房地產(chǎn)評估案例1-免費(fèi)閱讀
【正文】 表5－7 可比實(shí)例價(jià)格修正表樓面毛地價(jià)(元/平方米)交易情況修正日期修正用途修正區(qū)類修正容積率修正個(gè)別因素修正修正地價(jià)(元／平方米)1650100／loo102／100100／lOO94／lOO107／10096／lOO16251628100/1OO102／100lOO／100100／IOO104／10095／lOO16411550100／10098／lOO100／IOO102／lOO105／100100／1001627 土地單價(jià)=128129676／10500=12203（元／平方米）表5—4 ： 。 1－土地使用權(quán)出讓金計(jì)算。 根據(jù) 市人民政府1998年7月6日下發(fā)的《 市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表》（政發(fā)11998）34號）及其使用說明，求取評估對象的地價(jià)。 1338008686－825344643=512664043（元）。 13380086862％=26760174（元） （3）開發(fā)商利潤（利潤率取25％）： 直接費(fèi)：結(jié)構(gòu)+裝修=5000（元／平方米）為收益年遞增率（取5％）；n為綜合使用年限（50年）；P為開發(fā)價(jià)值。則該物業(yè)的銷售收益為：（1）銷售收益。 ，得出熟地地價(jià)。 ，依據(jù)城市基準(zhǔn)地價(jià)修正評估對象的宗地地價(jià)，進(jìn)而求取評估對象的土地總價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)。 、銷售費(fèi)用及開發(fā)商的合理利潤。 ?？紤]到我國的國情，結(jié)合該宗地的實(shí)際情況，經(jīng)過反復(fù)研究，我們認(rèn)為評估對象地價(jià)評估以假設(shè)開發(fā)法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)修正法和市場法為輔較為合理。 評估基準(zhǔn)日為2000年8月20日。 用地規(guī)劃表內(nèi)容指標(biāo)總占地面積19800平方米紅線用地面積10500平方米市政代征地面積6800平方米集中綠地代征地2500千方米總建筑面積80000平方米容積率7．6建筑高度80米綠化面積占總用地的30％停車數(shù)45萬輛/方平方米 本案例對土地價(jià)值的確定作了非常全面的分析，最終將地價(jià)定在1250元／平方米，這一價(jià)位的確定有相當(dāng)?shù)碾y度。這實(shí)際上類似于投資估算時(shí)所采用的擴(kuò)大指標(biāo)估算法，由于評估人員了解投資估算的這種常閑方法，將其移植到房地產(chǎn)評估中，取得了良好的效果。 隧道按70年使用期算，截止評估時(shí)點(diǎn)已使用5年，按直線，折舊法，殘值為0，價(jià)值減值為：玉泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格在1995—1999年間增長幅度達(dá)4—7倍，古蕩區(qū)域的房地產(chǎn)市場價(jià)格也在市區(qū)與玉泉鎮(zhèn)兩頭的帶動(dòng)下而逐年上升，使之成為隧道以西區(qū)域的一個(gè)重要的工業(yè)區(qū)。根據(jù)某市政府關(guān)于城市土地等級范圍及用地分類的規(guī)定，評估對象土地屬五類城市用地分類中的第三類用地類別（交通運(yùn)輸），屑 區(qū)范圍內(nèi)的二級地段。 109．8 年份 指數(shù)歷年職工工資指數(shù)變動(dòng)表（上年=100） 指數(shù)因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)于1992年至1994年之間，故采用1994年物價(jià)指數(shù)作為工程建設(shè)期的平均造價(jià)指數(shù)。四、評估方法及過程 隧道工程所占土地為行政劃撥方式取得，總計(jì)約200000平方米。 。 用成本法評估房屋價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評估土地價(jià)格所得的評估結(jié)果為5987900元。3=1442（元／平方米） lOO／96 lOO／lOO表4—3據(jù)測算，近年來該市房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度平均每月為1％。 磚混結(jié)構(gòu) 5600平方米 人民路北側(cè) A單位住宅樓 較優(yōu) 無影響 優(yōu) 優(yōu) 樓房評估值=384－[384（1－4％）247。經(jīng)市場調(diào)查，當(dāng)時(shí)該地段磚混結(jié)構(gòu)樓房的建造單價(jià)為800元／7方米，平房造價(jià)為 400元／7方米。 根據(jù)評估目的和所掌握的資料，決定采用兩種方法進(jìn)行評估。 評估基準(zhǔn)日為2000年8月15日。 某單位有一處住宅區(qū)，占地面積2000平方米，包括一幢1990年建成的七層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓，建筑面積為4800平方米；一幢1992年建成的一層臨街鋪面、門衛(wèi)房，也為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為180平方米。1房地產(chǎn)評估案例案例一該住宅區(qū)地處市城郊結(jié)合部，距環(huán)城路500米左右，南臨 路，西臨規(guī)劃之 東路，東臨 公目，北臨 。 本次資產(chǎn)評估的目的是為擬出售的資產(chǎn)提出公允的市場價(jià)格意見。該建筑物的建造時(shí)間為1990年，使用年限為4n年，已使用10年，取殘值率為4％。40]10 土地價(jià)格=宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)（宗地地價(jià)影響因素修正值） 地價(jià)修正系數(shù)表項(xiàng)目各種因素條件下修正系數(shù) 優(yōu) O購物條件商服繁華分值 O．068宗地條件街畫位置 O交通條件道路寬度 O．005指標(biāo)(容積率) O．375 =2968400+3019500 表4—2 B單位住宅樓正義路東段北側(cè) 480
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