房地產評估案例1(編輯修改稿)
2025-05-13 23:30 本頁面
【文章內容簡介】 ．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9由此可知，（以1994年為 100）1999年工程造價的價格指數= （++）100％=％ 工程部分的重置價值=8080％=14663（萬元） 。估算土地重置價值（即政府所作的土地投資的評估時點價值）時基于以下幾點： 根據某市政府關于城市土地等級范圍及用地分類的規(guī)定，評估對象土地屬五類城市用地分類中的第三類用地類別（交通運輸），屑 區(qū)范圍內的二級地段。在評估時點時，政府劃撥該類該等級土地收取的地價為每平方米280元。 評估對象土地由于已建成隧道，具有用途的不可變更性。 評估對象土地原有使用狀態(tài)為簡易道路、采石場、耕地等較低收益用途或荒地狀態(tài)，由于公路隧道工程的占用，使其自然特性得以充分體現，其特定的地理位置是該公路隧道產生巨大效益的源泉。其經濟價值就在于它獨一無二的地理位置。 由于評估對象獨特的地理位置，使其成為溝通某市區(qū)與東部地區(qū)唯一通道的建設用地，將萊市區(qū)與邊境重鎮(zhèn)玉泉鎮(zhèn)連成一片。玉泉鎮(zhèn)房地產價格在1995—1999年間增長幅度達4—7倍，古蕩區(qū)域的房地產市場價格也在市區(qū)與玉泉鎮(zhèn)兩頭的帶動下而逐年上升，使之成為隧道以西區(qū)域的一個重要的工業(yè)區(qū)。在上述兩個區(qū)域房地產價格上升過程中，公路隧道工程所產生的推動效益是極其關鍵的，評估對象的土地價值也得到了較大的升值。 鑒于隧道兩頭區(qū)域的土地市場價格均不低于2000元／平方米，故適當調整評估對象土地的價值是合理的，有助于國有資產經營單位對國有土地的正確認識?？紤]到評估對象用地與一般的房地產開發(fā)用地不同及其所呈現的地理特征，我們認為：將評估對象土地的價值設定在1000元／平方米至1500元／平方米之間是可以接受的，故取1250元／平方米。這一價格是按70年使用期計的。 由于土地使用年限為70年，現已使用5年，故土地重置價值為： 200000125065／70=23214（萬元） 評估對象的完全重置成本為： 14663+23214=37877（萬元） （二）價值減損 隧道按70年使用期算，截止評估時點已使用5年，按直線，折舊法，殘值為0，價值減值為： 14663 5／70=1047（萬元） （三）技術力量所節(jié)約的投資 由于采用縱向通風技術，省去風道吊頂板，使土建斷面減少6平方米，相當于14萬立方米的土石方工程，節(jié)省工程費用約500萬元人民幣。 （四）評估值的確定 綜合（一）、（二）、（三），可得抨估值為： 37877－1047+500=37330（萬元） 五、案例分析 +分特殊的房地產作評估，由于這類房地產幾乎沒有可供參考的實例，所以只有依靠評估人員在掌握評估基本理論與方法的基礎上靈活變通地進行評估。 ，由于沒有別的同類項目的現行成本可供借鑒，只能采用工程的原始成本，然后用價格指數進行修正。又由于沒有隧道工程的造價指數，因此評估人員先對隧道工程造價中各部分所占的比重進行分析，再分別測算各部分的價格指數，然后綜合得出隧道工程的造價指數變化情況，進而得到隧道工程的重置價值。這實際上類似于投資估算時所采用的擴大指標估算法，由于評估人員了解投資估算的這種常閑方法，將其移植到房地產評估中，取得了良好的效果。 ，又由于本案例的土地價值占到全部評估額的62％以上，所以土地價值評估是本案例的關鍵一環(huán)。 本案例對土地價值的確定作了非常全面的分析，最終將地價定在1250元／平方米，這一價位的確定有相當的難度。這也是這類用途單一的土地的一個特征，對某種使用目的而言是無價之寶（在本案例中，隧道從此經過可以說是唯一的選擇，也就是說這塊地具有很強的不可替代性），對別的使用目的而言則不值一文。對這類土地的價值確定要慎之又慎。，如果評估對象在實際建造時由于采用某種新技術而使得它的實際成本低于社會平均成本，其實際成本與社會平均成本的差額將成為超額利潤，而評估時仍要按社會平均成本計算，這也是本案例中在確定評估額時加上“技術力量所節(jié)約的投資”的理由。案例三 中商大廈土地使用權評估 一、評估對象概況 評估對象位于市區(qū)路號，市商務中心用地內。該地塊南鄰路，西鄰步行街，北鄰規(guī)劃路，東鄰街，規(guī)劃用地11600平方米。規(guī)劃建設為集辦公、旅館、公寓及商業(yè)、娛樂等綜合用途為一體的中商大廈。 評估對象所處地區(qū)，是市涉外建筑最為集中的地方。其周邊已開發(fā)建設成為市主要的涉外商貿活動中心。該地區(qū)規(guī)劃布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，周圍有多條公共汽車線路，距機場20公里。該地塊內的市政基礎設施較完善，供城市生產和居民生活使用的上下水、熱水、熱力、煤氣、電力、電訊等市政配套設施完備。 其具體規(guī)劃設計條件見表5—1。 二、評估目的測算待開發(fā)土地資產的實際價值，為進行招商引資提供客觀的地價依據。表51 用地規(guī)劃表內容指標總占地面積19800平方米紅線用地面積10500平方米市政代征地面積6800平方米集中綠地代征地2500千方米總建筑面積80000平方米容積率7．6建筑高度80米綠化面積占總用地的30％停車數45萬輛/方平方米 三、評估基準日 評估基準日為2000年8月20日。 四、評估采用的基本方法和步驟 評估對象屬于高級商用綜合樓的建設項目，根據國際地價評估慣例，宗地地價評估應
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