投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析(編輯修改稿)
2025-01-22 05:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 – 投資性房地產(chǎn) – 投資性房地產(chǎn)評(píng)估 – 公允價(jià)值 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 引 言 ? 適用范圍 – 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見(jiàn)。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 評(píng)估原則 – 恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則 – 勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎 – 不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤 – 不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和丏業(yè)勝任能力 – 具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)勝任能力。 ? 丏業(yè)勝任能力 – 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)： – 房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)： – 資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)： – 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí)： – 溝通能力 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性 – 關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通 – 充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類(lèi)。 – 與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見(jiàn)和建議，并分析這些意見(jiàn)和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 評(píng)估基準(zhǔn)日 – 提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。 ? 價(jià)值類(lèi)型 – 知曉在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 現(xiàn)場(chǎng)勘察 – 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。 – 要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 午休時(shí)間 創(chuàng)造價(jià)值 評(píng)估對(duì)象 ? 評(píng)估對(duì)象的明確 – 已出租的土地使用權(quán)： 是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的土地使用權(quán)。 – 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)： 是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 – 已出租的建筑物： 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 評(píng)估對(duì)象 ? 評(píng)估對(duì)象的主要特征 – 知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。 – 當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的影響 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 評(píng)估對(duì)象 ? 在建投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估 – 《 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 40號(hào) 》 （ IAS40）第 8條將“正在建設(shè)開(kāi)發(fā)中并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程”納入投資性房地產(chǎn)科目核算， 《 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則 2023》 也緊跟國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一變化，專(zhuān)門(mén)針對(duì)在建投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則 IVS 233。 – IVS 233認(rèn)為，市場(chǎng)法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評(píng)估，假設(shè)開(kāi)發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認(rèn)為是相對(duì)合適的方法。這一觀點(diǎn)有必要進(jìn)一步討論，國(guó)內(nèi)評(píng)估師大多認(rèn)可成本法的適用性。 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值
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