投資性房地產評估實務與案例分析(編輯修改稿)
2025-01-22 05:13 本頁面
【文章內容簡介】 – 投資性房地產 – 投資性房地產評估 – 公允價值 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 引 言 ? 適用范圍 – 注冊資產評估師執(zhí)行投資性房地產評估業(yè)務，應當遵守本指導意見。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 評估原則 – 恪守獨立、客觀、公正的原則 – 勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎 – 不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤 – 不得以預先設定的價值作為評估結論。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 從事投資性房地產評估應當具備基本知識、經驗和丏業(yè)勝任能力 – 具備投資性房地產評估相關專業(yè)知識和相應的評估經驗，具備從事投資性房地產評估的專業(yè)勝任能力。 ? 丏業(yè)勝任能力 – 財務會計相關知識： – 房地產評估相關知識： – 資產評估相關知識： – 企業(yè)經營管理相關知識： – 溝通能力 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 執(zhí)行評估業(yè)務的可行性 – 關注投資性房地產評估的復雜性，根據自身的專業(yè)知識和經驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產評估業(yè)務。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 了解相關會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通 – 充分理解相關會計準則的要求、評估對象在企業(yè)財務報告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經營意圖以及會計準則的規(guī)定對投資性房地產進行恰當分類。 – 與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務的影響。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 評估基準日 – 提醒委托方根據會計準則的相關要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等。 ? 價值類型 – 知曉在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則下的市場價值。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 基本要求 ? 現場勘察 – 對投資性房地產進行現場調查，明確投資性房地產的實物狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。 – 要求委托方對投資性房地產的權屬做出承諾，并對權屬資料進行必要的查驗。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 午休時間 創(chuàng)造價值 評估對象 ? 評估對象的明確 – 已出租的土地使用權： 是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權。 – 持有并準備增值后轉讓的土地使用權： 是指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。 – 已出租的建筑物： 是指企業(yè)擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值 評估對象 ? 評估對象的主要特征 – 知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構成的一個整體。 – 當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產的組成部分時，注冊資產評估師應當合理考慮該設備和設施對投資性房地產價值的影響 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 評估對象 ? 在建投資性房地產公允價值評估 – 《 國際會計準則 40號 》 （ IAS40）第 8條將“正在建設開發(fā)中并且建成后擬作為投資性房地產的在建工程”納入投資性房地產科目核算， 《 國際評估準則 2023》 也緊跟國際會計準則的這一變化，專門針對在建投資性房地產制定了相應的評估準則 IVS 233。 – IVS 233認為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產評估，假設開發(fā)法和現金流折現法被認為是相對合適的方法。這一觀點有必要進一步討論，國內評估師大多認可成本法的適用性。 中國資產評估協(xié)會 CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價值
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