【正文】 ? 操作步驟 ? 交易實(shí)例的搜集和可比實(shí)例的選取 ? 價(jià)格調(diào)整 ? 評估結(jié)果計(jì)算 ? 需注意的問題 ? 案例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原理 ? 概念： 是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 ? 理論依據(jù) 房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 ? 適用對象和條件 ? 適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、寫字樓、市場、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等 ? 適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在較多類似房地產(chǎn)的交易 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例 ? 選取可比交易實(shí)例 ? 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 進(jìn)行交易情況修正 ? 進(jìn)行交易日期調(diào)整 ? 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交易實(shí)例的搜集和可比實(shí)例的選取 ? 交易實(shí)例的收集途徑 ? 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 ? 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 關(guān)聯(lián)人員了解成交信息 ? 與房地產(chǎn)者出售者洽談 ， 獲取其房地產(chǎn)的要價(jià)資料 ? 查閱報(bào)刊 、 網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息 ? 參加房地產(chǎn)交易展示會 ， 索取資料 ， 掌握信息 ? 同行之間相互提供信息資料 ? 交易實(shí)例的內(nèi)容 ? 交易雙方情況及交易目的 ? 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 ? 成交日期 ? 成交價(jià)格 ? 付款方式 ? 交易方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 選取可比實(shí)例的要求 用作比較參照的交易實(shí)例，簡稱可比實(shí)例。選擇可比實(shí)例的要求： ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的用途相同 ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的檔次相當(dāng) ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 ? 可比實(shí)例與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同 ? 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 ? 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ? 可比實(shí)例成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 統(tǒng)一付款方式 一次付清、分期付款 ? 統(tǒng)一采用單價(jià) 通常為單位面積上的價(jià)格 ? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ? 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積 ? 統(tǒng)一面積單位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交易情況修正 交易情況修正，即排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。 ? 有利害關(guān)系人之間的交易 ? 急于出售或者購買的交易 ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 ? 交易雙方或某一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易 ? 特殊方式的交易 ? 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 交易日期調(diào)整 交易日期修正 ， 即將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)格 。 交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整 。 在無類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動率或變動指數(shù)的情況下 ， 可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動情況和趨勢作出判斷并給予調(diào)整 ? 價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動率法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 區(qū)位狀況調(diào)整 ? 權(quán)益狀況調(diào)整 ? 實(shí)物狀況調(diào)整 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評估結(jié)果計(jì)算 ? 計(jì)算公式 P= PB A B C P— 待估房地產(chǎn)的價(jià)格 PB— 可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 A— 交易情況修正系數(shù) B— 交易日期修正系數(shù) C— 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 評估結(jié)果計(jì)算方法 ? 簡單算術(shù)平均法 ? 加權(quán)算術(shù)平均法 ? 中位數(shù)法 ? 眾數(shù)法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 需注意問題 ? 可比實(shí)例選擇不符合要求。案例與待估房地產(chǎn)不在同一供需圈、用途不同、交易日期相隔太長、價(jià)格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可靠性差等。案例條件描述不完善，缺項(xiàng)目名稱、座落位置、用途、土地級別、交易價(jià)格類型（轉(zhuǎn)讓 權(quán)價(jià)格、抵押價(jià)格） 、交易時(shí)間描述等 ? 比較因素選擇不合理。區(qū)域因素、個(gè)別因素選擇不合理，或主次不分或混亂，因 素選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)的因素不一致且相差較大 ? 比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明與評估報(bào)告中一般、區(qū)域及個(gè)別 因素描述或其他評估方法相關(guān)內(nèi)容的描述不一致 ? 確定因素條件指數(shù)時(shí)出現(xiàn)因素內(nèi)容與因素條件說明表不一致，漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重不合理、某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)誤） ? 因素條件修正系數(shù)表中出現(xiàn)因素內(nèi)容與因素條件說明表或因素條件指數(shù)表不一致， 漏項(xiàng)或多項(xiàng)；系數(shù)與前表中的指數(shù)不對應(yīng) ? 地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤。 ? 計(jì)算公式錯(cuò)誤，計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤，確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果 ? 可比實(shí)例應(yīng)對每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過 20%，綜合調(diào)整不得超過 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成本法 ? 基本原理：概念、理論依據(jù)、適用對象和條件 ? 操作步驟 ? 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ? 重新構(gòu)建價(jià)格求取 ? 折舊計(jì)算 ? 評估結(jié)果計(jì)算 ? 需注意的問題 ? 案例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 基本原理 ? 概念 是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 ? 理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論 商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定。 ? 適用對象和條件 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。特別適用于： ? 既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) ? 單純建筑物的估價(jià) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r(jià) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作步驟 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的相關(guān)資料 ? 測算重新構(gòu)建價(jià)格 ? 測算折舊 ? 求取積算價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 ? 土地取得成本 ? 開發(fā)成本 ? 管理費(fèi)用 ? 投資利息 ? 銷售費(fèi)用 ? 銷售稅費(fèi) ? 開發(fā)利潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重新構(gòu)建價(jià)格的求取 ? 重新構(gòu)建價(jià)格的分類 ? 重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格 ? 重建價(jià)格：是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新