【正文】 劃要求、估價(jià)時(shí)用途的確定（６）估價(jià)方法的選用：①思路②方法③采用方法的理由④方法適用的條件和范圍（７）測(cè)算過(guò)程H、估價(jià)結(jié)果的確定：一定要有論述，有說(shuō)明，有充足的理由，要符合一般規(guī)定，要與結(jié)果報(bào)告保持一致。I、附件：包括機(jī)構(gòu)資質(zhì)、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)資料、估價(jià)人員資質(zhì)證書復(fù)印件、引用有關(guān)的技術(shù)資料、反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料八、運(yùn)用各種估價(jià)方法時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題?！袷袌?chǎng)比較法●①可比實(shí)例選擇不當(dāng)（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時(shí)間≤1年）②建立價(jià)格可比基礎(chǔ)易出錯(cuò)（樓面價(jià)與地價(jià)，幣種換算，建筑面積，使用面積，收益面積）③交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）④交易日期修正（說(shuō)明理由是否充分，環(huán)比和定基指數(shù)的正確運(yùn)用）⑤房地產(chǎn)狀況修正（直接修正還是間接修正、權(quán)重、分子分母、單項(xiàng)修正≤20%，綜合修正≤30%）?！袷找娣ā瘢ㄓ邢弈昶诠竭m用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定）①計(jì)算收益時(shí)未采用客觀收益而采用個(gè)別收益，錯(cuò)誤②收益面積有誤（大堂、技術(shù)層、公共面積不算收益面積，辦公自用面積不算收益面積，自用屬公司企業(yè)性質(zhì)的算收益面積。車庫(kù)、高爾夫球場(chǎng)客房一般不按面積計(jì)算收益，具體要看收益條件是如何給出的。收益要與相應(yīng)面積對(duì)應(yīng)好）③收益項(xiàng)目要全、不要漏項(xiàng)（易漏租賃保證金和押金等的利息收入）④費(fèi)用也要客觀（P199教材）a不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)）。b必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入中是否扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)要分析租約決定）⑤帶有租約的情況（p12規(guī)范）對(duì)其是否客觀的說(shuō)明⑥純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢(shì)如何必須有充足的說(shuō)明⑦資本化率的確定要充分說(shuō)明理由；⑧收益年限的確定；⑨公式運(yùn)用是否正確?！癯杀痉ā瘼偕亍⒚?、熟地、劃撥地、出讓地、舊建筑物；②開(kāi)發(fā)成本的確定要有依據(jù)；③管理費(fèi)用的確定；④計(jì)息期易出錯(cuò)，利息的計(jì)算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)，容易缺項(xiàng)；⑤開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：⑴要與利潤(rùn)基數(shù)對(duì)應(yīng)好。⑵利潤(rùn)率最好用房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率或參考社會(huì)平均利潤(rùn)率。⑶四種利潤(rùn)率與基數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系（P145理論與方法）易出錯(cuò)；⑥稅費(fèi)；⑦折舊。注意自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。⑧折舊方法的綜合運(yùn)用，以年限法（其中主要為直線法）為主。⑨分部分項(xiàng)折舊要將長(zhǎng)短壽命的項(xiàng)目分別折舊；⑩若市場(chǎng)不穩(wěn)定，應(yīng)有市場(chǎng)狀況修正。●假設(shè)開(kāi)發(fā)法●（要把握好開(kāi)發(fā)前和開(kāi)發(fā)后的狀態(tài)，傳統(tǒng)方法中利息利潤(rùn)要單獨(dú)計(jì)算，現(xiàn)金流量法中的利息利潤(rùn)已隱含在折現(xiàn)過(guò)程中了。兩種方法的資金核算點(diǎn)不同，傳統(tǒng)方法往后算，流量法往前算。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期要結(jié)合畫圖掌握，開(kāi)發(fā)期分前期和建造期）①最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定、分析是否充分；②估算開(kāi)發(fā)總價(jià)值若用比較法確定，比較過(guò)程中應(yīng)有相當(dāng)?shù)恼f(shuō)明，若用收益法要注意收益法中常見(jiàn)的問(wèn)題；③建造成本和管理費(fèi)用、公共設(shè)備層成本也屬建造成本④開(kāi)發(fā)期銷售期的確定是否合理，要按客觀的計(jì)算⑤利息和折現(xiàn)（計(jì)息期和折現(xiàn)年限，計(jì)息基數(shù)，折現(xiàn)率的確定是否正確。）九、幾個(gè)概念房地產(chǎn)可視為實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。①實(shí)物可分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個(gè)方面。②權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。地役權(quán)的存在會(huì)降低土地的價(jià)值。③兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大的不同。④兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物不同，其價(jià)值可能有很大的不同。⑤兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況均相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。相鄰關(guān)系，從義務(wù)方面來(lái)說(shuō)，是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。一宗坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。對(duì)于一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其價(jià)格是趨于下降的。從全社會(huì)角度來(lái)看，土地的自然供給是完全無(wú)彈性的；但對(duì)于某種特定用途的土地來(lái)說(shuō)，土地供給是有彈性的。在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所使用的折現(xiàn)率是單個(gè)投資者所要求的最低收益率。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。收益遞減規(guī)律對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、高度、容積率、規(guī)模）超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。一般地，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對(duì)較低。從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。第一部分房地產(chǎn)估價(jià)原則：一、合法原則：必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)合法。估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)過(guò)程和結(jié)論是在假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的用途合法。應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來(lái)看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來(lái)估價(jià)；除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準(zhǔn)。合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。如抵押：①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不能以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者說(shuō)這類房地產(chǎn)沒(méi)有抵押價(jià)值。②設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)方可優(yōu)先受償。③財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。 二、最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。法律上許可。對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。技術(shù)上可能。對(duì)于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等。經(jīng)濟(jì)上可行。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先估計(jì)其未來(lái)收入和支出流量，然后將此未來(lái)的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)上可行性。價(jià)值最大化。①收益遞增遞減原理。可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理。以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來(lái)講，建筑物與土地比較，如果過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。③適合原理。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來(lái)判定是否為最高最佳使用。最高最佳使用原理要求評(píng)估價(jià)值應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。如：某宗房地產(chǎn)，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價(jià)應(yīng)以商業(yè)用途為前提；反之，應(yīng)以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當(dāng)估價(jià)對(duì)象已作了某種使用，則估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明：保持現(xiàn)狀前提?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。裝修改造前提。認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。其條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加大于裝修改造費(fèi)用。轉(zhuǎn)換用途前提。其條件是：預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)換用途所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需的費(fèi)用。重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。上述情形的某種組合。三、替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。估價(jià)時(shí)要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)在過(guò)去的情形。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形。最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的情形。如預(yù)售或預(yù)購(gòu)價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的情形。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來(lái)建成后的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法中常用。五、公平原則：要求估價(jià)人員必須有良好的職業(yè)道德。(換位思考。買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢)第二部分估價(jià)程序一、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)：方法有被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取和自有自估三種。二、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)。明確估價(jià)目的。估價(jià)目的應(yīng)由委托人提出。實(shí)際中往往是估價(jià)人員提出問(wèn)題，委托人認(rèn)可。明確估價(jià)對(duì)象。估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。估價(jià)對(duì)象及其內(nèi)容和范圍應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。簽訂書面委托合同。三、擬定估價(jià)作業(yè)方案。主要包括以下內(nèi)容：⑴擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；⑵擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；⑶預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)；⑷擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。四、搜集估價(jià)所需資料。主要有：⑴對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；⑵對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；⑷反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集可供出租的面積、租金水平、空置率及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等；如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，則需要搜集規(guī)劃限定的用途、建筑高度、容積率、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擬開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。搜集資料的途徑有：⑴委托人提供；⑵實(shí)地查勘；⑶到政府有關(guān)部門查閱；⑷詢問(wèn)有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司等。五、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。形成“實(shí)地查勘記錄”，并簽名、注明查勘日期。六、選定估價(jià)方法計(jì)算。七、確定估價(jià)結(jié)果。檢查估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)差異的方法：按照從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查。⑴計(jì)算過(guò)程是否有誤；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；⑶參數(shù)選取是否合理；⑷公式選用是否恰當(dāng)；⑸所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；⑹是否符合估價(jià)原則。特別強(qiáng)調(diào)：估價(jià)中的每一個(gè)數(shù)字都要有來(lái)源依據(jù)。八、撰寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低，取決于估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性、估價(jià)方法選用的正確性、參數(shù)確定的合理性、估價(jià)報(bào)告格式、文字表達(dá)水平及印刷質(zhì)量。對(duì)于成片多宗房地產(chǎn)的同時(shí)估價(jià)，且單宗房地產(chǎn)的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。如舊城區(qū)居民房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、居民預(yù)購(gòu)商品住宅的抵押估價(jià)報(bào)告可采用表格的形式。九、交付估價(jià)報(bào)告。十、報(bào)告的有效期和責(zé)任期十一、估價(jià)資料歸檔。歸資料包括：①委托估價(jià)合同；②向委托人出具的估價(jià)報(bào)告（包括附件）；③實(shí)地查勘記錄；④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況；⑤估價(jià)中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)；⑥估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存和其他估價(jià)資料。估價(jià)資料的保存時(shí)間一般應(yīng)在15年以上。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定：即確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。一、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵形成過(guò)程以劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估。①技術(shù)路線：先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。②用成本法估價(jià)。價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。損害賠償估價(jià)。其價(jià)格內(nèi)涵是房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失或修復(fù)所需的費(fèi)用。二、估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)方法市場(chǎng)比較法。價(jià)格形成過(guò)程是：房地產(chǎn)的正常市價(jià)是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。所以采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格?！弊骷夹g(shù)路線。成本法。是在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)的情況下，我們可以通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市價(jià)，再累加（積算）作為估價(jià)對(duì)象的正常市價(jià)。其價(jià)格形成過(guò)程是：房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)值累加而成。收益法。是將房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)后累加，所得結(jié)果不應(yīng)小于投資額，用這個(gè)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。它的技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來(lái)可獲得的收益決定的。假設(shè)開(kāi)發(fā)法。技術(shù)路線：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于它完成后的價(jià)格和從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利稅。三、不同估價(jià)對(duì)象的估價(jià)技術(shù)路線。估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市。房地產(chǎn)抵債評(píng)估，如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的估價(jià)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置