【正文】 ②關(guān)鍵是扣除項目金額的估算。②保險金額是保險雙方當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的的實際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補償義務(wù)的最高限額。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標(biāo)的；投機風(fēng)險（如房地產(chǎn)市場價格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。③部分房地產(chǎn)抵押評估時，應(yīng)注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題。①以享受國有優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；②有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；③以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；④以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。②成本法評估時的成本構(gòu)成。租賃價格評估特點。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。④搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性。②計息周期的長短。適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費②求毛地價值的公式：A假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性取決于：⑴是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。⑵經(jīng)濟適用住房價格的構(gòu)成：①征地費及拆遷補償安置費；②勘察設(shè)計及前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；⑤管理費（以上4項之和的1%—3%）；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧利潤（3%以下）。注重建筑物的實際損耗程度。即物質(zhì)磨損、有形損耗。重新購建價格：⑴重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資本還是自有資金，都應(yīng)計算利息。*現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本。V=a/(r－g)[1－(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t①有形收益和無形收益。①土地剩余技術(shù)。若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。運營費用率=運營費用/有效毛收入凈收益的求?。孩俪鲎庑头康禺a(chǎn)。 二、價格變動率期數(shù)）=在估價時點的價格在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：①一般物價指數(shù)或變動率；②建筑造價指數(shù)或變動率；③建筑材料價格指數(shù)或變動率；④建筑人工費指數(shù)或變動率；⑤房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易；e選取可比實例時應(yīng)符合：（案例在3個以上10個以下）①可比實例所處地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。通過確定聯(lián)營企業(yè)的利潤分配比例確定聯(lián)營企業(yè)涉及的房地產(chǎn)價值。成本法。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定：即確定價格內(nèi)涵和價格形成過程。⑴計算過程是否有誤；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；⑶參數(shù)選取是否合理；⑷公式選用是否恰當(dāng)；⑸所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；⑹是否符合估價原則。三、買者不枉花一分錢，賣者不少得一分錢)第二部分估價時點原則：要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。但當(dāng)估價對象已作了某種使用，則估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價報告中予以說明：技術(shù)上可能。應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價值可能有很大的不同。⑨分部分項折舊要將長短壽命的項目分別折舊；●收益法●（有限年期公式適用條件及年凈收益、資本化率、收益年限的確定）①方法③規(guī)劃條件：改變用途、改擴建等變更情況。５、不全面。收益法：①④③資料的搜集。積算價格③各方法相互引用P54比較項目對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價方法均有影響。估價報告格式…………………………………………………19房地產(chǎn)課稅估價…………………………………………………14七、房地產(chǎn)估價原則………………………………………………1第二部分房地產(chǎn)租賃價格評估……………………………………………12四、工業(yè)房地產(chǎn)估價…………………………………………………19六、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。年收益—價格交通。不同交易情況價格差異的資料。⑥③錯誤類型各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。委托方（一般無誤）（２）對不可量化因素作調(diào)整，并在報告中闡述理由。思路交易情況修正（修正的方向，分子分母位置）④收益年限的確定；⑨⑥稅費；⑦折舊。權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。產(chǎn)權(quán)合法。是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來判定是否為最高最佳使用。類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。五、明確估價時點。七、估價資料的保存時間一般應(yīng)在15年以上。價格形成過程是：房地產(chǎn)的正常市價是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價格。房地產(chǎn)抵債評估，如果估價時點距離上市之日還有6個月時間，此時的估價路線應(yīng)該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況；⑤付款方式。有利害人之間的交易；b①因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。估算有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（遲延支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。R=Mamp。如果是建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束的，可采用下列方式之一：A先根據(jù)經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。⑶管理費用。有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。③工料測量法實際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價時點時的日歷年數(shù)；有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。1現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成：⑴商品住宅價格構(gòu)成：①成本：征地費及拆遷補償安置費、勘察設(shè)計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費、管理費、貸款利息。適用對象和條件：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。①應(yīng)計利息的項目。五、③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法。③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定。設(shè)定抵押的原則。①整體商品房抵押時，可根據(jù)情況采用成本法、市場比較法或收益法估價?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關(guān)規(guī)定。凈收入下降的損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費用上升。土地增值稅。對于申報的成交價格明顯低于房地產(chǎn)實際價值又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價方法重新評估其客觀合理價格或價值，并以此作為計稅依據(jù)。法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則。房地產(chǎn)課稅估價（法規(guī)第十章）營業(yè)稅。常采用成本法、市場比較法。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時，應(yīng)注意其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。房地產(chǎn)抵押評估的特點。房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī)P145156）②租約對租金估價有一定的影響。），同時在報告中予以說明。《規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務(wù)費及管理費、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。土地使用權(quán)出讓價格評估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。假設(shè)開發(fā)法各項費用的求?。孩砰_發(fā)經(jīng)營期。①要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計劃。1現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)：①折舊制度：4類7等：各種結(jié)構(gòu)房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結(jié)構(gòu)0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結(jié)構(gòu)0。其折舊額為其修復(fù)費用；對于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。即精神磨損、無形損耗。②重新購建價格是客觀的。相應(yīng)的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）Ⅳ通常是按售價的一定比例計算。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM，在估價中應(yīng)采用客觀成本。i=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。②實際收益和客觀收益。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價時，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。房地產(chǎn)狀況修正。相鄰房地產(chǎn)合并交易；h（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）④可比實例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。估價方法：（《估價理論與方法》）一、收益法。①撰寫估價報告。四、獲取估價業(yè)務(wù)：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。裝修改造前提。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。合法交易或合法處分。⑤②開發(fā)成本的確定要有依據(jù)；③管理費用的確定；④計息期易出錯，利息的計算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費，容易缺項；⑤開發(fā)利潤：⑴要與利潤基數(shù)對應(yīng)好。車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。采用方法的理由⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。（三）①術(shù)語不規(guī)范；②同類項目開發(fā)利潤或收益資料。估價對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。成本法：①（1）目的影響技術(shù)路線。C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。過去—現(xiàn)在收益法d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）④與估價時點：估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。房地產(chǎn)糾紛估價…………………………………………………16十、估價方法………………………………………………………3一、不同估價目的下的估價………………………………………11一、商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價……………………………………18三、網(wǎng)上下載………………………………………………………24②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。估價路線的確定過程：①了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；②各方法在實質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34價格—價格合法原則：A、合法產(chǎn)權(quán)：說的是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值最高。四、估價目的（核心）不同估價目的要受不同法律法規(guī)制約?？鄢康禺a(chǎn)以外資產(chǎn)的貢獻(xiàn)；本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）（3）市場比較法：①利息率、利潤率、稅費等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢?？垂纼r依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。比準(zhǔn)價格的未說明理由。他項權(quán)利（抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響）；③資料要客觀、真實，引用資料應(yīng)標(biāo)出，用詞要規(guī)范，不能夸張（５）帶有租約的情況（p12規(guī)范）對其是否客觀的說明⑥①對