【正文】 合法產(chǎn)權(quán)：剩余價(jià)格價(jià)值方向價(jià)格—價(jià)格成本法②各方法在實(shí)質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34④確定價(jià)格形成過程；估價(jià)路線的確定過程：①了解估價(jià)的基本事項(xiàng)（對象、目的、時(shí)點(diǎn)）；a、估價(jià)對象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。②與估價(jià)對象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過程。技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？什么是技術(shù)路線？路線的三個方面網(wǎng)上下載………………………………………………………24商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價(jià)……………………………………18三、房地產(chǎn)的分割、合并估價(jià)………………………………………15九、不同估價(jià)目的下的估價(jià)………………………………………11一、錄第一部分估價(jià)方法………………………………………………………3一、土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估………………………………………11二、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)…………………………………………………16十、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價(jià)………………………………18四、案例分析解題思路問答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對象、時(shí)點(diǎn)（市場變化對估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。d、估價(jià)對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）④與估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。收益法過去—現(xiàn)在占用、使用、收益、處分四方面。C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點(diǎn)。①市場準(zhǔn)入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標(biāo)條件、二次抵押等）；③對價(jià)格進(jìn)行的明確規(guī)定（拆遷價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)）不同目的影響價(jià)格內(nèi)涵（底價(jià)、最高價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、交換價(jià)）不同目的影響估價(jià)對象（保險(xiǎn)不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用）目的決定價(jià)格形成。目的影響技術(shù)路線。（1）估價(jià)對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……（4）交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。成本法：①⑤估價(jià)對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用資料。②同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。測算過程。①術(shù)語不規(guī)范；②如加權(quán)、平均。（三）特殊處理（無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。（５）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（與估價(jià)目的對應(yīng)精確到年月日）（６）價(jià)值定義（價(jià)值類型標(biāo)準(zhǔn)及對應(yīng)的有關(guān)條件）（７）估價(jià)依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價(jià)人員掌握及收集的資料）（８）估價(jià)原則。最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價(jià)時(shí)用途的確定（６）采用方法的理由可比實(shí)例選擇不當(dāng)（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時(shí)間≤1年）②車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計(jì)算收益，具體要看收益條件是如何給出的。純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢如何必須有充足的說明⑦②開發(fā)成本的確定要有依據(jù)；③管理費(fèi)用的確定；④計(jì)息期易出錯，利息的計(jì)算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)，容易缺項(xiàng)；⑤開發(fā)利潤：⑴要與利潤基數(shù)對應(yīng)好。實(shí)物可分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個方面。⑤合法原則：必須以估價(jià)對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。合法交易或合法處分。最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計(jì)其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進(jìn)行比較。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。裝修改造前提。三、多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價(jià)。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。獲取估價(jià)業(yè)務(wù)：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。估價(jià)對象應(yīng)包括明確估價(jià)對象的實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。四、六、撰寫估價(jià)報(bào)告。估價(jià)資料歸檔。①估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)方法收益法。估價(jià)對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。估價(jià)方法：（《估價(jià)理論與方法》）一、交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）④可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。相鄰房地產(chǎn)合并交易；h可通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況修正。******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價(jià)目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價(jià)格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用等（均為客觀值）。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。④混合型。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；②對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象。②實(shí)際收益和客觀收益。tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)ti=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測未來的價(jià)格時(shí)，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計(jì)有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計(jì)劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。實(shí)際成本是某個具體的開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時(shí)大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM(fèi)，在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。通常是按售價(jià)的一定比例計(jì)算。相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）Ⅱ相應(yīng)的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）Ⅳ②重新購建價(jià)格是客觀的。通常重置價(jià)格低于重建價(jià)格。即精神磨損、無形損耗。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。其折舊額為其修復(fù)費(fèi)用；對于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項(xiàng)目和長壽命項(xiàng)目，然后采用年限法或面新折扣法分別計(jì)算其折舊額，最后將修復(fù)費(fèi)用、短壽命項(xiàng)目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。④建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算折舊。1現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)：①折舊制度：4類7等：各種結(jié)構(gòu)房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結(jié)構(gòu)0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結(jié)構(gòu)0。 四、①要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計(jì)劃。假設(shè)開發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的求?。孩砰_發(fā)經(jīng)營期。⑷投資利息。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。P239249計(jì)算******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴開發(fā)完成后的價(jià)值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結(jié)合）的確定是否說明理由；⑶利息的計(jì)算是否有誤；⑷費(fèi)用確定中是否有遺漏，費(fèi)用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計(jì)算；⑸利潤的計(jì)算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計(jì)算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)。②估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)?！兑?guī)范》規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括：①征地（土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)）和房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)、購建拆遷安置用房費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。①從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。），同時(shí)在報(bào)告中予以說明。如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。②租約對租金估價(jià)有一定的影響。市場比較法、收益法、成本法。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估（法規(guī)P145156）下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。房地產(chǎn)抵押評估的特點(diǎn)。④一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會有一年以上，應(yīng)說明在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)如果市場變化不大價(jià)值不變，或市場變化較大時(shí)（超過某一變化率），其價(jià)值需要重新評估的事項(xiàng)。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時(shí)，應(yīng)注意其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)常采用成本法、市場比較法。②間接損失是指由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值的降低或收益的下降。房地產(chǎn)課稅估價(jià)（法規(guī)第十章）營業(yè)稅。《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則。契約價(jià)格，即成交價(jià)格、市場價(jià)格和交換價(jià)格。法律依據(jù)。征地和拆遷補(bǔ)償估價(jià)是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)估價(jià)工作。對于申報(bào)的成交價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)方法重新評估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值，并以此作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)余值或租金收入（注意租金收入的內(nèi)涵）。土地增值稅。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。凈收入下降的損失是指在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費(fèi)用上升。②保險(xiǎn)事故發(fā)生后損失程度或損失價(jià)值的評估?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險(xiǎn)法》以及其他有關(guān)規(guī)定。可用成本法、市場比較法或收益法。①整體商品房抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場比較法或收益法估價(jià)。抵押評估業(yè)務(wù)一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前某一日期，而抵押期限一般會在一年以上的時(shí)間，一旦發(fā)生清償，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)卻在未來某一日，所以要注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)定抵押的原則。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計(jì)算和資本化率的選定。如果為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標(biāo)準(zhǔn)；如租約所約定的租金與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評估其租金值。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估（法規(guī)P137145）法律依據(jù)。③從估價(jià)目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個參考價(jià)格，帶有一定的咨詢性。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估（法規(guī)P128136，P129P133新）法律依據(jù)。③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法。出讓方式及價(jià)格管理。五、通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算。①應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目。分為開發(fā)期和租售期。⑥進(jìn)行具體計(jì)算。適用對象和條件：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D1現(xiàn)行商品房價(jià)格構(gòu)成：⑴商品住宅價(jià)格構(gòu)成：①成本：征地費(fèi)及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、住宅建筑、安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息。適用于同時(shí)需要對大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)；有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。③經(jīng)濟(jì)折舊。③工料測量法③建筑的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。估算開發(fā)平均利潤時(shí)應(yīng)掌握：①開發(fā)利潤是所得稅前的開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)②開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。⑶管理費(fèi)用。操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；②估算重新購建價(jià)格；③估算折舊；④求取積算價(jià)格。單純的建筑物的估價(jià)通常也采用成本法。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應(yīng)的收益；⑷收益年