【正文】 合法產(chǎn)權(quán)：剩余價格價值方向價格—價格成本法②各方法在實質(zhì)上是一致的，都是比較法的變形P34④確定價格形成過程；估價路線的確定過程：①了解估價的基本事項（對象、目的、時點）；a、估價對象實體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有密切關(guān)系。②與估價對象：估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程。技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？什么是技術(shù)路線？路線的三個方面網(wǎng)上下載………………………………………………………24商業(yè)（含餐飲）房地產(chǎn)估價……………………………………18三、房地產(chǎn)的分割、合并估價………………………………………15九、不同估價目的下的估價………………………………………11一、錄第一部分估價方法………………………………………………………3一、土地使用權(quán)出讓價格評估………………………………………11二、房地產(chǎn)糾紛估價…………………………………………………16十、商務(wù)辦公（寫字樓）房地產(chǎn)估價………………………………18四、案例分析解題思路問答：考估價的基本事項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。d、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最佳利用下評估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）④與估價時點：估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。收益法過去—現(xiàn)在占用、使用、收益、處分四方面。C、合法處分：①拆遷范圍內(nèi)的不能抵押。不是樓越高越好，剩余技術(shù)也表明這一點。①市場準入；②條件限定（最高出讓年限、拍賣、招標條件、二次抵押等）；③對價格進行的明確規(guī)定（拆遷價、基準地價）不同目的影響價格內(nèi)涵（底價、最高價、現(xiàn)房價、交換價）不同目的影響估價對象（保險不含地、改制不含基礎(chǔ)設(shè)施費用）目的決定價格形成。目的影響技術(shù)路線。（1）估價對象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……（4）交易實例及實例房地產(chǎn)狀況。成本法：①⑤估價對象房地產(chǎn)和似房地產(chǎn)的經(jīng)營費用資料。②同類項目開發(fā)利潤或收益資料。測算過程。①術(shù)語不規(guī)范；②如加權(quán)、平均。（三）特殊處理（無法確認的數(shù)據(jù)特殊處理）；④權(quán)證說明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明）。⑥土地用途，建筑物用途，不同樓層用途。（５）估價時點（與估價目的對應(yīng)精確到年月日）（６）價值定義（價值類型標準及對應(yīng)的有關(guān)條件）（７）估價依據(jù)（法律法規(guī)、技術(shù)依據(jù)、委托方提供的估價人員掌握及收集的資料）（８）估價原則。最高最佳使用分析：應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價時用途的確定（６）采用方法的理由可比實例選擇不當（八小方面，類似房地產(chǎn)、用途、交易類型應(yīng)一致，時間≤1年）②車庫、高爾夫球場客房一般不按面積計算收益，具體要看收益條件是如何給出的。純收益的確定是否穩(wěn)定，變化的趨勢如何必須有充足的說明⑦②開發(fā)成本的確定要有依據(jù)；③管理費用的確定；④計息期易出錯，利息的計算基數(shù)是土地成本+建設(shè)成本+管理費，容易缺項；⑤開發(fā)利潤：⑴要與利潤基數(shù)對應(yīng)好。實物可分為有形的實體及其質(zhì)量、組合完成的功能三個方面。⑤合法原則：必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。合法交易或合法處分。最高最佳使用原則：指法律上許可，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，價值最大化。經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進行比較。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產(chǎn)的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產(chǎn)的價值。裝修改造前提。三、多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。獲取估價業(yè)務(wù)：方法有被動接受、主動爭取和自有自估三種。估價對象應(yīng)包括明確估價對象的實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。四、六、撰寫估價報告。估價資料歸檔。①估價技術(shù)路線與估價方法收益法。估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”。估價方法：（《估價理論與方法》）一、交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等；②交易實例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實物三方面）。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)）④可比實例規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大）。進行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。相鄰房地產(chǎn)合并交易；h可通過價格指數(shù)或價格變動率進行調(diào)整。房地產(chǎn)狀況修正。******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由；⑵基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費的非正常負擔(dān)。所以，購買收益性房地產(chǎn)可以視為一種投資。搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；如潛在毛收入、有效毛收入、運營費用等（均為客觀值）。帶家具、設(shè)備出租的，應(yīng)扣除其對房地產(chǎn)的貢獻。④混合型。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。⑷投資組合技術(shù)：①抵押貸款與自有資金的組合。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術(shù)便可以求得。應(yīng)分別根據(jù)土地使用年限和建筑物經(jīng)濟壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費；②對于土地與建筑物合成體的估價對象。②實際收益和客觀收益。tV=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)ti=1　　　　　　　　　　　V=a/(r+g)[1－(1－g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t以上公式適用于房地產(chǎn)目前的價格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測未來的價格時，特別是在某地區(qū)將會出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)計有較大變化的情況下（注意每種公式的假設(shè)條件和適用范圍）。成本法的適用對象和條件：只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。實際成本是某個具體的開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM，在估價中應(yīng)采用客觀成本。分為土地開發(fā)成本和建造成本。通常是按售價的一定比例計算。相應(yīng)的利潤率為直接成本利潤率直接成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）Ⅱ相應(yīng)的利潤率為成本利潤率成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）Ⅳ②重新購建價格是客觀的。通常重置價格低于重建價格。即精神磨損、無形損耗。建筑物的自然壽命是指建筑從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)；后者是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。其折舊額為其修復(fù)費用；對于不可修復(fù)部分，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或面新折扣法分別計算其折舊額，最后將修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命的折舊額相加，即得到建筑物的折舊總額。④建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計算折舊。1現(xiàn)行房屋折舊制度及房屋完損等級評定標準：①折舊制度：4類7等：各種結(jié)構(gòu)房屋殘值率一般為：A鋼筋砼結(jié)構(gòu)0；B磚混一等2%；C磚混二等2%；D磚木一等6%；E磚木二等4%；F磚木三等3%；G簡易結(jié)構(gòu)0。 四、①要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計劃。假設(shè)開發(fā)法各項費用的求取：⑴開發(fā)經(jīng)營期。⑷投資利息。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。P239249計算******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：⑴開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分；⑵折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結(jié)合）的確定是否說明理由；⑶利息的計算是否有誤；⑷費用確定中是否有遺漏，費用確定是否有依據(jù)，是否重復(fù)計算；⑸利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。土地使用權(quán)出讓價格評估（法規(guī)P3135）法律依據(jù)。②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點?！兑?guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費）和房屋拆遷補償費（被拆除房屋及附屬物補償費、購建拆遷安置用房費、安置補助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費、房屋拆遷服務(wù)費及管理費、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。），同時在報告中予以說明。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標準。②租約對租金估價有一定的影響。市場比較法、收益法、成本法。房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī)P145156）下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。房地產(chǎn)抵押評估的特點。④一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會有一年以上，應(yīng)說明在估價報告有效期內(nèi)如果市場變化不大價值不變，或市場變化較大時（超過某一變化率），其價值需要重新評估的事項。④鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房抵押評估時，應(yīng)注意其占地面積的土地征用批準權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對該宗用地的規(guī)劃限制條件。房地產(chǎn)保險估價常采用成本法、市場比較法。②間接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。房地產(chǎn)課稅估價（法規(guī)第十章）營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t。契約價格，即成交價格、市場價格和交換價格。法律依據(jù)。征地和拆遷補償估價是政策性、群眾性很強的一項估價工作。對于申報的成交價格明顯低于房地產(chǎn)實際價值又無正當理由的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的估價方法重新評估其客觀合理價格或價值，并以此作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)余值或租金收入（注意租金收入的內(nèi)涵）。土地增值稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》。凈收入下降的損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復(fù)完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的收益下降或費用上升。②保險事故發(fā)生后損失程度或損失價值的評估?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關(guān)規(guī)定?？捎贸杀痉?、市場比較法或收益法。①整體商品房抵押時，可根據(jù)情況采用成本法、市場比較法或收益法估價。抵押評估業(yè)務(wù)一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會在一年以上的時間，一旦發(fā)生清償，實現(xiàn)抵押權(quán)卻在未來某一日，所以要注重預(yù)期風(fēng)險。設(shè)定抵押的原則。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標準；如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評估其租金值。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。房地產(chǎn)租賃價格評估（法規(guī)P137145）法律依據(jù)。③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（法規(guī)P128136，P129P133新）法律依據(jù)。③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法。出讓方式及價格管理。五、通常按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率估算。①應(yīng)計利息的項目。分為開發(fā)期和租售期。⑥進行具體計算。適用對象和條件：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。完好房，十、九、八成；B基本完好房，七、六成；C一般損壞房，五、四成；D1現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成：⑴商品住宅價格構(gòu)成：①成本：征地費及拆遷補償安置費、勘察設(shè)計及前期工程費、住宅建筑、安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費、管理費、貸款利息。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查。實際經(jīng)過年數(shù)是指建筑物建成之日起到估價時點時的日歷年數(shù)；有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。③經(jīng)濟折舊。③工料測量法③建筑的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格。有3種情況：一是新開發(fā)的土地；二是新建的房地產(chǎn)（包括房地、建筑物）；三是舊有房地產(chǎn)。估算開發(fā)平均利潤時應(yīng)掌握：①開發(fā)利潤是所得稅前的開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費②開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。⑶管理費用。操作步驟：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；②估算重新購建價格；③估算折舊；④求取積算價格。單純的建筑物的估價通常也采用成本法。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應(yīng)的收益；⑷收益年