【正文】 項(xiàng)目初期推出相對(duì)較差的部分位置以低價(jià)格入市，吸引買家追捧，積聚人氣，迅速增加市場(chǎng)熱度，促進(jìn)市場(chǎng)內(nèi)部的傳播速度，先行炒熱市場(chǎng)，對(duì)樓層位置等較好的優(yōu)質(zhì)部分保持高價(jià)位銷售或預(yù)留，待市場(chǎng)熱度形成后，再擇機(jī)發(fā)售。不合理、不適當(dāng)?shù)纳齼r(jià)會(huì)阻礙銷售，降低，如處理不當(dāng)也會(huì)使市場(chǎng)產(chǎn)生“樓盤貶值”印象而形成觀望，所以在調(diào)整價(jià)格時(shí)都必須慎重考慮。船運(yùn)公司 標(biāo)客戶的文化特征：目標(biāo)客戶群多為現(xiàn)階段的朝陽行業(yè)，相對(duì)知識(shí)結(jié)構(gòu)較新，文化水平較高，接受信息量大，社會(huì)閱歷廣泛，有自身的審美觀，對(duì)新理念、新事物接受能力強(qiáng)。外資、。2固有的品牌優(yōu)勢(shì)。2天下之技，堂皇中正。1 XX市開發(fā)商在寫字樓市場(chǎng)中的營銷推廣策劃意識(shí)理念大多尚處于相對(duì)較低的水平階段，使我們有足夠的機(jī)會(huì)脫穎而出。3通過樹立“XX國際大廈”項(xiàng)目形象來提升和鞏固發(fā)展商的品牌度和美譽(yù)度，在“XX國際大廈”的若干營銷保障措施中，以優(yōu)良的公共關(guān)系活動(dòng)與媒體形成互動(dòng)炒作，降低外推式營銷宣傳費(fèi)用。主力戶型200/m2左右，符合時(shí)下市場(chǎng)的需求心態(tài)。價(jià)格落差較小，四至十四層敞開式寫字間價(jià)格為9860—10680元。3以先進(jìn)的營銷組織和管理體系，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)密的銷售控制。市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目障礙因素的規(guī)避3搶占速度，避免舉棋不定，對(duì)項(xiàng)目前推廣打“短、平、快”之戰(zhàn)，在相近時(shí)期以“先入為主”的策略直接面對(duì)市場(chǎng)。二、 項(xiàng)目分析（一）固有優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的支持在近幾年的發(fā)展中，XX市總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)攀升較快，城市規(guī)劃發(fā)展目益加快，投資環(huán)境、經(jīng)濟(jì)孕育環(huán)境越來越好，吸引了大量的外商投資企業(yè)，中外合資企業(yè)，國內(nèi)企業(yè)的加盟，同時(shí)加上XX市對(duì)本土企業(yè)發(fā)展環(huán)境的改善和鼓勵(lì)一大批私有經(jīng)濟(jì)企業(yè)迅速崛起并快速膨脹，如網(wǎng)絡(luò)業(yè)、咨詢業(yè)、廣告業(yè)、船運(yùn)公司、律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所等也已成為目前寫字樓消費(fèi)的重要群體。以上思想即形成本案、承案、主題、行文的基本框架。但要?jiǎng)?chuàng)造高利潤、高效益，就目前現(xiàn)狀而言，一則在項(xiàng)目自身軟件上要有創(chuàng)新之舉，二則在營銷和推介方式上要有奇之策。XX國際大廈營銷策劃案目 錄筆者寄語┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 1前言┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 2承案背景┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 3項(xiàng)目分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 3目標(biāo)市場(chǎng)設(shè)定┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 6價(jià)格策略┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 8銷售推廣策略┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 9廣告費(fèi)用預(yù)算及控制┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 12廣告文案主體部分┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 17形象輔助推廣部分┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 18項(xiàng)目輔件部分┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄ 19XX國際大廈營銷策劃案筆者寄語：任何形式的營銷策劃都是實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)的過程和掌控，是促進(jìn)有意義的成交，正所謂“工欲善其事，必先利其器”，客觀切實(shí)的營銷策劃乃是堂皇中正之技，來不得半點(diǎn)虛假，謹(jǐn)以此與志同者共勉。良好的開端，意味成功的一半。以市場(chǎng)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，依據(jù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目提供的支持點(diǎn)和障礙分析以及對(duì)障礙因素的規(guī)避，項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢(shì)分析來尋找項(xiàng)目在市場(chǎng)中存在的機(jī)會(huì)點(diǎn)，并由此機(jī)會(huì)點(diǎn)產(chǎn)生本項(xiàng)目賣點(diǎn)，從而產(chǎn)生項(xiàng)目的整合營銷定位，并以市場(chǎng)和目標(biāo)客戶特征為基礎(chǔ)，提出符合市場(chǎng)實(shí)際情況的營銷目標(biāo)，推廣策略，中心思想和前期廣告啟動(dòng)計(jì)劃，制定系列保障體系來實(shí)現(xiàn)本案中提出的營銷目標(biāo)。我公司經(jīng)與貴公司多次深入交流且經(jīng)兩次市場(chǎng)與競爭環(huán)境摸察、排對(duì)后，對(duì)該項(xiàng)目成形后的營銷推廣策劃立案行文。另外，開發(fā)商自身對(duì)物業(yè)品牌、商譽(yù)、業(yè)績、公共關(guān)系的維護(hù)以及競爭對(duì)手的跟風(fēng)和成長速度，也是目前市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目障礙之一。3運(yùn)用先進(jìn)的營銷保障體系，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)客觀的包裝和宣傳避免無序化，主題不明確，脈絡(luò)不清晰，散亂的廣告宣傳和公關(guān)推廣。其目前寫字樓租售出至多為三成，尚余較多待售物業(yè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)規(guī)避3通過項(xiàng)目促銷過程中的差異化表現(xiàn)和提升可能的項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目功能價(jià)格比來規(guī)避銷售價(jià)格的回跌風(fēng)險(xiǎn)。（二）賣點(diǎn)解析與營造 賣點(diǎn)解析——項(xiàng)目推廣中的機(jī)會(huì)點(diǎn)1 區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模，同等檔次的可相近時(shí)間（3個(gè)月以內(nèi)）發(fā)售或剩余單位較多的寫字樓基本沒有（除光大）。2可大肆炒作的高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)（詳述附后）。2自由的空間組合方式。三、 目標(biāo)市場(chǎng)設(shè)定目標(biāo)客戶行業(yè)范圍依據(jù)目前調(diào)研結(jié)果并結(jié)合XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境而言