【正文】 法逐漸清晰的基礎上，對項目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個坐標高度能夠統(tǒng)攝整個項目，幫助最終實現(xiàn)價值利潤，我們稱之為“價值高地”。 優(yōu)勢： 緊鄰一 環(huán)屯溪路，交通便利、抵達性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會環(huán)球廣場為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進入濱湖新區(qū)的第一站 屬于合肥樓市馬鞍山南路板塊，是城市開發(fā)建設的熱點區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長，一層物業(yè)價值較高 劣勢： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價格競爭優(yōu)勢，后期管理成本高 屯溪路、馬鞍山路、淝河路車流人流量大，交通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會村民自建 用房，建筑密度大，居住人口復雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場進一步改造擴容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負面影響； 區(qū)域眾多競爭樓盤細分市場，目標客戶容易分流 項目建設周期較長，客戶等待心理受到考驗 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團隊等 困難點： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長、占用大量前期資金 取得預售許可證和交付使用的時間較長，期間市場變化所帶來的不可確定風險 若面積規(guī)劃不當則總價容易失控，高樓層高總價產(chǎn)品去化較慢 Loft 產(chǎn)品無法通過報批 ，超過 米都需重新計算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，概念上難以尋求突破 機會點： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價值提升 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，營造新的場所精神，開創(chuàng)提供新價值盈余 優(yōu)劣勢平衡分析： 綜合比對完所有的優(yōu)勢因素，我們不難發(fā)現(xiàn) 其最核心的優(yōu)勢就是“地段” ， 劣勢的最大要素就是“時間風險” ，困難點是大面積高樓層產(chǎn)品總價過高、去化速度慢，機會點則是需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新、營造新場所精神、提供新價值盈余。此類產(chǎn)品 設計缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價值不高 。 ????????? 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價： 萬元 /㎡，住宅均價 6800 元 /㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點、交通站點、酒店、公眾配套集中在這個區(qū)域中，即商家必爭之地，也 是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。銀河灣、凱悅豪庭等零散項目開發(fā)建設，但畢竟勢單力薄無法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢，一直處于自然發(fā)展階段。 ????????? 沿街一層商業(yè)均價 2 萬元 /㎡，商用住宅均價 5500元 /㎡，快銷區(qū)間 50－ 120 ㎡。同時北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進程提供了有力的空間保障。 ????????? 沿街一層商鋪均價 萬元 /㎡，住宅均價 4300 元 /㎡ ,40－ 60 ㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。 ????????? 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界 500 強法國家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務樓等項目夜身價倍增，集中了超高人氣。目前，投資型公寓住宅是市場的熱點。 ????????? 區(qū)域以元一集團率先建設的元一時代花園、元一時代廣場、元一希爾頓酒店為地標性建筑，之后溫莎杰座、U－ TOWN 金色地帶等樓盤也逐漸興起。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時間的角度上看，這兩個物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認知更加理性。電信、中國移動、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費空間。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。 五、 新商圈增強居民消費的便利性，滿足了居民消費的多元化需求。像元一時代廣場的影院就釋放了這么一個信號。 新商圈商業(yè)地產(chǎn)項目對其具有一定關聯(lián)性的商業(yè)類項目有相當明顯的推動作用。 啟示四：從目前情況分析，合肥 城市 新商圈呈現(xiàn)如下特征： 一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的 梯度開發(fā)呈現(xiàn)“標準業(yè)態(tài)社區(qū)購物中心－社區(qū)標超－社區(qū)便利店”模式。 再次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的市場開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認識，在不同類型的城市 新商圈里。 首先，在商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略 規(guī)劃 上，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標，而是只根據(jù)自身的情況希望在最短的時間內(nèi)攫取最大的商業(yè)利潤。 啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商 鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當一部分屬于葉公好龍式的。如淮河路步行街 交通節(jié)點 ， 以良好的交通條件匯集人流，都是 城市 新商圈相成乃至繁榮的關鍵所在。從現(xiàn)有的方式看， 合肥成就新商圈的主要有這么幾種新型的商業(yè)形態(tài)： 復合型商業(yè)建筑 ， 主力形態(tài)以百貨店和購物中心為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對比 ，在 城市 新商圈的形成過程中充當領頭羊的角色。 3．商圈興衰沉浮對本項目之啟示 啟示一：新商業(yè)造就新商圈 我們習慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊商業(yè)氛圍的營造達到何種程度。像 安居苑、琥珀山莊、西苑小區(qū) 、 新加坡花園城 等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。 相比較而言，地處 城市 特別是中心或 城市 次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈。遺憾的是三孝口商圈的榮譽光環(huán)只戴了 9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。應該說，商場經(jīng)營管理不善、商品檔次不高、特色不 明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。 大中型超市購物中心 90年代末以來，大中型綜合超市逐步興起，大型購物中心摩爾商城的概念開始出現(xiàn)，城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系進 入完善時期，商業(yè)的集聚開始有序地從市級商業(yè)中心走向城市內(nèi)部的樞紐型區(qū)域、居住區(qū)組團。上世紀 90 年代中后期，紅旗百貨大樓、龍圖商廈等這一批綜合 百貨商場因為經(jīng)營不善，效益逐年下滑，三孝口的商業(yè)氛圍大不如前。 三孝口商圈 80年代初，合 肥長江中路、金寨路進行了改造，拆遷沿街住宅、拓寬修整道路，以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈隨之崛起。 兩個周期 總體上經(jīng)歷了內(nèi)環(huán)的形成，也就是 80 年代－ 90 年代末的 聚集期 ， 以及城市開始由內(nèi)向外擴散，從 2021 年至今的 擴散期。 特征綜述：一個中心，同步發(fā)展，兩個周期 一個中心 久居合肥的人知道合肥的城區(qū)基本劃分為中南西北東五個片區(qū)。改革開放以來，中國的城市化進程迅猛發(fā)展。從空間結(jié)構模式上看， 80 年代所形成的同心圓模式（內(nèi)環(huán)區(qū)域） 在這個過程中隨著人口和空間需求的增加 逐漸演繹為放射型模式（沿主要干道向外展開）。 多核模式 —— 又稱多中心模式，由多個相互分離的核為支點構成的，其中有一個核心在規(guī)模和功能上占主導地位，叫主中心。在這個階段，空間和資源將得到更有效的利用，整個空 間結(jié)構處于一個較高層次的動態(tài)均衡之中。 從擴散形式上看， 合肥主要曾現(xiàn)出兩種：傳統(tǒng)中心向周邊潑墨型 周邊式擴散、 沿主要交通干線的 點軸式擴散。以 交通樞紐的物流園為基礎， 以 第三產(chǎn)業(yè)集中的商貿(mào)區(qū) 為特色，以城市中的開發(fā)區(qū)環(huán)境為優(yōu)勢，已成為了合肥 市現(xiàn)代化大城市建設的三大主體開發(fā)區(qū)之一。 城市擴散的形式 周邊式擴散→→→→從中心向周邊潑墨式擴散，這是一種自然擴散 等級式擴散→→→→從中心跳過相鄰地區(qū)向較遠距離的同等級或次級中心點的擴散 點軸式擴散→→→→由中心點沿主要交通干線串珠狀向外延伸，形成若干擴散軸線和經(jīng)濟發(fā)展軸帶 反磁力式擴散→→→在中心的外圍選擇若干地點，通過一定空間差異政策誘導各種經(jīng)濟要素向指定地點擴散，以形成抵消中心點吸聚力過強而可能產(chǎn)生的反聚集效應 分析： 結(jié)合城市擴散原理，我們回顧一下合肥三大開發(fā)區(qū)的建設歷程 ????????? 合肥高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 1991年 3月經(jīng)國務院批準成為首批國家級高新區(qū)，作為安徽省最大的高新技術產(chǎn)業(yè)化基地，形成了 電子信息 、 光機電一體化 、 生物工程 、 新醫(yī)藥以及新材料 等四大高新技術產(chǎn)業(yè)集群。 90 年 代前的內(nèi)環(huán)區(qū)域是合肥這個城市發(fā)育最初的聚集點。 城市聚集的優(yōu)勢 促進社會分工的細化，加強程度 提高勞動生產(chǎn)率，減少各費用和交易成本 建立高效率運行的基礎設施和公共服務網(wǎng)絡 形成巨大的外部經(jīng)濟效益 產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實市場和潛在市場 經(jīng)濟要素在這個大市場中合理流動，達到最佳配置，并產(chǎn)生內(nèi)生效益 推動優(yōu)秀人才的集中 實現(xiàn)各種先進思 想的碰撞和創(chuàng)新能力的提高 所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個方面： ????????? 促進城市和城郊居民點在一定地域空間的緊密組合，構建一個復雜活躍的社會系統(tǒng) ????????? 空間聚集在城市內(nèi)部形成一個網(wǎng)絡型的高城市化地區(qū)，實現(xiàn)各個分散的局部統(tǒng)一和融合 ????????? 通過聚集和融合，在社會和經(jīng)濟關系中會注入新的、更為復雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟具有強大的活力 城市聚集的形式 城市 空間聚集 是各種經(jīng)濟要素相對集中的一種基本形式， 并帶來了巨大的商業(yè)機會和經(jīng)濟效益。 合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是偶然的，它是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，現(xiàn)代城市建設和城市商業(yè)發(fā)展到一定階段，整座城市對現(xiàn)代商業(yè)和流通變革產(chǎn)生的一種強烈需求的結(jié)果。事實上，研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。但 真正能為人所頌揚的 必定是一種全新的生活方式，是“城市價值”與“民眾價值”的循環(huán)共生。 ????????? 按照行業(yè)類別劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住及辦公用商業(yè)地產(chǎn) ????????? 按照消費行為劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、服務業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn) ????????? 按照建筑形式劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：單體建筑、綜合建筑 ????????? 按照市場范圍劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、超級型 ????????? 按照規(guī)模 劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型： 大型商業(yè)地產(chǎn)（建筑規(guī)模 7 萬平米以上）、中型商業(yè)地產(chǎn)（ 2－ 7 萬平米）、小型商業(yè)地產(chǎn)（ 2 萬平米以下） 分析： 依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)外延的原理，我們再次探討一下未來項目所需呈現(xiàn)某種獨特的方式： 按照行業(yè)類別劃分 可能是集零售、休閑娛樂、餐飲、居住辦公等多功能于一身； 按照消費行為劃分 可能是從服務形態(tài)房地產(chǎn)向體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)的逐漸過渡； 按照建筑形式劃分 可能會是單體建筑； 按照市場范圍劃分 可能是社區(qū)型與區(qū)域型的結(jié)合體；按照規(guī)模劃分則可能是中型商業(yè)地產(chǎn)。 2．商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi) 涵 在中國，商業(yè)地產(chǎn)是一種新興的復合的行業(yè)形態(tài)，其 內(nèi)涵是指 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動 ，而絕對不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單疊加。因而，當我們滿懷財富熱情想要開始商業(yè)地產(chǎn)的冒險之旅時候，需要了解一些基本問題：什么是商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延、商業(yè)地產(chǎn)兩個基本點又是什么等，這些都對發(fā)展商正確進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起著正本清源的作用。 從項目所處的地段及位置來看，不論是哪種類型物業(yè)，都無法割裂商業(yè)物業(yè)對本項目的引擎推動作用。 整個地塊的基地可用面積為 3446㎡，同時加上路網(wǎng)規(guī)劃、消防要求、管道設計等，實際可利用的基地面積則更為局促。 項目地塊的總價格已經(jīng)接近 3000 萬， 高成本之不可抗性，使得項目未來的物業(yè)類型不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。合肥【晨輝國際】項目市場研究報告 (2021 年 6 月出品 ) 一 .“四地”因素下的項目研判之路………………………………………………………………… 3 二．商業(yè)地產(chǎn)之認知…………………………………………………………………………………… 6 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡………………………………………………………………………… 10 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關聯(lián)………………………………………………………………… 10 （二）城市變革推力之原理…………………………………………………………………………… 11 （三） 合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示………………………………………………………………… 17 （四）合肥寫字樓發(fā)展軌跡與啟示…………………………………………………………………… 25 （五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析…………………………………………………………………… 30 （六）市場高價高去化代表