【正文】 法逐漸清晰的基礎(chǔ)上，對項目的想象、愿望、向往也愈加期望有一個坐標(biāo)高度能夠統(tǒng)攝整個項目，幫助最終實現(xiàn)價值利潤，我們稱之為“價值高地”。 優(yōu)勢： 緊鄰一 環(huán)屯溪路，交通便利、抵達(dá)性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會環(huán)球廣場為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進(jìn)入濱湖新區(qū)的第一站 屬于合肥樓市馬鞍山南路板塊，是城市開發(fā)建設(shè)的熱點區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設(shè)施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長，一層物業(yè)價值較高 劣勢： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價格競爭優(yōu)勢，后期管理成本高 屯溪路、馬鞍山路、淝河路車流人流量大，交通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會村民自建 用房，建筑密度大，居住人口復(fù)雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場進(jìn)一步改造擴(kuò)容所帶來的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響； 區(qū)域眾多競爭樓盤細(xì)分市場，目標(biāo)客戶容易分流 項目建設(shè)周期較長，客戶等待心理受到考驗 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團(tuán)隊等 困難點： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長、占用大量前期資金 取得預(yù)售許可證和交付使用的時間較長，期間市場變化所帶來的不可確定風(fēng)險 若面積規(guī)劃不當(dāng)則總價容易失控，高樓層高總價產(chǎn)品去化較慢 Loft 產(chǎn)品無法通過報批 ，超過 米都需重新計算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，概念上難以尋求突破 機(jī)會點： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價值提升 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，營造新的場所精神，開創(chuàng)提供新價值盈余 優(yōu)劣勢平衡分析： 綜合比對完所有的優(yōu)勢因素，我們不難發(fā)現(xiàn) 其最核心的優(yōu)勢就是“地段” ， 劣勢的最大要素就是“時間風(fēng)險” ，困難點是大面積高樓層產(chǎn)品總價過高、去化速度慢，機(jī)會點則是需要通過產(chǎn)品創(chuàng)新、營造新場所精神、提供新價值盈余。此類產(chǎn)品 設(shè)計缺乏真正創(chuàng)新，部分空間價值不高 。 ????????? 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價： 萬元 /㎡，住宅均價 6800 元 /㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。由于是傳統(tǒng)的城市中心，大量的商業(yè)、銀行網(wǎng)點、交通站點、酒店、公眾配套集中在這個區(qū)域中，即商家必爭之地，也 是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物。銀河灣、凱悅豪庭等零散項目開發(fā)建設(shè)，但畢竟勢單力薄無法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢，一直處于自然發(fā)展階段。 ????????? 沿街一層商業(yè)均價 2 萬元 /㎡，商用住宅均價 5500元 /㎡，快銷區(qū)間 50－ 120 ㎡。同時北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進(jìn)程提供了有力的空間保障。 ????????? 沿街一層商鋪均價 萬元 /㎡，住宅均價 4300 元 /㎡ ,40－ 60 ㎡成為區(qū)域快銷產(chǎn)品區(qū)間。 ????????? 而馬鞍山南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界 500 強(qiáng)法國家樂福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項目夜身價倍增，集中了超高人氣。目前，投資型公寓住宅是市場的熱點。 ????????? 區(qū)域以元一集團(tuán)率先建設(shè)的元一時代花園、元一時代廣場、元一希爾頓酒店為地標(biāo)性建筑，之后溫莎杰座、U－ TOWN 金色地帶等樓盤也逐漸興起。從產(chǎn)品創(chuàng)新和推出時間的角度上看，這兩個物業(yè)投資群體已經(jīng)出現(xiàn)了由普通商鋪住宅型向高檔次辦公商用型群體的過渡，從另一個層面上也表明了投資客心理愈加成熟，對高價高回報空間的認(rèn)知更加理性。電信、中國移動、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學(xué)生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費(fèi)空間。但就新商圈整體繁榮而言，這一步要早走。 五、 新商圈增強(qiáng)居民消費(fèi)的便利性，滿足了居民消費(fèi)的多元化需求。像元一時代廣場的影院就釋放了這么一個信號。 新商圈商業(yè)地產(chǎn)項目對其具有一定關(guān)聯(lián)性的商業(yè)類項目有相當(dāng)明顯的推動作用。 啟示四：從目前情況分析，合肥 城市 新商圈呈現(xiàn)如下特征： 一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的 梯度開發(fā)呈現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)社區(qū)購物中心－社區(qū)標(biāo)超－社區(qū)便利店”模式。 再次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的市場開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認(rèn)識，在不同類型的城市 新商圈里。 首先，在商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略 規(guī)劃 上，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標(biāo)，而是只根據(jù)自身的情況希望在最短的時間內(nèi)攫取最大的商業(yè)利潤。 啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商 鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當(dāng)一部分屬于葉公好龍式的。如淮河路步行街 交通節(jié)點 ， 以良好的交通條件匯集人流，都是 城市 新商圈相成乃至繁榮的關(guān)鍵所在。從現(xiàn)有的方式看， 合肥成就新商圈的主要有這么幾種新型的商業(yè)形態(tài)： 復(fù)合型商業(yè)建筑 ， 主力形態(tài)以百貨店和購物中心為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對比 ，在 城市 新商圈的形成過程中充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。 3．商圈興衰沉浮對本項目之啟示 啟示一：新商業(yè)造就新商圈 我們習(xí)慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊商業(yè)氛圍的營造達(dá)到何種程度。像 安居苑、琥珀山莊、西苑小區(qū) 、 新加坡花園城 等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。 相比較而言，地處 城市 特別是中心或 城市 次中心，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈。遺憾的是三孝口商圈的榮譽(yù)光環(huán)只戴了 9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。應(yīng)該說，商場經(jīng)營管理不善、商品檔次不高、特色不 明顯，再加上促銷手段落后，這些都是造成紅旗百貨、龍圖商廈這批企業(yè)無法繼續(xù)維持下去的重要原因。 大中型超市購物中心 90年代末以來，大中型綜合超市逐步興起，大型購物中心摩爾商城的概念開始出現(xiàn)，城市三級商業(yè)網(wǎng)點體系進(jìn) 入完善時期，商業(yè)的集聚開始有序地從市級商業(yè)中心走向城市內(nèi)部的樞紐型區(qū)域、居住區(qū)組團(tuán)。上世紀(jì) 90 年代中后期，紅旗百貨大樓、龍圖商廈等這一批綜合 百貨商場因為經(jīng)營不善，效益逐年下滑，三孝口的商業(yè)氛圍大不如前。 三孝口商圈 80年代初，合 肥長江中路、金寨路進(jìn)行了改造，拆遷沿街住宅、拓寬修整道路，以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的三孝口商圈隨之崛起。 兩個周期 總體上經(jīng)歷了內(nèi)環(huán)的形成，也就是 80 年代－ 90 年代末的 聚集期 ， 以及城市開始由內(nèi)向外擴(kuò)散，從 2021 年至今的 擴(kuò)散期。 特征綜述：一個中心，同步發(fā)展，兩個周期 一個中心 久居合肥的人知道合肥的城區(qū)基本劃分為中南西北東五個片區(qū)。改革開放以來，中國的城市化進(jìn)程迅猛發(fā)展。從空間結(jié)構(gòu)模式上看， 80 年代所形成的同心圓模式（內(nèi)環(huán)區(qū)域） 在這個過程中隨著人口和空間需求的增加 逐漸演繹為放射型模式（沿主要干道向外展開）。 多核模式 —— 又稱多中心模式，由多個相互分離的核為支點構(gòu)成的，其中有一個核心在規(guī)模和功能上占主導(dǎo)地位，叫主中心。在這個階段，空間和資源將得到更有效的利用，整個空 間結(jié)構(gòu)處于一個較高層次的動態(tài)均衡之中。 從擴(kuò)散形式上看， 合肥主要曾現(xiàn)出兩種：傳統(tǒng)中心向周邊潑墨型 周邊式擴(kuò)散、 沿主要交通干線的 點軸式擴(kuò)散。以 交通樞紐的物流園為基礎(chǔ)， 以 第三產(chǎn)業(yè)集中的商貿(mào)區(qū) 為特色，以城市中的開發(fā)區(qū)環(huán)境為優(yōu)勢，已成為了合肥 市現(xiàn)代化大城市建設(shè)的三大主體開發(fā)區(qū)之一。 城市擴(kuò)散的形式 周邊式擴(kuò)散→→→→從中心向周邊潑墨式擴(kuò)散，這是一種自然擴(kuò)散 等級式擴(kuò)散→→→→從中心跳過相鄰地區(qū)向較遠(yuǎn)距離的同等級或次級中心點的擴(kuò)散 點軸式擴(kuò)散→→→→由中心點沿主要交通干線串珠狀向外延伸，形成若干擴(kuò)散軸線和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸帶 反磁力式擴(kuò)散→→→在中心的外圍選擇若干地點，通過一定空間差異政策誘導(dǎo)各種經(jīng)濟(jì)要素向指定地點擴(kuò)散，以形成抵消中心點吸聚力過強(qiáng)而可能產(chǎn)生的反聚集效應(yīng) 分析： 結(jié)合城市擴(kuò)散原理，我們回顧一下合肥三大開發(fā)區(qū)的建設(shè)歷程 ????????? 合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 1991年 3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為首批國家級高新區(qū)，作為安徽省最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，形成了 電子信息 、 光機(jī)電一體化 、 生物工程 、 新醫(yī)藥以及新材料 等四大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 90 年 代前的內(nèi)環(huán)區(qū)域是合肥這個城市發(fā)育最初的聚集點。 城市聚集的優(yōu)勢 促進(jìn)社會分工的細(xì)化，加強(qiáng)程度 提高勞動生產(chǎn)率，減少各費(fèi)用和交易成本 建立高效率運(yùn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 形成巨大的外部經(jīng)濟(jì)效益 產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實市場和潛在市場 經(jīng)濟(jì)要素在這個大市場中合理流動，達(dá)到最佳配置，并產(chǎn)生內(nèi)生效益 推動優(yōu)秀人才的集中 實現(xiàn)各種先進(jìn)思 想的碰撞和創(chuàng)新能力的提高 所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個方面： ????????? 促進(jìn)城市和城郊居民點在一定地域空間的緊密組合，構(gòu)建一個復(fù)雜活躍的社會系統(tǒng) ????????? 空間聚集在城市內(nèi)部形成一個網(wǎng)絡(luò)型的高城市化地區(qū)，實現(xiàn)各個分散的局部統(tǒng)一和融合 ????????? 通過聚集和融合，在社會和經(jīng)濟(jì)關(guān)系中會注入新的、更為復(fù)雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的活力 城市聚集的形式 城市 空間聚集 是各種經(jīng)濟(jì)要素相對集中的一種基本形式， 并帶來了巨大的商業(yè)機(jī)會和經(jīng)濟(jì)效益。 合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是偶然的，它是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，現(xiàn)代城市建設(shè)和城市商業(yè)發(fā)展到一定階段，整座城市對現(xiàn)代商業(yè)和流通變革產(chǎn)生的一種強(qiáng)烈需求的結(jié)果。事實上，研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。但 真正能為人所頌揚(yáng)的 必定是一種全新的生活方式，是“城市價值”與“民眾價值”的循環(huán)共生。 ????????? 按照行業(yè)類別劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住及辦公用商業(yè)地產(chǎn) ????????? 按照消費(fèi)行為劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn) ????????? 按照建筑形式劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：單體建筑、綜合建筑 ????????? 按照市場范圍劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、超級型 ????????? 按照規(guī)模 劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型： 大型商業(yè)地產(chǎn)（建筑規(guī)模 7 萬平米以上）、中型商業(yè)地產(chǎn)（ 2－ 7 萬平米）、小型商業(yè)地產(chǎn)（ 2 萬平米以下） 分析： 依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)外延的原理，我們再次探討一下未來項目所需呈現(xiàn)某種獨(dú)特的方式： 按照行業(yè)類別劃分 可能是集零售、休閑娛樂、餐飲、居住辦公等多功能于一身； 按照消費(fèi)行為劃分 可能是從服務(wù)形態(tài)房地產(chǎn)向體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)的逐漸過渡； 按照建筑形式劃分 可能會是單體建筑； 按照市場范圍劃分 可能是社區(qū)型與區(qū)域型的結(jié)合體；按照規(guī)模劃分則可能是中型商業(yè)地產(chǎn)。 2．商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi) 涵 在中國，商業(yè)地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合的行業(yè)形態(tài)，其 內(nèi)涵是指 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動 ，而絕對不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單疊加。因而，當(dāng)我們滿懷財富熱情想要開始商業(yè)地產(chǎn)的冒險之旅時候，需要了解一些基本問題：什么是商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延、商業(yè)地產(chǎn)兩個基本點又是什么等，這些都對發(fā)展商正確進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起著正本清源的作用。 從項目所處的地段及位置來看，不論是哪種類型物業(yè)，都無法割裂商業(yè)物業(yè)對本項目的引擎推動作用。 整個地塊的基地可用面積為 3446㎡，同時加上路網(wǎng)規(guī)劃、消防要求、管道設(shè)計等，實際可利用的基地面積則更為局促。 項目地塊的總價格已經(jīng)接近 3000 萬， 高成本之不可抗性，使得項目未來的物業(yè)類型不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。合肥【晨輝國際】項目市場研究報告 (2021 年 6 月出品 ) 一 .“四地”因素下的項目研判之路………………………………………………………………… 3 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知…………………………………………………………………………………… 6 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡………………………………………………………………………… 10 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián)………………………………………………………………… 10 （二）城市變革推力之原理…………………………………………………………………………… 11 （三） 合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示………………………………………………………………… 17 （四）合肥寫字樓發(fā)展軌跡與啟示…………………………………………………………………… 25 （五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析…………………………………………………………………… 30 （六）市場高價高去化代表