【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第一章 項目所在區(qū)域概況 一、 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 1．餐飲、娛樂： 南坪地區(qū)的餐飲、娛樂設(shè)施主要分布于南城大道片區(qū)，規(guī)模大都在 100M2 左右?，F(xiàn)經(jīng)營狀況較好，生意較為火爆。而該片區(qū)餐飲、娛樂的租價約為 50－ 60元／ M2月，雖然目前經(jīng)營狀況不錯，但該路段由于車位問題一直較難吸收大型餐飲進駐。項目所在工貿(mào)片區(qū)餐飲、娛樂業(yè)并不發(fā)達，如果步行街的延伸段以及項目門前廣場能夠 修建，本項目的裙樓部分將有可能吸引品牌餐飲、娛樂進駐。 2．金融機構(gòu)： 南坪的銀行證券等金融機構(gòu)主要集中在步行街片區(qū)、南坪西路、南坪南路、南坪東路靠近轉(zhuǎn)盤處，而規(guī)模在 100M2 以上的集中在南坪西路，這主要與長期以來南岸區(qū)的商業(yè)分布有關(guān)，而目前這種狀況已隨著區(qū)域城市建設(shè)不斷改變而改變。本項目工貿(mào)片區(qū)商務(wù)環(huán)境尚未形成，但區(qū)域的未來發(fā)展：步行街的延伸段、門前廣場的修建以及會展中心的建成將使商務(wù)氛圍逐步形成，項目裙樓部分將有可能吸引金融機構(gòu)進駐。 3．專業(yè)市場： 南坪地區(qū)的專業(yè)市場主要分布于步行街片區(qū)、南坪西路、南 坪南路。所在區(qū)域交通便利，人氣旺利于專業(yè)市場的發(fā)展。專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)模較大，其經(jīng)營場地主要為租賃。據(jù)了解，新建物業(yè)金信大廈裙樓為醫(yī)藥市場，正揚大廈裙樓為一信精品主要經(jīng)營家私布藝等。本項目可根據(jù)該片區(qū)近兩年發(fā)展狀況和項目自身特點引入不同類別但利于項目形象和銷售的專業(yè)市場。 4．大、中型百貨商場、超市： 南坪地區(qū)的大、中型百貨商場、超市主要集中于步行街和南坪西路上，另有重百商場、 商社 電器、晶都商場等。所在區(qū)域商業(yè)較為濃厚，人氣較旺。項目所在地雖緊臨南坪西路，但由于該片區(qū)商業(yè)不發(fā)達則顯得較為冷清，需在推廣中改變這 一狀況。 整體來看： 區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為集中，同時有逐步向外發(fā)展的趨勢。項目位于目前南坪商業(yè)中心的外圍，周邊商務(wù)辦公環(huán)境較好。具有潛在的商業(yè)價值，在推廣中應(yīng)注重項目形象和區(qū)域氣氛的營造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、區(qū)域物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀： 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)物業(yè)以住宅為主、單體樓為主、中低價格為主，銷售狀況普遍較好，但總體產(chǎn)品品質(zhì)不高、配套設(shè)施極不完善，同時物業(yè)管理服務(wù)較差。商務(wù)方面，專業(yè)寫字樓存在同樣的問題 ——綜合質(zhì)素不高、配套設(shè)施不完善和物業(yè)管理服務(wù)差、建筑形象差等等，且寫字樓供應(yīng)較少，價格相對較高。客戶購買寫字樓的積極性尚未得到激 發(fā)， 本項目應(yīng)抓住這一市場空白點，走高質(zhì)低價路線，在服務(wù)、大樓外觀以及公共區(qū)域包裝等方面盡可能做到位、做精細。 三、區(qū)域需求趨勢： 1．重慶市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處該區(qū)域，同時該區(qū)域旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等已發(fā)展迅速。近幾年的時間里，南岸區(qū)已陸續(xù)進駐以上相關(guān)行業(yè)的企業(yè)和辦事處， 寫字樓市場具有較大的需求空間 。 2．由于目前供應(yīng)中的寫字樓從形象檔次及軟、硬件配套上均較為落伍低檔，整個南岸區(qū)寫字樓的有效需求未達到飽和，因此 南岸區(qū)寫字樓市場供應(yīng)有一定的空缺 。 3．在對消費者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：一定量的客戶對購買寫字樓的 認識不夠，認為寫字樓只需地段好，交通便利就足夠了。而當一些擁有較完善的配套，辦公場地優(yōu)越，物管好的寫字樓出現(xiàn)的時候，又因為價格太高而只能駐足觀望。在這部分人當中多為中小型企業(yè)主。 同樣說明該地區(qū)寫字樓市場的有效需求大于有效供應(yīng) ，對于本項目的營銷有較大支撐。 4．步行街的建成使用，鵝公巖大橋及重慶外灘的通車，百盛、麥德龍等商家的進駐以及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，使南岸區(qū)逐漸成為主城區(qū)最大的商圈之一。 旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的迅速崛起都無疑將擴大市場有效需求，尤其是對中高檔寫字樓市場有一定的促進作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二章 項目概況 一、 項目規(guī)劃情況 本項目地處南岸區(qū)南坪開發(fā)路，北臨工貿(mào)大廈；東望南坪北路，緊臨規(guī)劃中的門前廣場及步行街延伸段；西面為開發(fā)路及規(guī)劃中的大型住宅小區(qū)世紀名苑；南靠 正揚大廈。地塊呈長方形，地勢平坦，利用率較高。距南坪繁華商業(yè)中心舉步之遙，交通極為便利。 二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標 ? 占地面積： 7200平方米 ? 總建筑面積： 36023 平方米 ? 裙樓總建筑面積 ： 9195平方米；裙樓每層面積： 3065平方米； ? 塔樓總建筑面積： 26828 平方米；塔樓標準層面積： 1049平方米 ? 公攤： 19％（塔樓部分 , 大堂及其他公共部分的分攤面積未計入） ? 總戶數(shù)： 172戶（按照未修改戶型分割） ? 總層數(shù)： 28層 ? 容積率：５ .０ ? 建筑密度： 42－ 43％ 三、 項目建筑規(guī)劃現(xiàn)狀 ? 項目通過規(guī)劃批準的地上建筑物地上總高為 123米，地下 1層、地上 27層 ? 1層為車庫和設(shè)備用房，面積為 2960平方米車庫可停放 50輛車 ? 地上裙樓有 3層，層高為 ，每層面積為 3065平方米 ? 第 4 層 米，第 3 層的 屋頂成為第 4 層的觀景平臺，平臺面積為 2240 平方米，內(nèi)部面積為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 1090平方米，可用做休閑娛樂場所。 ? 第 5層層高 ，面積為 1170平方米（轉(zhuǎn)換層） ? 第 6層層高 ，面積為 1050平方米 ? 727層層高均為 3米， 723層每層面積為 1050平方米，共計 16800平方米 ? 項目現(xiàn)共設(shè) 4部電梯，塔樓 3部，裙樓 1部，全部為升降梯，裙樓并未設(shè)置扶梯。 本章小結(jié)： 從項目現(xiàn)狀來看，無論是區(qū)位、產(chǎn)品還是配套都不具備與市場供應(yīng)樓盤相抗衡的能力，需要尋找差異化的突破口對項目進行改造方能推出市場。 第三章 項目 SWOT 分析 一、項目優(yōu)勢（ S）分析 距離項目 較近的 南岸區(qū)商業(yè)中 心 —— 步行街、南坪西路及轉(zhuǎn)盤上有通往各主城區(qū)和郊縣的公交車，交通較為便利。 項目周邊商業(yè)氛圍較濃，如揚子江酒店、工貿(mào)大廈以及商業(yè)逐漸旺盛的南坪西路。 3．建筑景觀 項目第六層以上，視野開闊，景觀質(zhì)素較高。 4．建筑外立面 項目外立面以簡潔、現(xiàn)代的風格設(shè)計，在南坪地區(qū)較具標志性。 二、項目 劣勢（ W）分析 1. 區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍尚未形成 由于會展中心、門前廣場、步行街延伸段以及浪高凱悅大廈尚未建成，該地段雖車流量較大，但人氣不旺（除各種會展期間），目前商務(wù)氛圍尚未形成。 2．工程形象較差 項目工程已停工較長時間，在許多人心目中有爛尾樓之嫌，工程形象較差。 3．戶型單一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目的戶型僅 103M2和 150M2兩種，不能適應(yīng)目前市場需求。 4． 資金方面 由于本項目暫未向銀行貸款，所以后期資金壓力相對較大。 針對以上項目劣勢，在營銷上應(yīng)著力營造良好的商務(wù)氛圍并聚集人氣，產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)市場需求進行調(diào)整。 三、項目市 場機會（ O）分析 1．經(jīng)濟大環(huán)境 中國已正式加入世界貿(mào)易組織，西部大開發(fā)重慶作為西部重鎮(zhèn)，寬松的投資條件和良好的投資環(huán)境必然吸引外來投資，將會帶來寫字樓需求的膨脹，這對各主城區(qū)都充滿了較好的發(fā)展機會。 2．片區(qū)規(guī)劃 該片區(qū)已在項目周邊規(guī)劃了促進商務(wù)氛圍形成的建筑，如在建的會展中心、待建的門前廣場以及浪高凱悅大廈。 3. 南岸區(qū)寫字樓物業(yè)低水平開發(fā)帶來的競爭機會 通過本司市場研究部的調(diào)研結(jié)果，南岸區(qū)的寫字樓開發(fā)水平普遍較低，且有很多為住宅轉(zhuǎn)換而成商務(wù)樓，從硬件配套、服務(wù)功能、形象檔次等方面均較為落后。但各類企 業(yè)對現(xiàn)代、專業(yè)的寫字樓辦公環(huán)境的需求卻依然存在，給本項目在細分市場、尋求市場切入點創(chuàng)造有利機會。 4．重慶市寫字樓市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，有利于本項目營造差異化產(chǎn)品市場空間。 5．價格優(yōu)勢 如本項目采用“低首付、低月供 ”（如首付一萬 、 月供 500 元 ）的按揭方式，高性價比的價格優(yōu)勢將對本項目尋求市場切入點創(chuàng)造又一有利機會。 四、項目市場風險（ T）分析 1．市場競爭 由我司市場調(diào)查研究報告可以看出：與項目形成競爭的物業(yè)或者是價格或者是地段優(yōu)于本項目，項目在推廣中將面臨激烈的市場競爭。因此需樹立鮮明的市場形象，使項目 在市場競爭中領(lǐng)先于對手從而贏得市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2．成本風險 項目在推廣過程中若成本控制不當，將導(dǎo)致銷售價格居高不下，在市場競爭中處于 不利位置，項目要控制銷售價格需進行嚴格的成本控制（包括：項目改造投入成本、營銷推廣成本等方面）。 3．機會風險 本項目最終要確定一個市場定位，本身就帶有一種機會成本在里面，選擇一種市場細分，必然產(chǎn)生放棄另一種市場細分所帶來的機會風險。 本章小結(jié)： 項目的市場機會主要體現(xiàn)在商務(wù)方面，決定了項目的市場定位將向商務(wù)靠攏。在推廣中應(yīng)揚長避短，強勢樹立項目鮮明的勢場形象，進而通過全方位的產(chǎn)品形象 包裝和營銷推廣贏得市場認同。 第四章 項目市場定位 一、項目功能定位為純商務(wù)公寓 本項目位于南岸區(qū)工貿(mào)片區(qū) ,據(jù)市調(diào)結(jié)果，該區(qū)域適應(yīng)商務(wù)的發(fā)展，我司特建議項目定位于純商務(wù)公寓： 1．項目自身建筑因素決定了以純商務(wù)寫字樓定位的必然性 ? 項目公攤率目前為 19%，但 此公攤并未將大堂、商務(wù)中心等公共配套部分計算在內(nèi)，而最終的公攤必將大于 20％，同時也將大于普遍單體高層住宅 定位物業(yè)的公攤 。而作為商務(wù)， 20％或高一點屬正常公攤。 ? 戶型單一，即使修改后作為住宅仍難與臨近的小區(qū)項目相競爭，不如退而以商務(wù)為主導(dǎo)，同時也是抓住了市場空白點。 ? 項目自身設(shè)計上有作為商務(wù)定位的基本條件：如大堂、電梯、走道等公共部分。通過裝修和包裝能夠達到較好的商務(wù)形象。 2．區(qū)域現(xiàn)狀 ? 據(jù)緯聯(lián)公司市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場在近幾年的 迅猛發(fā)展，帶來了該區(qū)各類物業(yè)綜合質(zhì)素的提升，同時也使 南岸區(qū)單體高層（或雙塔）以定位住宅的物業(yè)普遍銷售緩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 慢，現(xiàn)大多轉(zhuǎn)為商住定位。 ? 本項目為 28層的單體高層，如果以住宅 定位，目標客戶群體必將被該區(qū)的