【正文】 合肥【晨輝國際】項目市場研究報告 (2021 年 6 月出品 ) 一 .“四地”因素下的項目研判之路………………………………………………………………… 3 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知…………………………………………………………………………………… 6 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡………………………………………………………………………… 10 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián)………………………………………………………………… 10 （二）城市變革推力之原理…………………………………………………………………………… 11 （三） 合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡與啟示………………………………………………………………… 17 （四）合肥寫字樓發(fā)展軌跡與啟示…………………………………………………………………… 25 （五）一環(huán)及環(huán)線內(nèi)同質(zhì)樓盤分析…………………………………………………………………… 30 （六）市場高價高去化代表樓盤空間特征…………………………………………………………… 43 四．本項目開發(fā)體系之構(gòu)建…………………………………………………………………………… 53 （一） SWOT 平衡分析…………………………………………………………… ……………………… 53 （二）項目價值高地之審視…………………………………………………………………………… 56 （三）開發(fā)向度………………………………………………………………………………………… 57 （四）產(chǎn)品定位研究…………………………………………………………………………………… 59 1．項目商業(yè)定位 一． “四地”因素下的項目研判之路 地段因素， 即項目所處的位置、與城市中心區(qū)之間的梳密關(guān) 聯(lián)度。 項目緊鄰一環(huán)屯溪路，占據(jù)馬鞍山南路板塊的周谷堆商圈之中心位置，與傳統(tǒng)四牌樓商業(yè)中心車程 8 分鐘距離，數(shù)以萬計的人流、車流途徑地塊。 顯然，地段的優(yōu)勢使得項目商業(yè)開發(fā)價值的潛力突顯無疑。 地價因素， 即購買項目土地價格，也是開發(fā)項目所必須面對的直接成本。 項目地塊的總價格已經(jīng)接近 3000 萬， 高成本之不可抗性，使得項目未來的物業(yè)類型不可能拘泥于低層物業(yè)，必須通過拔高樓層來平攤成本。 地形因素， 即土地的形狀特點、地貌特征。 從整個地塊的形狀上看，呈現(xiàn)出一種不規(guī)則的 W 型，也對未來物業(yè)的規(guī)劃提出了 難題，同時也 意味著普通形體住宅不適用于本項目。 地幅因素， 即土地的幅度，也就是地塊的規(guī)模。 整個地塊的基地可用面積為 3446㎡，同時加上路網(wǎng)規(guī)劃、消防要求、管道設(shè)計等，實際可利用的基地面積則更為局促。 最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出無限的空間感的基本要求，也將本項目推向了非普通住宅的“華山之路”。 基于對以上四個因素的理解與思考，我們需要對本項目未來開發(fā)之路向作一次推導(dǎo)與歸納： 地段因素 →→→ 商業(yè)價值潛力大 地價因素 →→→ 必須是高層物業(yè) 非普通形體的高層建筑＋商業(yè) 地形因素 →→→ 非普通形體建筑物 （商業(yè)地產(chǎn)） 地幅因素 →→→ 非普通住宅 小結(jié)： 通過在否定因素與肯定因素間的一種排除法則，得到了上述的推導(dǎo)思想， 項目最終路向不是簡單物業(yè)的疊加，而是商業(yè)地產(chǎn)的整體運作。 結(jié)合合肥城市中現(xiàn)有可比鑒的高層物業(yè)，主要呈現(xiàn)為三大類：寫字樓、住宅、小戶型公寓，沿著這樣的一種思路，我們開始對這個城市的高層物業(yè)進(jìn)行選樣研究，通過對高價高去化空間的辨析與歸納，最終得以明確本項目物業(yè)的開 發(fā)導(dǎo)向。 從項目所處的地段及位置來看，不論是哪種類型物業(yè)，都無法割裂商業(yè)物業(yè)對本項目的引擎推動作用。 換句話說，商業(yè)是本項目的發(fā)動機， 若把項目比作一部待定生產(chǎn)的名牌車的話，商業(yè)則決定著未來這部車整體之性能， 它的高速穩(wěn)定運行，將決定本項目的成敗。 因而，本項目 商業(yè)空間規(guī)劃的定位，是重中之重。 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知 應(yīng)該說， 2021 年是中國房地產(chǎn)開發(fā)的分水嶺，自 2021 年起，商業(yè)地產(chǎn)作為一種獨特的投資類型正式出現(xiàn)在歷史舞臺上成為政府和發(fā)展商的焦點話題，然而國內(nèi)涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域并取得驕人戰(zhàn)績的發(fā)展商寥寥無 幾。因而，當(dāng)我們滿懷財富熱情想要開始商業(yè)地產(chǎn)的冒險之旅時候，需要了解一些基本問題：什么是商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延、商業(yè)地產(chǎn)兩個基本點又是什么等，這些都對發(fā)展商正確進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起著正本清源的作用。 1．什么是商業(yè)地產(chǎn) 我們經(jīng)常提到或者媒體上看到，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的概念所指多為“商鋪”。但實際商“商鋪”其實只是一個狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念。 從廣義層面來看，通過卓越經(jīng)營可以獲取可持續(xù)增長的回報或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，比如 商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、服務(wù)式公寓 都可以稱之為商業(yè)地產(chǎn)。 2．商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi) 涵 在中國，商業(yè)地產(chǎn)是一種新興的復(fù)合的行業(yè)形態(tài)，其 內(nèi)涵是指 開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進(jìn)行的商業(yè)活動 ，而絕對不是商業(yè)和地產(chǎn)的簡單疊加。 從功能上說，商業(yè)地產(chǎn)就是經(jīng)營活動所需要的不動產(chǎn)，包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務(wù)市場等相關(guān)的商業(yè)運作，如策劃、招商和日常營運管理。 3．商業(yè)地產(chǎn)的外延 —— 不同類型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)界定 從商業(yè)地產(chǎn)的功能特點來看，有零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)具有不同的操作模式。理論界一般按照行業(yè)類型、消費行為、建筑形 式、市場范圍及規(guī)模等對商業(yè)地產(chǎn)的類型進(jìn)行劃分。 ????????? 按照行業(yè)類別劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：零售功能房地產(chǎn)、娛樂功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住及辦公用商業(yè)地產(chǎn) ????????? 按照消費行為劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn) ????????? 按照建筑形式劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：單體建筑、綜合建筑 ????????? 按照市場范圍劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、超級型 ????????? 按照規(guī)模 劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型： 大型商業(yè)地產(chǎn)（建筑規(guī)模 7 萬平米以上）、中型商業(yè)地產(chǎn)（ 2－ 7 萬平米）、小型商業(yè)地產(chǎn)（ 2 萬平米以下） 分析： 依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)外延的原理，我們再次探討一下未來項目所需呈現(xiàn)某種獨特的方式： 按照行業(yè)類別劃分 可能是集零售、休閑娛樂、餐飲、居住辦公等多功能于一身； 按照消費行為劃分 可能是從服務(wù)形態(tài)房地產(chǎn)向體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)的逐漸過渡； 按照建筑形式劃分 可能會是單體建筑； 按照市場范圍劃分 可能是社區(qū)型與區(qū)域型的結(jié)合體；按照規(guī)模劃分則可能是中型商業(yè)地產(chǎn)。 依據(jù)每一種劃分的方法，在推導(dǎo)本項目商業(yè)類型時，我們用的更多是“可能”這樣的字眼，基于項目自身地段與地形的特殊性、地價與地幅的現(xiàn)實性，限定某一類或幾類形態(tài)都是一種靜態(tài)的思維，無法明確定義，更是一種內(nèi)心潛臺詞的自然表露。因為地段意味著可能，空間同樣也創(chuàng)造著可能。 也正基于這樣的心聲，結(jié)合項目區(qū)位因素， 在“一切皆有可能”之地 ，首先是進(jìn)行場所的規(guī)劃營造，接著才是場所空間之下的精神 需求，即 場所精神 。但 真正能為人所頌揚的 必定是一種全新的生活方式，是“城市價值”與“民眾價值”的循環(huán)共生。 4．商業(yè)地產(chǎn)的兩大基本點 第一基本點：五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài) ????????? 中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)地產(chǎn)的開發(fā)重點 ????????? 室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間：商業(yè)步行街 ????????? 社區(qū)商業(yè)地產(chǎn) ????????? 流通型商業(yè)地產(chǎn)：專業(yè)市場、批發(fā)市場 ????????? 資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn) 第二基本點：主題和特色商業(yè)地產(chǎn)將是未來發(fā)展趨勢 分析： 商 業(yè)地產(chǎn)的兩大基本點，明確這個行業(yè)“前景”與“趨勢”的雙重價值，也是從更大的方向上，告知了我們未來之路真正意義?；蛟S本項目地塊的規(guī)模、土地的氣質(zhì)、城市的節(jié)奏與進(jìn)程、時間與資金成本等，都不可能成為五種最具前景商業(yè)地產(chǎn)中的某一類，但不可否認(rèn) 在主題與特色的發(fā)展趨勢下，項目空間必將存在著多變性與可塑性， 還是因為“一切皆有可能”。 “可能性”的下一階段就是審視“可行性”，“上路”和“上正確的路”，是需要首先抉擇的。 三．合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。 城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展究竟存在何種聯(lián) 系，城市變革的原理又是如何驗證這種必然性的，在本段落中，都將有進(jìn)行分析。在理論支持與引導(dǎo)下，我們企望展現(xiàn)一幅相對完整的合肥城市的商業(yè)版圖，并且針對其中的現(xiàn)象、發(fā)展軌跡提出我們的見解，希望能夠更了解我們的城市商業(yè)，形成鳥瞰全局的整體思維。 （一）城市與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之關(guān)聯(lián) 在展開商業(yè)地產(chǎn)的研究之前，我們首先要面對的就是城市。事實上，研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。 商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)是城市經(jīng)濟、城市人居、城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的晴雨表。從人類歷史的第一座城市，到今日全球最繁榮的城市，我們可以看到城市商業(yè)從集市到街道 、從百貨公司到購物中心的發(fā)展軌跡。在經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市，它的商業(yè)現(xiàn)代化程度必定是最先進(jìn)的，這不僅因為城市是商業(yè)地產(chǎn)項目最直接的載體，還在于城市本身的歷史、文化和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r是商業(yè)地產(chǎn)項目最根本的動力源泉。 合肥市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是偶然的，它是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，現(xiàn)代城市建設(shè)和城市商業(yè)發(fā)展到一定階段，整座城市對現(xiàn)代商業(yè)和流通變革產(chǎn)生的一種強烈需求的結(jié)果。 （二）城市變革推力之原理 1．城市聚集理論 城市為何聚集 城市經(jīng)濟發(fā)展的實踐說明，當(dāng)城市規(guī)模經(jīng)濟發(fā)展到一定的階段，必然會產(chǎn)生大量的聚集 。這種聚集現(xiàn)象不僅體現(xiàn)在人才、信息和資金的聚集，更體現(xiàn)在商品交易和信息交易的聚集。城市的聚集是現(xiàn)在城市大規(guī)模擴張的第一驅(qū)動力。 城市聚集的優(yōu)勢 促進(jìn)社會分工的細(xì)化，加強程度 提高勞動生產(chǎn)率，減少各費用和交易成本 建立高效率運行的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò) 形成巨大的外部經(jīng)濟效益 產(chǎn)生巨大的現(xiàn)實市場和潛在市場 經(jīng)濟要素在這個大市場中合理流動，達(dá)到最佳配置，并產(chǎn)生內(nèi)生效益 推動優(yōu)秀人才的集中 實現(xiàn)各種先進(jìn)思 想的碰撞和創(chuàng)新能力的提高 所謂城市空間聚集，主要體現(xiàn)在三個方面： ????????? 促進(jìn)城市和城郊居民點在一定地域空間的緊密組合，構(gòu)建一個復(fù)雜活躍的社會系統(tǒng) ????????? 空間聚集在城市內(nèi)部形成一個網(wǎng)絡(luò)型的高城市化地區(qū)，實現(xiàn)各個分散的局部統(tǒng)一和融合 ????????? 通過聚集和融合，在社會和經(jīng)濟關(guān)系中會注入新的、更為復(fù)雜和有效的活力，使城市經(jīng)濟具有強大的活力 城市聚集的形式 城市 空間聚集 是各種經(jīng)濟要素相對集中的一種基本形式， 并帶來了巨大的商業(yè)機會和經(jīng)濟效益。一般而言，第二產(chǎn)業(yè)和第三 產(chǎn) 業(yè) 是 聚集性 很強的經(jīng)濟部門，它們的發(fā)展和高度聚集有效地的 推動各種規(guī)模和類型的商業(yè)中心與現(xiàn)代城市的興起 ，并且 促進(jìn)城市規(guī)模的擴大和超級國際大都市的形成。 分析： 依據(jù)城市聚集原理，我們明確了經(jīng)濟越發(fā)達(dá)、城市空間聚集程度越高、聚集形式越是多樣化的趨勢，那么隨著合肥城市經(jīng)濟日益發(fā)展，城市化進(jìn)程也會日益提高，社會需求層次也相應(yīng)提高，大量 基礎(chǔ)功能空間的聚集是這一階段城市聚集的最主要形式。 早期合肥市環(huán)城路所圍合的老城區(qū)各種功能建筑，如：百貨商場、銀行、教育學(xué)校、醫(yī)療單位等分布的狀況，更直接驗證了這一原理。 90 年 代前的內(nèi)環(huán)區(qū)域是合肥這個城市發(fā)育最初的聚集點。 2．城市擴散理論 城市為何擴散 當(dāng)城市聚集到一定程度，焦點效應(yīng)形成后，城市擴散現(xiàn)象開始出現(xiàn)。從中心城市輻射到周邊區(qū)域，城市商業(yè)的發(fā)展也在這一進(jìn)程中開始具有了強大的輻射功能。 何謂空間擴散 所謂空間擴散， 就是城市核心區(qū)域作為空間系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)要素，一方面從邊緣區(qū)吸聚經(jīng)濟要素產(chǎn)生大量的創(chuàng)新元素和成果；另一方面這些創(chuàng)新元素和成果又源源不斷地從核心向外擴散，引導(dǎo)周邊區(qū)域的經(jīng)濟活動、社會文化結(jié)構(gòu)和聚落類型等轉(zhuǎn)換，從而促進(jìn)整個空間系統(tǒng)的發(fā)展。 城市擴散的形式 周邊式擴散→→→→從中心向周邊潑墨式擴散，這是一種自然擴散 等級式擴散→→→→從中心跳過相鄰地區(qū)向較遠(yuǎn)距離的同等級或次級中心點的擴散 點軸式擴散→→→→由中心點沿主要交通干線串珠狀向外延伸，形成若干擴散軸線和經(jīng)濟發(fā)展軸帶 反磁力式擴散→→→在中心的外圍選擇若干地點，通過一定空間差異政策誘導(dǎo)各種經(jīng)濟要素向指定地點擴散，以形成抵消中心點吸聚力過強而可能產(chǎn)生的反聚集