【正文】 統(tǒng)資料 。通過裝修和包裝能夠達到較好的商務(wù)形象。 第四章 項目市場定位 一、項目功能定位為純商務(wù)公寓 本項目位于南岸區(qū)工貿(mào)片區(qū) ,據(jù)市調(diào)結(jié)果，該區(qū)域適應(yīng)商務(wù)的發(fā)展，我司特建議項目定位于純商務(wù)公寓： 1．項目自身建筑因素決定了以純商務(wù)寫字樓定位的必然性 ? 項目公攤率目前為 19%，但 此公攤并未將大堂、商務(wù)中心等公共配套部分計算在內(nèi)，而最終的公攤必將大于 20％，同時也將大于普遍單體高層住宅 定位物業(yè)的公攤 。 2．成本風險 項目在推廣過程中若成本控制不當，將導(dǎo)致銷售價格居高不下，在市場競爭中處于 不利位置，項目要控制銷售價格需進行嚴格的成本控制（包括：項目改造投入成本、營銷推廣成本等方面）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4．重慶市寫字樓市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，有利于本項目營造差異化產(chǎn)品市場空間。 三、項目市 場機會（ O）分析 1．經(jīng)濟大環(huán)境 中國已正式加入世界貿(mào)易組織，西部大開發(fā)重慶作為西部重鎮(zhèn)，寬松的投資條件和良好的投資環(huán)境必然吸引外來投資，將會帶來寫字樓需求的膨脹，這對各主城區(qū)都充滿了較好的發(fā)展機會。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2．工程形象較差 項目工程已停工較長時間，在許多人心目中有爛尾樓之嫌，工程形象較差。 項目周邊商業(yè)氛圍較濃，如揚子江酒店、工貿(mào)大廈以及商業(yè)逐漸旺盛的南坪西路。 1090平方米，可用做休閑娛樂場所。 二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標 ? 占地面積： 7200平方米 ? 總建筑面積： 36023 平方米 ? 裙樓總建筑面積 ： 9195平方米；裙樓每層面積： 3065平方米； ? 塔樓總建筑面積： 26828 平方米；塔樓標準層面積： 1049平方米 ? 公攤： 19％（塔樓部分 , 大堂及其他公共部分的分攤面積未計入） ? 總戶數(shù)： 172戶（按照未修改戶型分割） ? 總層數(shù)： 28層 ? 容積率：５ .０ ? 建筑密度： 42－ 43％ 三、 項目建筑規(guī)劃現(xiàn)狀 ? 項目通過規(guī)劃批準的地上建筑物地上總高為 123米，地下 1層、地上 27層 ? 1層為車庫和設(shè)備用房，面積為 2960平方米車庫可停放 50輛車 ? 地上裙樓有 3層，層高為 ，每層面積為 3065平方米 ? 第 4 層 米，第 3 層的 屋頂成為第 4 層的觀景平臺，平臺面積為 2240 平方米，內(nèi)部面積為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的迅速崛起都無疑將擴大市場有效需求，尤其是對中高檔寫字樓市場有一定的促進作用。而當一些擁有較完善的配套，辦公場地優(yōu)越，物管好的寫字樓出現(xiàn)的時候，又因為價格太高而只能駐足觀望。 三、區(qū)域需求趨勢： 1．重慶市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處該區(qū)域，同時該區(qū)域旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等已發(fā)展迅速。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。具有潛在的商業(yè)價值，在推廣中應(yīng)注重項目形象和區(qū)域氣氛的營造。所在區(qū)域商業(yè)較為濃厚，人氣較旺。專業(yè)市場的經(jīng)營規(guī)模較大，其經(jīng)營場地主要為租賃。 2．金融機構(gòu)： 南坪的銀行證券等金融機構(gòu)主要集中在步行街片區(qū)、南坪西路、南坪南路、南坪東路靠近轉(zhuǎn)盤處，而規(guī)模在 100M2 以上的集中在南坪西路，這主要與長期以來南岸區(qū)的商業(yè)分布有關(guān)，而目前這種狀況已隨著區(qū)域城市建設(shè)不斷改變而改變?，F(xiàn)經(jīng)營狀況較好，生意較為火爆。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。而該片區(qū)餐飲、娛樂的租價約為 50－ 60元／ M2本項目工貿(mào)片區(qū)商務(wù)環(huán)境尚未形成，但區(qū)域的未來發(fā)展：步行街的延伸段、門前廣場的修建以及會展中心的建成將使商務(wù)氛圍逐步形成，項目裙樓部分將有可能吸引金融機構(gòu)進駐。據(jù)了解，新建物業(yè)金信大廈裙樓為醫(yī)藥市場，正揚大廈裙樓為一信精品主要經(jīng)營家私布藝等。項目所在地雖緊臨南坪西路，但由于該片區(qū)商業(yè)不發(fā)達則顯得較為冷清，需在推廣中改變這 一狀況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、區(qū)域物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀： 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)物業(yè)以住宅為主、單體樓為主、中低價格為主，銷售狀況普遍較好，但總體產(chǎn)品品質(zhì)不高、配套設(shè)施極不完善，同時物業(yè)管理服務(wù)較差。近幾年的時間里，南岸區(qū)已陸續(xù)進駐以上相關(guān)行業(yè)的企業(yè)和辦事處， 寫字樓市場具有較大的需求空間 。在這部分人當中多為中小型企業(yè)主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二章 項目概況 一、 項目規(guī)劃情況 本項目地處南岸區(qū)南坪開發(fā)路，北臨工貿(mào)大廈；東望南坪北路，緊臨規(guī)劃中的門前廣場及步行街延伸段；西面為開發(fā)路及規(guī)劃中的大型住宅小區(qū)世紀名苑；南靠 正揚大廈。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 第 5層層高 ，面積為 1170平方米（轉(zhuǎn)換層） ? 第 6層層高 ，面積為 1050平方米 ? 727層層高均為 3米， 723層每層面積為 1050平方米，共計 16800平方米 ? 項目現(xiàn)共設(shè) 4部電梯，塔樓 3部，裙樓 1部，全部為升降梯，裙樓并未設(shè)置扶梯。 3．建筑景觀 項目第六層以上，視野開闊，景觀質(zhì)素較高。 3．戶型單一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目的戶型僅 103M2和 150M2兩種，不能適應(yīng)目前市場需求。 2．片區(qū)規(guī)劃 該片區(qū)已在項目周邊規(guī)劃了促進商務(wù)氛圍形成的建筑，如在建的會展中心、待建的門前廣場以及浪高凱悅大廈。 5．價格優(yōu)勢 如本項目采用“低首付、低月供 ”（如首付一萬 、 月供 500 元 ）的按揭方式，高性價比的價格優(yōu)勢將對本項目尋求市場切入點創(chuàng)造又一有利機會。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 3．機會風險 本項目最終要確定一個市場定位，本身就帶有一種機會成本在里面，選擇一種市場細分，必然產(chǎn)生放棄另一種市場細分所帶來的機會風險。而作為商務(wù)， 20％或高一點屬正常公攤。 2．區(qū)域現(xiàn)狀 ? 據(jù)緯聯(lián)公司市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于南岸區(qū)房地產(chǎn)市場在近幾年的 迅猛發(fā)展，帶來了該區(qū)各類物業(yè)綜合質(zhì)素的提升，同時也使 南岸區(qū)單體高層（或雙塔）以定位住宅的物業(yè)普遍銷售緩 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 慢，現(xiàn)大多轉(zhuǎn)為商住定位。 4．項目商務(wù)定位有其潛在的市場空間是其定位的重要決定因素 ? 重慶做為中國西部重要中心城市，正以其難以估量的投資價值與商業(yè) 價值為全球所關(guān)注，將吸引國內(nèi)外大量知名企業(yè)向重慶聚集，大量企業(yè)的進駐將刺激重慶寫字樓市場的發(fā)展； ? 南岸區(qū)商務(wù)寫字樓發(fā)展相對滯后，但通過市場調(diào)查南岸區(qū)商務(wù)租賃市場較為發(fā)達，潛在客戶群量較大。 ? “ CBD”商務(wù)公寓 —— “CBD”英文 Central Business Distrct 的縮寫，即中央商務(wù)區(qū)。 ? “酒店式商務(wù)公寓” —— 是指提供酒店式服務(wù)的商務(wù)寫字間，酒店式商務(wù)公寓最大優(yōu)勢在于其 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 酒店式服 務(wù)與配套；同時能較好的體現(xiàn)項目形象檔次。 ? “ STUDIO” —— 在“大英漢詞典”中被解釋為藝術(shù)家、攝影師的工作室，而緊接著它的詞條“ STUDIO APARTMENT”則解釋為一間一套的公寓；以一個房間為單元的公寓。 （說明：“ CO”音譯“科爾”，在英文中有“聯(lián)合、伴同”的意思。該類企業(yè)目前辦公地點狀況： ? 靠近各主城區(qū)中心區(qū)，租用住宅樓做寫字間，辦公環(huán)境較差。 12 重慶直轄、西部大開發(fā)前景持樂觀態(tài)度的外地投資商。 1－ 4 離南坪地區(qū)較近的區(qū)縣，有意來重慶各主城區(qū)發(fā)展的商務(wù)客戶。 2． 定價方法 —— 市場比較法結(jié)合成本定價法 ? 所謂成本定價法是指先計算出房地產(chǎn)產(chǎn)品的全部成本，然后再加上一定比例的利潤，從 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3．定價策略 ? 本項目將采用動態(tài)價格策略； ? 東面朝門前廣場及步行街延伸段的單位采用高開高走的價格策略，西、南、北三面質(zhì)素較差的單位采用低開高走的價格策略； ? 開盤時在保證均價的同時以相對較低的起價投放市場，緊密結(jié)合推廣步驟和節(jié)奏，適時調(diào)整價格； ? 利用綜合質(zhì)素較差的單位以較低起價投放市場有利于對市場進行快速滲透，吸引目標客戶，銷控較好樓層以達到預(yù)留升值空間的目的； ? 在東面綜合質(zhì)素較高的單位采用高開低走的定價策略有助于提升物業(yè)品牌形象，并保證開發(fā)商快速回籠資金并贏取 利潤； ? 以面積較小的 50平方米低總價作市場稀缺點，實現(xiàn)快銷。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 5－ 本項目第一分階段價格 從以上物業(yè)的結(jié)論可以比較出本項目作為商務(wù)定位的優(yōu)勢在于：配套較為齊備，外立面在周邊競爭項目中，屬較好物業(yè)；戶型以中、小戶型為主，客戶資金壓力相對較小，付款方式靈活。（具體價格執(zhí)行方案將在開盤前共同商討確定） 五、付款方式 根據(jù)我司市調(diào)表明，在地段、價格無太大差別的情況下，付款方式就成為目標客戶（特別是中小型公司）考慮的重要因素。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 14 樓價一成：于落定后三日內(nèi)到售房部簽署正式買賣合約時 付清（定金在內(nèi)扣除）； 樓價兩成：于正式買賣合約簽署后十五日內(nèi)付清； 樓價七成：于賣方發(fā)出入伙通知信起十四天內(nèi)一次付清。 ? 在坐銷的同時結(jié)合直銷，主動出擊，可節(jié)省廣告成本， 加快銷售進度。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 裙樓外墻：建議用整幅大玻璃，配以少量石材進行搭配，使其通透性較強（可參照碧海金都裙樓部分裝修）。 第四層：是規(guī)劃為休閑娛樂場所，建議室內(nèi)部分采用暖色調(diào)的裝飾材料，以體現(xiàn)室內(nèi)浪漫溫馨的休閑氛圍，由于室外是露天場所貼近自然，建議采用用清新自然的淺色調(diào)裝飾風格，再配以適量的綠 色植物和藝術(shù)裝飾品，以體現(xiàn)出回歸自然和高品位的休閑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。在頂部布置冷光源的燈光，以緩解過道黑暗壓抑的感覺。建議用 玻璃門，可提高項目的檔次，并作不銹鋼門套。 ? 大樓標識系統(tǒng)：大樓室外牌、室內(nèi)樓層等，建議統(tǒng)一設(shè)計，利用高技術(shù)材料制作。 ? 電梯：知名品牌電梯；塔樓三部，裙樓一部；載客量 15 人／部，速度 ／ S ? 電量：電表容量 10－ 40A ? 水表量徑： φ 35 ? 標準層電梯間：（見上敘述） ? 入戶門： 1或 ，帶不銹鋼門套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。（該價格差可以通過裝修提升項目形象檔次并在銷售中體現(xiàn)） 第六章 項目營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。經(jīng)過我司對項目進行深入分析及市場對比后，提出以下 強賣點組合 ，以做為項目營銷推廣的核心： ? 南岸區(qū)全新純商務(wù)形象： 目前南岸區(qū)缺乏純商務(wù)定位的寫字樓，雖有金臺大廈和宏聲廣場，但其定價過高，使本區(qū)域內(nèi)的中、小型企業(yè)難以接受。 ? 增值潛力： 項目地處規(guī)劃中的步行街延伸段和門前廣場，加之會展中心和浪高凱悅的建設(shè)，必將極大的提升項目所在區(qū)域的商務(wù)形象，此地段將成為南坪黃金商務(wù)地段，具有一定的增值潛力。 （二） 渲染造勢，培植市場 將本項目的差異性元素、賣點、優(yōu)勢作為宣傳訴求點，分硬件、軟件進行組合，作為分階段推廣主題的基礎(chǔ)。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 19 （三） 營銷推廣節(jié)奏安排 1．貴司提供的項目工程進度資料如下： ? 5月中旬 —— 外裝開始 ? 11月底：外裝