【正文】 要慎重，做到施權(quán)有度。 3） 以預(yù)見、預(yù)測、預(yù)控的方法，避免較大的工程技術(shù)管理失誤。 (9)當(dāng)責(zé)任人發(fā)現(xiàn)自己處理問題有錯誤時，應(yīng)向上一級負(fù)責(zé)人及時承認(rèn)錯誤并提出改進(jìn)意見和糾正措施。否則，當(dāng)事人應(yīng)被撤換。 (2)給組織中的每個負(fù)責(zé)人、經(jīng)理、技術(shù)人員、管理人員及一般工作人員規(guī)定明確的職責(zé)。其職責(zé)是執(zhí)行和解釋高層管理層確定的總方針和總計劃，做好自己負(fù)責(zé)的部門工作，同時要以高度的首創(chuàng)精神和判斷能力對自己主管的業(yè)務(wù)提出新的建議，制定工作目標(biāo)。 1．高層管理 高層管理是對整個公司經(jīng)營管理的成敗負(fù)有責(zé)任的決策層。每個職務(wù)的責(zé)任和權(quán)利應(yīng)當(dāng)一致。上級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對其下級人員的行動負(fù)責(zé)。因目標(biāo)需要設(shè)定辦事機(jī)構(gòu)，所以應(yīng) 按辦事職責(zé)范圍來確定人員編制。具有較強(qiáng)的決策能力、組織能力、指揮能力、應(yīng)變能力，即經(jīng)營管理能力。他應(yīng)具備的基本素質(zhì)是： (1)在建立計劃目標(biāo)和政策目標(biāo)方面表現(xiàn)出科學(xué)、果斷、自信，在 執(zhí)行計劃過程中表現(xiàn)出堅韌不拔的信念。 根據(jù)兩個方案的對比分析，北京國際金融大廈項(xiàng)目最終采用方案Ⅱ建設(shè)。 (4)四年的簡單投資回報率為： ％（Ⅰ）、 ％ (Ⅱ )。 (4)考慮了較充足的管理費(fèi)用與不可預(yù)見費(fèi)用，如 按直接費(fèi)的 10． 5％ ～ 11％計算管理費(fèi)，另外按銷售收入的 2％計入一筆銷售費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)則是按包括利息在內(nèi)的全部成本為基數(shù)的 5％計算，對風(fēng)險的考慮較為充分。 (2)充分考慮到樓市目前較低迷且樓價仍有下調(diào)壓力的情況，在銷售進(jìn) 度上，開工后每六個月售出樓花數(shù)順序?yàn)椋?11． 25％， 15． 75％， 18％， 22． 5％， 15％， 10． 5％ 及 7％入伙前資金回收定金 30％均較為穩(wěn)妥。 2．租售價格及變動趨勢 因國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入良性調(diào)整期，又由于中央銀行緊縮銀根造成的資金短缺，使得北京市房地產(chǎn)市場自 1994年下半年起已經(jīng)降溫， 1998 年 1～ 4 月又出現(xiàn) 7％的樓花售價下調(diào)，但在租務(wù)市場上，辦公樓租金未降反升 ，顯示需求強(qiáng)勁。 (5)綜上分析，物業(yè)的評估建設(shè)方案為： 方案 I 方案Ⅱ (實(shí)際開工面積，萬 m2) (實(shí)際開工面積，萬 m2) 可租售建筑總面積 () （ ） 其中 ：地上 （ ） （ ） 即： 營業(yè)廳 （ ） （ ） 辦公室 （ ） （ ） 地下 （ ） （ ） 車庫 （ ） （ ） 金庫 （ ） （ ） 餐廳 （ ） （ ） 四 、建設(shè) 方案的評估 (一 )評 估 的基本考慮 1．供應(yīng)與銷售情況 根據(jù)北京市政府的“北京外銷商品房供應(yīng)量分析”統(tǒng)計，已獲批外銷、目前已入伙或可在 1998 年上半年前入伙的高檔辦公樓共計 143 萬 m2，已立項(xiàng)可在 1999 年底前入伙的高檔辦公樓預(yù)計不到 30 萬 m2，這些辦公樓的入伙高峰期為 1996 年底或 1997 年初，此后，因北京市政府在 1995 年全年與 1996年停止批準(zhǔn)新的高檔辦公樓項(xiàng)目，整體供應(yīng)量將顯著下降。 (3)地下金庫、保管庫之考慮。地上建筑面積方案 I 為 萬 m2，方案Ⅱ?yàn)? 萬 m2。鑒于中國人民銀行總行近年已批準(zhǔn)多家外國銀行的駐京辦事處升格為經(jīng)營性分行，隨著中國加入世貿(mào)組織后必將開放金融業(yè)的趨勢，未來三五年內(nèi)會有更多的中外銀行在京開展或擴(kuò)大經(jīng)營。 地塊北臨復(fù)興門內(nèi)大街，東臨規(guī)劃的南鬧市口大街 (寬 40m，向北通金融一條街，向南通內(nèi)二環(huán)路，穿越復(fù)內(nèi)大街時有下潛式立交橋 )，西距復(fù)興門立交橋與西二環(huán)路約 350m，車輛進(jìn)出方便。 對北京國際金融大廈項(xiàng)目，業(yè)主反復(fù)進(jìn)行可行性研究。 我國自九十年代開始學(xué)習(xí)和應(yīng)用國外普遍采用的可行性研究方法，以確保工程項(xiàng)目獲得最佳經(jīng)濟(jì)效果。尤其是 1983年國家計委頒布《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究試行管理辦法》以后，可行性研究已作為基本建設(shè)程序的組成部分，大中型項(xiàng)目均根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長期規(guī)劃和 地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程和經(jīng)濟(jì)上 是否可行合理，進(jìn)行全面的分析、論證。首先決策層并沒有把可行性研究本身作為目的，而是尊重客觀實(shí)際，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，把可行性研究 當(dāng)作一種研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的科學(xué)方法和確保 建設(shè)項(xiàng)目盡可能以最少的消耗取得最佳經(jīng)濟(jì)效果的有效手段。地塊北側(cè)過長安街己建成二個人行地道，出口正對長話大樓與中國人民銀行總行，地塊距復(fù)興門地鐵站約 300m。所以說，該地塊非常珍貴，也極具升值潛力。 （ 2）停車場和車庫的考慮。根據(jù)金庫結(jié)構(gòu)墻較厚，保安設(shè)施較多造成實(shí)用率較低的特點(diǎn)，建議按地上建筑面積的 8％考慮，則方案 I 需 4700m2，方案Ⅱ需 6200 m2。 在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國駐華機(jī)構(gòu)超過 1 萬家，目前僅有不到 3000 家擁有高檔寫字樓物 業(yè)，因租 金高，又沒有現(xiàn)樓購買，他們之中在未來幾年需自置物業(yè)的大有人在。在租務(wù)市場上，優(yōu)越地段的辦公樓租金仍會保持在較高價位，出租物業(yè)的回報 (約 3． 5～ 5 年可收回投資 )仍會高于出售。在售價上，標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓按可售面積計暫定為 $3000／ m2。 (二 )評估 計 算及結(jié)論 1．評估計算 (1)項(xiàng)目總投資 (億 $)為 ： （Ⅰ）、 （Ⅱ）。 (5)最大現(xiàn)金投入量 (億 $)為： （Ⅰ）、 (Ⅱ )。 第二篇 業(yè)主管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 (一 )機(jī)構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)及設(shè)置原則 1．理論基礎(chǔ) 業(yè)主對某一工程項(xiàng)目設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的目的是要按時地在預(yù)算范圍內(nèi)、按預(yù)定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。 (2)能夠在關(guān)心建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)心職工之間找到一個最佳結(jié)合點(diǎn)，使人們的工作要求和士氣保持平衡。 (1)目標(biāo)原則。 (3)權(quán)力原則。 (5)職責(zé)劃分原則。 (7)協(xié)調(diào)原則。由公司董事會、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。 3．基層管理 基層管理人員直接向中層管理層負(fù)責(zé)，完成中層管理下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。 (3)使責(zé)任伴有相應(yīng)的權(quán)力。 (6)對下屬人員的批評應(yīng)私下進(jìn)行，不論何種情況，都不應(yīng)在負(fù)責(zé)人、同級或下級雇員在場時，對下屬進(jìn)行批評。 (10)組織中 的每個人要模范遵守國家以及地方的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據(jù)以保護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。 4） 堅決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，無條件 地完成領(lǐng)導(dǎo)交給的工作任務(wù)。 （ 1） 土建工程師責(zé)任制 1） 前期工作： ① 參與編制項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃（完成四圖一書）： ② 負(fù)責(zé)紅線內(nèi)道路、綠化工程的設(shè)計委托； ③ 負(fù)責(zé)地址勘察單位、沉降觀測單位的委托，并辦理相關(guān)手續(xù)； ④ 負(fù)責(zé)起草設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計合同，制訂設(shè)計工作計 劃并安排落實(shí)； ⑤ 協(xié)助市面上政協(xié)調(diào)部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的準(zhǔn)備工作； ⑥ 配合領(lǐng)導(dǎo)選擇設(shè)計、監(jiān)理和施工單位，做好招投標(biāo)工作。 2） 設(shè)備訂貨： ① . 制訂主要設(shè)備的訂貨原則及訂貨計劃，并請領(lǐng)導(dǎo)審批； ② . 負(fù)責(zé)審定主要設(shè)備的廠家、選型、報價分析，提出審定意見； ③ . 參與主要設(shè)備的訂貨談判和合同簽訂工作； ④ . 抓主要設(shè)備訂貨的檢查和落實(shí)。強(qiáng)電部分包括：變配電、動力和照明、防雷和接地、電氣信號和自動控制；弱電部分包括：電話、廣播、計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)及綜合布線系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警和控制系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等。 2)施工階段： ①切實(shí)做好技術(shù)管理工作，組織設(shè)計院 、 監(jiān)理單位、施工單位的電氣工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術(shù)問題； ②負(fù)責(zé)專業(yè)施工管理的監(jiān)督工作，保證整個工程高質(zhì)量地按期完成； ③ 對于較大的工程技術(shù)管理問題，要主動請示匯報，并拿出妥善的參考意見和解決方法； ④對于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，應(yīng)主動取得審計師的審核后，再簽字； ⑤對于隱蔽工程，督促管理公司、監(jiān)理單位 負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任，做好檢查和中間驗(yàn)收工作。對設(shè)計方案的可行性、合理性及成本控制進(jìn)行技術(shù)分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)； ②負(fù)責(zé)編制設(shè)計任務(wù)書中給排水工程的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目配套系統(tǒng)功能的評估及機(jī)電項(xiàng)目概算，認(rèn)真檢查設(shè)計監(jiān)理工作； ③審查初步設(shè)計和施工設(shè)計圖紙，參與招投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。 3)竣工驗(yàn)收： ①負(fù)責(zé)組織給排水工程的調(diào)試和驗(yàn)收工作； ②參與政府部門組織對工程竣工驗(yàn)收的評定工作； ③負(fù)責(zé)工程竣工資料的審核和接受及歸檔工作； ④配合審計師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； ⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。 3)資料管理： ①根據(jù)城建檔案管理的要求，分檔管理 項(xiàng)目的工程技術(shù)文件材料 (包括圖紙、照片、報表、文字、磁盤等 )； ②施工圖紙的領(lǐng)取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結(jié)算。 (6)概預(yù)算工程師崗位責(zé)任制 ①領(lǐng)會業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。 ③參與并審查總合同和各專業(yè)施工合同；掌握總價內(nèi)單項(xiàng)工程造價，避免事后出現(xiàn)較大問題。 ⑦ 對每項(xiàng)工程審計應(yīng)主動負(fù)責(zé)到底，做到嚴(yán)密不留缺口，問題在意見中寫清楚，供上級決策審批。 2．市政協(xié)調(diào)部崗位職責(zé) (1)項(xiàng)目前期工作 1)辦理項(xiàng)目前期政府審批的有關(guān)手續(xù)： ①負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目列入政府有關(guān)部門的建設(shè)計劃的有關(guān)報批手續(xù)，即項(xiàng)目建議書的申報及批復(fù)，可行性研究報告的申報及批復(fù)； ②負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“國有土地使用證”； ③ 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”； ④負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”‘ ⑤負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程開工證”； ⑥負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目“外銷證”及有關(guān)手續(xù)。 (3)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作： ①負(fù)責(zé)煤氣熱力工程驗(yàn)收工作； ②負(fù)責(zé)自來水、污水工程驗(yàn)收工作； ③ 負(fù)責(zé)供電、電話工程驗(yàn)收工作； ④負(fù)責(zé)消防、人防的報驗(yàn)工作； ⑤負(fù)責(zé)園林綠化工程的驗(yàn)收工作； ⑥其它市政工程的驗(yàn)收工作。 ③負(fù)責(zé)資金管理，做好公司系統(tǒng)內(nèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)度，管好用好項(xiàng)目公司資金。嚴(yán)格劃清項(xiàng)目公司的收支款項(xiàng)，正確反映項(xiàng)目公司成本，做到不混不亂。 ⑧負(fù)責(zé)提出財務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備方案，負(fù)責(zé)財務(wù)人員任用 職稱、晉升的業(yè)績考核。 3)總出納： ． ①負(fù)責(zé)現(xiàn)金收入管理、檢查和清點(diǎn)每日收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時存入 銀行； ②負(fù)責(zé)簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時送存銀行； ③ 嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)管理制度，按照財務(wù)手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款業(yè)務(wù)憑證，做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項(xiàng)目內(nèi)容清楚齊全、大小寫金額相符；對檢查無誤的憑證及時辦理款項(xiàng)收、付、繳業(yè)務(wù)； ④嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金清點(diǎn)、盤點(diǎn)制度，做到帳簿相符，及時同銀行對帳單進(jìn)行銀行存款余額對帳，發(fā)現(xiàn)問題及時報告； ⑤完成財務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。 2)人事 、勞資方面： ①負(fù)責(zé)建立并逐步完善公司人事勞資管理制度 (形成完整、配套的表格系列和勞動合同范本 )； ②負(fù)責(zé)公司員工招聘、考核、錄用、任免、調(diào)檔及簽定勞動合同等手續(xù)的辦理工作，逐步形成較完備的人事管理體系； ③ 負(fù)責(zé)公司員工專業(yè)技術(shù)職稱評審材料的組織申報工作； ④負(fù)責(zé)公司員工的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會保險的組織管理工作； ⑤完成總經(jīng)理和公司其他領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。 二、 管理架構(gòu)科學(xué)，關(guān)系明晰 項(xiàng)目管理的目的是為了成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。我們認(rèn)真分析、研究了一些成功與失