【正文】 交通、通信等現(xiàn)代化基礎設施和良好的商務環(huán)境，便于開展大規(guī)模的商務活動。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。目前消費者對“酒 店式商務公寓”的認知度較高。 STUDIO 在中國還是新興的產物，其主要客戶群為 10人以下的小型工作室，從其行業(yè)看，多是從事創(chuàng)意行業(yè)、貿易、信息咨詢、網絡、商業(yè)藝術行業(yè)、媒體行業(yè)、攝影、軟件業(yè)等所謂“賣腦”行業(yè)。概念推廣思路可與廣告公司共同策劃確定） 三、項目目標 客戶定位 準確的目標客戶群定位有利于企業(yè)集中火力，采取行之有效的措施，提高競爭能力，達到事半功倍的效果。 ? 傳統(tǒng)寫字樓租賃戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 2．目標客戶行業(yè)特征 ? 醫(yī)藥、醫(yī)療器械 ? 貿易 ? 裝飾 ? 中介服務行業(yè) ? 廣告制作 ? 建筑、景觀、園林設計 ? 建筑商及代理商 ? 事務所（如：出國咨詢、會計、律師、資產評估） ? 建材 ? 個人工作室 3．目標客戶群置業(yè)心理特征分析 ■ 通過進駐品牌寫字樓，提升公司形象； ■ 改善現(xiàn)有不滿意的辦公環(huán)境； ■ 看好物業(yè)升值前景，做為投資使用； ■ 小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期可用作商務辦公，企業(yè)發(fā)展到一定階段，將此作為出租或自行居住。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 在各銷售期根據(jù)市場情況和工程進度，適時調升價格和控制樓盤單位，可穩(wěn)定已購顧客信心，促使持觀望態(tài)度的目標客戶盡快下定。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 11 標準 外立面用材 面磚＋鋁窗 面磚＋鋁窗 玻璃幕墻 面磚 鋁塑板 面磚 花崗石、面磚、玻璃幕墻 大堂面積 無大堂 40平方米 50平方米 裝修 60平方米 20平方米 30平方米 近 300平方米精裝修 空調配置 自行安裝空調 自行安裝空調 中央空調 自行安裝空調 自行安裝空調 自行安裝空調 中央空調 層高（米） 3． 0 2． 9 3． 3 3． 1 2． 85 2． 8 3． 3 開盤時 起價 （元／平方米） 2000 1700 3040 1680 1700（不含 裝修 ） 4000 均價 （元／平方米） 2400 1900 3200 1900 1750 1900（不含 裝修 ） 最高價 （元／平方米） 3000 2050 3600 2100 2100（不含 裝修 ） 差價（元／平方米） 50 10 約 50 10－ 20 20 準現(xiàn)房 起價 （元／平方米） 2000 1680 3040 1710 1700（不含 裝修 ） 均價 （元／平方米） 2400 1900 3200 1800 1900（不含 裝修 ） 最高價 （元／平方米） 3000 2050 3600 2200 2100（不含 裝修 ） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 13 在以上南坪地區(qū)的純寫字樓和商住公寓中， 90％以上物業(yè)地段優(yōu)勢明顯，均位于南坪地區(qū)商業(yè)繁華地段。 同其他競爭物業(yè)相對，本項目劣勢在于： ? 位置偏離中 心繁華地段，人氣不足，缺少商務氛圍； ? 跟金臺大廈、宏聲大廈相比設施配置較差； ? 工期較長，工程形象較差，國土使用年限跟其他物業(yè)相比使用周期縮短，這對本項目實施過高定價策略有其阻礙作用。針對這種情況，項目能否爭取到 高額度、長年限的銀行按揭貸款 ，將會對項目銷售工作產生較大影響。 ? 七成按揭 樓價三成：交房前分兩次或三次付清（定金在內扣除）； 樓價七成：于落定后三十日內由專業(yè)銀行提供最長二十年按揭貸款支付清。 ? 根據(jù)項目目標客戶的特殊性以及目前所掌握的目標客戶資源，直銷挖掘潛在目標客戶的較佳方法。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 15 裙樓首層 3065 銀行分理處（建議） 200 臨步行街面開敞式展廳，大廳內或于臨街靠邊框位置附設銀行；劃出 170平方米作為員工餐廳；北面為大堂、消防控制室、背景音樂室、閉路監(jiān)控室；作為商場（專業(yè)市場或會展場地）的部分依招商而定。 ? 室外廣場：已確定的室外廣場裝修方案。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 安全通道：抹灰、找平、刷白即可。 ? 入口大堂： 按已定大堂裝修方案為準 ? 標準層電梯間： 天頂面石膏板吊頂，墻面內墻磚到頂，地面玻化磚，設強弱兩組燈。 ? 環(huán)境工程：在項目周邊進行一定的環(huán)境營造工程時，綠化能夠體現(xiàn)出層次感和立體 感，并布置相應的動景和水景，使項目體現(xiàn)出現(xiàn)代動感的形象。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。而該類企業(yè)又較多，全新商務形象成為本區(qū)域內的空白點。 ? 高性價比： 專業(yè)物管、完善的商務配套，相對周邊寫字樓的較低價位，體現(xiàn)絕對的性價比優(yōu)勢。在前期、中期以形象入手，廣泛造勢，多渠道，多方式發(fā)布消息，培植市場。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 客戶積累，促進銷售 開盤強銷期： 推廣主題： ? 項目強賣點（純商務形象、物業(yè)管理、自身配套、高 性價比、增值潛力） ? 倡導全新商務辦公模式 ? 南坪商業(yè)中心規(guī)劃前景 ? 開盤售賣信息 推廣方式： ? 現(xiàn)場開盤活動、形象展示 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 此階段 項目前期推廣影響力和自身品質為主要 銷售推動力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二強銷期 —— 開年時機（即交房時機）： 推廣主題 ? 告之交房 ? 超輕松置業(yè)計劃（輕松付款方式，寬松付款期限） ? 向業(yè)主拜年 ? 業(yè)主新年商務酒會 ? 物管的正式進駐 推廣方式 ? 組織迎春酒會 ，建立開發(fā)商和物管公司與業(yè)主的友好關系，提升品牌美譽度，形成良好的口碑傳頌。 ? 現(xiàn)房促進銷售 三、廣告推廣及實施策略 （一） 廣告宣傳基本原則 1． 針對目標客戶 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 ? 軟性文章及新聞：以報媒的形式對項目進行炒作。 （五） 廣告發(fā)布計劃 具體的廣告發(fā)布計劃由廣告公司制定并由三 方共同商討確定。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 第七章 項目物業(yè)管理服 務建議 一、物業(yè)管理公司引入建議： 引入具較高知名度和美譽度的品牌物業(yè)管理公司，從事過商務寫字樓物業(yè)管理的公司最佳； 二、物管服務內容建議 （一）接待服務項目（無償服務） 問詢服務及留言服務 失物招領 投訴受理 話務服務 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務 個人行李搬運寄存服務、代辦托運 出租汽車預約服務 旅游活動聯(lián)系、接洽服務 代購車、船、機票服務 酒店預定服務 1代定餐、送餐服務 1花卉、水 果代購遞送服務 （二）、清潔衛(wèi)生服務項目 外墻的定期清潔 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 28 6. 信息查詢 （五）室內清潔、維修服務（有償服務） 說明：以上服務內容僅是我司針對酒店式商務公寓羅列的服務項目，供發(fā)展商參考。 說明：以上僅是我司結合市場提出的建議，僅作為發(fā)展商和物業(yè)管理公司參考。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 背景音樂系統(tǒng)，所有公共部分裝備背景音樂系統(tǒng)，利用消防、廣播改造。 四、電梯 —— 建議采用優(yōu)質高速品牌電梯（在重慶地區(qū)達到一定數(shù)量的品牌）。 2－ 4 電梯排序取消 1 24層。 第九章 項目包裝策略 一、 項目包裝的要點 1． 風格統(tǒng)一，與項目實際情況和媒介推廣相結合； 2． 體現(xiàn)商務形象； 3． 揚長避短，迎合目標客戶需求； 4． 從企業(yè)資金投入考慮，盡可能以低投入達到高效果。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 31 5． 看房通道 6． 項目施工現(xiàn)場及周邊導示系統(tǒng) 7． 開發(fā)企業(yè)形象 8． 物業(yè)管 理公司及其服務內容 四、 外立面裝修 我司建議外立面的裝修可以從裙樓開始，盡快打掉裙樓以前裝飾的瓷磚，改變項目是舊樓的形象，重新樹立項目的良好形象（給人感覺在施工的新樓形象）。 銷售接待中心功能要求 銷售接待中心主要功能分區(qū)為接待臺、項目展示區(qū)、談判區(qū)、會客區(qū)，另外須附設財務室 、經理室及衛(wèi)生間。 14 會客區(qū) 設置氣氛較為輕松的沙發(fā)和茶幾一套（可設置在大堂的茶吧） 15 財務室單獨設置。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 32 17 衛(wèi)生間 必備功能，但具體位置可與工程部共同商討決定。 22 開盤后將會吸引一大批意向客戶前來看房，如果此時能夠通過樣板房最大限度的展現(xiàn)項目優(yōu)勢（如環(huán)境景觀、空間布局、采光通風、朝向、地段、 交通等），并結合前幾項的包裝使客戶充分認同，形成好的第一印象將對項目的銷售有很大促進。 33 70－ 103 M2—— 實用型中小型企業(yè)首選，風格主要以簡潔實用為主，能充分調動企業(yè)員工的積極性和具有較強的凝聚力和團結精神，使企業(yè) 在不斷地發(fā)展、壯大、成熟。 七、 看房通道 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 2．包裝要求 21 交房前以簡單鋪裝為主，主要以燈光和通道兩邊的墻面為營造氣氛的主要對象。懸掛一些不影響整體形象的布幅、標語。本項目不直接對企業(yè)進行品牌宣傳和包裝，企業(yè)形象主要從以下幾個方面體現(xiàn)： 1． 施工現(xiàn)場進度狀況 . 良好的工程質量 2． 開發(fā)企業(yè)信譽度、員工素質和員工服務精神 3． 銷售第一線的員工形象、專業(yè)素質和服務精神 4． 項目各種宣傳資料中對科爾公司的介紹 5． 良好的項目形象包裝（ VIS系統(tǒng)工程） （詳細內容和具體表現(xiàn)方式將與廣告公司共同商討決定） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 1．風格要求： 11 與項目定位相符，體現(xiàn)中檔商務形象； 12 與大堂及建筑外立面協(xié)調統(tǒng)一。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 策劃組 銷售組 配合組 策劃經理1名 財務專員1名 地產顧問4名 銷售助理1名 銷售經理1名 市場調研2名 策劃助理2名 簽訂合同1名 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 三、地產顧問培訓工作 1．地產顧問的選定標準 11 房屋銷售經驗豐富者； 12 現(xiàn)場銷售能力強者； 13 品性佳、敬業(yè)精神好、團隊協(xié)作能力強者； 14 有良好的個人修養(yǎng)與素質者。 緯聯(lián)企劃 WINLAND 第 頁 38 22 項目基本情況 ? 項目產品、開發(fā)商概況及業(yè)績簡要； ? 產品建筑規(guī)劃特色； ? 項目環(huán)境景觀規(guī)劃設計特點； ? 項目配套設施說明； ? 項目建材設備配備； ? 項目物業(yè)管理服務內容； ? 面積、戶型、方位分配及統(tǒng)計； ? 價位分配與統(tǒng)計。 25 項目分析 ? 優(yōu)勢分析 ? 劣勢分析 ? 怎樣從客戶需求角度出