【正文】 況 項(xiàng)目位于南岸區(qū)目前發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的無污染工業(yè)園 區(qū) —— 重慶市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的丹龍路，面鄰長(zhǎng)江，毗鄰駿逸天下、美堤雅城和一個(gè)市政公園，背靠工業(yè)園企業(yè)。 1) 餐飲、娛樂、金融網(wǎng)點(diǎn)分布現(xiàn)狀 由于本項(xiàng)目地塊所處的經(jīng)開區(qū)內(nèi)，主要入駐封閉式管理的企業(yè)單位，毗鄰的美堤雅城和駿逸天下各項(xiàng)配套正在建設(shè)中，尚未正式投入經(jīng)營，因此 目前項(xiàng)目周邊的餐飲、娛樂、金融等配套規(guī)模小、檔次低、市場(chǎng)輻射范圍窄，對(duì)本項(xiàng)目的支持力度非常有限。隨著駿逸天下、美堤雅城以及本項(xiàng)目 (局部或整體 )的交房使用，業(yè)主入住，公共交通將極大改善。 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 65 頁 5) 居家環(huán)境狀況 本項(xiàng)目所于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，入駐企業(yè)基本無污染，同時(shí)區(qū)內(nèi)綠化良好，再加上毗鄰 120 畝的市政公園，項(xiàng)目位于長(zhǎng)江邊，江面開闊，江對(duì)面綠意盎然，空氣清 新，居家環(huán)境質(zhì)量勝過主城區(qū)中心區(qū)域。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 65 頁 市場(chǎng)需求 (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見《市場(chǎng)研究報(bào)告第四篇 (項(xiàng)目客戶研究篇 )》 ) □ 從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南岸區(qū)樓盤的客戶以本區(qū)域消化為主，由于與渝中區(qū)半島距離較近，渝中區(qū)的客戶也占到相當(dāng)比例，其次便是部分九龍坡區(qū)的客戶。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) (以下各項(xiàng)數(shù)據(jù)與總結(jié)性描述的相關(guān)詳細(xì)調(diào)查分析見《市場(chǎng)研究報(bào)告第五篇 (項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究篇 )》 ) □ 南岸區(qū)內(nèi) 2020 年下半年及此后的 45 年間推出的本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃類似的臨江中高檔樓盤將成為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 65 頁 以上均從宏觀的角度出發(fā)對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析與概述，以下將從微觀的角度出發(fā)，從項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析與研究從而挖掘本項(xiàng)目之核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)為項(xiàng)目定位指引方向。 □ 濱江路的通車，使得交通日益完善 濱江商業(yè)帶和燈飾景觀帶的建成，將帶動(dòng)地塊人氣。 □ 良好的居家自然環(huán)境 項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)開區(qū)為無污染現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)環(huán) 境良好，綠蔭環(huán)繞，空氣清新，其居家環(huán)境優(yōu)于主城區(qū)中心地段，同時(shí)本項(xiàng)目還緊鄰開放的 120 畝城市主題生態(tài)公園，其既可成為本項(xiàng)目之又一景觀資源，還可作為本項(xiàng)目之休閑配套，將是本項(xiàng)目對(duì)客戶的又一吸引點(diǎn)。 □ 地塊狹長(zhǎng)，局部地段不利于社區(qū)氛圍營造 地塊的狹長(zhǎng)使得本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的、寬闊的江景資源，但同時(shí)也使本項(xiàng)目的各組團(tuán)間較為獨(dú)立和分散，局部地段不能很好地形成社區(qū)圍合，對(duì)于社區(qū) 氛圍的營造產(chǎn)生一定的不利，也給地塊的規(guī)劃、園林的設(shè)計(jì)提出了更高的要求。隨著長(zhǎng)江大橋和菜園壩 長(zhǎng)江的開通，南岸區(qū)作為理想居家之地，將更具廣泛的認(rèn)可度和美譽(yù)度，因此在這一大環(huán)境之下，區(qū)域的認(rèn)同度將給本項(xiàng)目帶來了良好的開發(fā)時(shí)機(jī)。 □ 濱江商業(yè)帶和濱江燈飾景觀帶的建成，將帶動(dòng)地塊人氣 由于本項(xiàng)目的沿江開發(fā)，其朝江面與即將建成通車的濱江路相連，而重慶獨(dú)特的濱江商業(yè)模式，那么與本項(xiàng)目毗鄰的濱江路形成濱江商業(yè)休閑景觀帶成為必然。由此推斷地處南濱路沿線上仍在后續(xù)開發(fā)的融僑半島將對(duì)本項(xiàng)目形成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)其大社區(qū)、大規(guī)模、配套完善等優(yōu)于本項(xiàng)目；另外與本項(xiàng)目毗鄰的美堤雅城的競(jìng)爭(zhēng)力更不可忽視，其與本項(xiàng)目的近距離競(jìng)爭(zhēng)構(gòu)成了本項(xiàng)目最直接的威脅。 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力方向分析 核心競(jìng)爭(zhēng)力說明 核心競(jìng)爭(zhēng)力是在眾多競(jìng)爭(zhēng)力中篩選出的區(qū)別開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)樓盤對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述樓盤整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)補(bǔ)充，經(jīng)整 合后使自身的形象更加豐富。因此，也不能列入核心競(jìng)爭(zhēng)力，僅只能成為項(xiàng)目推廣階段的輔助因素而已。 因此，本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力將主要在于項(xiàng)目自身的產(chǎn)品特色打造上。 開發(fā)目標(biāo) 2) 致力于將本項(xiàng)目打造成為全市性的、檔次高于目前推出的各濱江項(xiàng)目，包括金砂水岸、駿逸天下等。 2) 配套設(shè)置 鑒于目前本項(xiàng)目周邊生活配套匱乏，怎樣既彌補(bǔ)劣勢(shì)，又在配套方面創(chuàng)也特色，打造亮點(diǎn)？因此本項(xiàng)目之配套設(shè)施種類、體量、占地規(guī)模等都是開發(fā)之一。 因此，根據(jù)本項(xiàng)目自身及其周邊環(huán)境等相關(guān)狀況，項(xiàng)目定位初步思路如下： □ 本項(xiàng)目占地 300 畝，容積率為 ，在此情況下， 為了更合理的利用容積率，最大限度的提升項(xiàng)目土地的可利用價(jià)值，而又在建筑覆蓋率不宜過高的情況之下，便決定了本項(xiàng)目將不可能修建多層的低密度物業(yè)，而應(yīng)是以高層為主的物業(yè)形態(tài)； □ 本項(xiàng)目由于地處傳統(tǒng)的無污染工業(yè)園區(qū)，周邊生活配套匱乏，交通系統(tǒng)不夠便捷，因此對(duì)生活配套設(shè)施要求高，依賴度高的低端或中端客戶不可能成為本項(xiàng)目之主力客戶群，而應(yīng)是收入較高，事業(yè)有成的中高端客戶，從而也進(jìn)一步確立了本項(xiàng)目之檔次應(yīng)是面對(duì)該類客戶的中高檔次； □ 毗鄰長(zhǎng)江，江岸線長(zhǎng)，無遮擋的江景是本項(xiàng)目這核心優(yōu)勢(shì)之一，具備開發(fā)中高檔物業(yè)的自然景觀條件，因此在項(xiàng)目定位中的規(guī)劃、戶型、園林等方面充分發(fā)揮與強(qiáng)化這一主要優(yōu)勢(shì)。 目前正在銷售的周邊項(xiàng)目的供應(yīng)和銷售狀況，間接表明市場(chǎng)的需求方向。 區(qū)位稍偏遠(yuǎn)，目前配套不齊全，商業(yè)范圍比較差。 “江畔親水”：表達(dá)本項(xiàng)目沿江開發(fā)，親近水源的地理特征。 中軸景觀帶規(guī)劃為純英式約克風(fēng)情街。 那么借鑒以上項(xiàng)目，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，建議本項(xiàng)目規(guī)劃布局方向： □ 應(yīng)以充分利用本項(xiàng)目之江景優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)，最大限度的保證“戶戶有景，家家觀江”； “水”乃本項(xiàng)目特色之一，建議本項(xiàng)目打造“親水”、“近水”的真正體驗(yàn)式與參與式的規(guī)劃布局特色，即規(guī)劃布局與“水”的完美結(jié)合。 本項(xiàng)目濱長(zhǎng)江而建，其江岸“水”性是其主要特征。項(xiàng)目的地形具有兩大組團(tuán)結(jié)點(diǎn)、一端狹長(zhǎng)和地塊內(nèi)坡度較大的特點(diǎn)。 5） 戶型設(shè)計(jì) 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 65 頁 □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類比樓盤的園林設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 主力戶型 空間類型 各戶型銷售走勢(shì) 特色 美堤雅城 一期： 1282 套 3*2(98117㎡ )： 73% 2*2(7884 ㎡ )： 27% 二期： 833套 2*2(7697 ㎡ )： 42% 3*2(102104 ㎡ )： 54% 平層為主，少量錯(cuò)層 從目前來看，兩房銷售較三房快 駿逸天下 一期少量二房，二期全 部為三房與四房 2*2： 6574㎡； 3*2(帶入戶花園 )： 96110㎡； 3*3(錯(cuò)層 )： 114 ㎡； 4*3(錯(cuò)、保姆房 )138 ㎡； 躍層： ㎡ 多為平層，輔少量錯(cuò)層與躍層 三房、四房較二房銷售快 入戶花 園與180 度的在大飄窗設(shè)計(jì) 陽光 100 國際新城 3*2+功能房 (132 ㎡ )： 25% 3*2( ㎡ )： 26% 2*2+多功能房 (93 ㎡ )： 26% 3*2( ㎡ )： 25% 平層 戶型方正， 米大開間，雙陽臺(tái) 上江城 1*!； 3%； ㎡； 2*!； 5%； ㎡； 2*2； 10%； ㎡； 3*2； 70%； ㎡； 101106㎡、 ㎡(帶保姆房 )； 4*2； 10%； ㎡ 躍層； 2%； 180221 ㎡ 多為平層，輔以少量躍層 小面積戶型走勢(shì)好于大面積戶型，但景觀面好的大面積的戶型銷售也較好 三角凸 窗設(shè)計(jì)；主臥室?guī)в^景陽臺(tái)。㎡ 。 6)商業(yè) □ 當(dāng)前市場(chǎng)可類比樓盤的配套設(shè)置 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)劃情況 特色 美提雅城 中間交叉兩條街道規(guī)劃為中高檔商業(yè)區(qū)域，其中縱向的步行街長(zhǎng)達(dá) 1 公里，從江邊蜿蜒至山頂 無明顯特色 駿逸天下 規(guī)劃一條商業(yè)街 無明顯特色 陽光 100 國際新城 近 200 米高的 5 星級(jí)酒店、登山步道、商業(yè)街、美食中心等 無明顯特色 上江城 商業(yè)面積 5898 平方米 無明顯特色 金砂水岸 占地 9000 ㎡、總建面 5200 的㎡新貴生活精品一條街 無明顯特色 東方港灣 建筑面積達(dá) 2 萬平方米的商場(chǎng)。 □ 項(xiàng)目周邊配套不足，公交線路極少，對(duì)客戶形成了擁有自駕車的要求，因而主力客戶將是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高檔客戶群體。 據(jù)近兩對(duì)南岸樓市的跟蹤調(diào)查，在 2002 年上半年，在所有一線在售 31 個(gè)項(xiàng)目中，主要以套內(nèi)面積價(jià)格 2200－ 3300 元 /㎡區(qū)間段為主，而目前南岸樓市在售一線項(xiàng)目的主要銷售價(jià)格 已漲至 2800－ 3300 元 /㎡，去掉樓盤自身規(guī)劃及素質(zhì)提高外，預(yù)計(jì)純市場(chǎng)漲價(jià)應(yīng)在 300－ 500 元 /㎡左右，平均年增長(zhǎng)率達(dá) 16%。 □ 江景樓盤的稀缺 近來隨著大量沿江地塊的開發(fā)，可預(yù)計(jì)不久，類似于本項(xiàng)目這種既距離主城區(qū)相對(duì)較近，又具備優(yōu)秀的江景資源的濱江樓盤供應(yīng)將會(huì)越來越稀少，所以本項(xiàng)目這一稀缺優(yōu)勢(shì)將隨著開發(fā)的發(fā)展進(jìn)程日漸顯著，也進(jìn)一步增大了本項(xiàng)目的價(jià)格上升空間。 “豪放文脈”是本項(xiàng)目的精神靈魂，沒有哀婉，沒有哭泣，只有意氣風(fēng)發(fā)，和“人生苦短”的嘆息。 一壺濁灑喜相逢， 古今多少事， 都付笑談中。 因而，毗鄰長(zhǎng)江的本項(xiàng)目可以根據(jù)有一定人生經(jīng)歷的中高檔目標(biāo)客戶群體的這種心理需求，表現(xiàn)在樓盤文化上。 形 象定位之表現(xiàn) ◎“豪放文脈” 我們將通過園林規(guī)劃設(shè)計(jì)和廣告、包裝來進(jìn)行表現(xiàn)。 ◎“現(xiàn)代” 我們將通過建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)代、建筑立面的現(xiàn)代、建筑色調(diào)的現(xiàn)代來對(duì)“現(xiàn)代”進(jìn)行詮 釋。他們追求：一種交流與溝通，在江畔茶亭里，鄰里間一壺濁酒喜相逢，敞開心扉談古論今、笑看風(fēng)云 —— 這也是我們所倡導(dǎo)之生活方式之一。 □ 另外，渝中區(qū)與南岸區(qū)相鄰，僅一橋之隔。雖然九龍坡區(qū)也不乏素質(zhì)頗高、規(guī)模不小的項(xiàng)目供應(yīng)，但仍不排除該區(qū)域有部分 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 65 頁 客戶會(huì)選擇在南岸區(qū)購房，因此，九龍坡區(qū)也是本項(xiàng)目少量客戶的來源區(qū)域。父母年齡在 5570 歲左右，年齡較大，自理能力相對(duì)較差，以兩代和三代同堂為主；生于 70 中初期的人群結(jié)婚及有子女比例較低，父母年齡相對(duì)較為年輕，自理家庭年收入在 10萬元以上 □事業(yè)正處于高速成長(zhǎng)上升階段，企業(yè)高級(jí)職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營者等 該類客戶因其在社會(huì)上取得一定的成功，已具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求生活的品質(zhì)感，具有一定文化 內(nèi)涵，對(duì)于價(jià)格的抗性不大。 □ 事業(yè)成功，思維活躍，但觀念較為傳統(tǒng)，家庭觀念較強(qiáng)。收入較高且穩(wěn)定；注重生活的品質(zhì)感?？蛻羧喝允羌彝ナ杖敫叨€(wěn)定的牌社區(qū)中上階層的人士。 5） 二期的住宅體量相對(duì)其他一期、三期偏少，園林景觀為重，因此建議可將本項(xiàng)目的商業(yè)配套設(shè)置于二期的濱江沿線?？蛻羧喝允羌彝ナ杖敫叨€(wěn)定的處于社會(huì)中上階層的人士。 45（可銷售 的住宅和商業(yè)建筑的容積率為 ），總建筑面積約為 83 萬㎡各區(qū)位置參見項(xiàng)目概念性規(guī)劃示意圖。 在一組團(tuán)主體進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)后，開始二組團(tuán)施工，并在 2020 年3 月開始二期工程。） 在二期二組團(tuán)建設(shè)封頂后時(shí)間，開始施工。 最后一個(gè) 組團(tuán)爭(zhēng)取在2020 年8 月份將使用。 1） 項(xiàng)目營銷階段劃分 從目前情況而言，本項(xiàng)目離正式推出市場(chǎng)尚需一段霎時(shí)間，以下初步推廣預(yù)計(jì)均以本項(xiàng)目明年三 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 65 頁 月開始動(dòng) 工之工程進(jìn)度計(jì)劃為參照時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 3． 地塊特色資源（自然景觀、歷史人文、區(qū)域規(guī)劃等）的挖