【正文】 業(yè)規(guī)劃，以 美堤雅城為例其規(guī)劃的商業(yè)步行街長(zhǎng)達(dá) 1 公里、寬 50 米，因此可預(yù)計(jì)未來該區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)很大，為了規(guī)避激烈的競(jìng)爭(zhēng)以降低風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方向： * 首先：控制本項(xiàng)目商業(yè)供應(yīng)體量，以滿足本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)客戶需求為基礎(chǔ)目標(biāo)； 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 65 頁(yè) * 再者：可以與濱江路相連段規(guī)劃商業(yè)，以餐飲娛樂為主，作為南濱路的沿展與補(bǔ)充； * 最后：將商業(yè)打造出自身特色，既與其他項(xiàng)目存在差異性，同時(shí)又與本項(xiàng)目之整體形象相一致，將其打造成為該區(qū)域沿線一道亮麗風(fēng)景線。 項(xiàng)目功能定位 本項(xiàng)目功能定位為：以住宅為，輔以少量濱江商業(yè)和社區(qū)商業(yè) 項(xiàng)目 檔次定位 本項(xiàng)目檔次定位為：中高檔住宅項(xiàng)目 檔次定位理由： □ 本項(xiàng)目地處南岸經(jīng)開區(qū)，周邊物業(yè)的檔次均較高而且銷售情況良好，該區(qū)域較高的檔次度已獲得客戶基本認(rèn)同，也具備一定的市場(chǎng)美譽(yù)度，因此本項(xiàng)目可在此基礎(chǔ)之上，將檔次定位為中高檔次 □ 本項(xiàng)目濱江而建，擁有絕佳的江景資源，隨著沿江地塊的大量開發(fā)，其地理位置的稀缺將逐漸顯現(xiàn)出來，則本項(xiàng)目的價(jià)值也將獲得進(jìn)一步提升，具備打造中高檔項(xiàng)目的地段基礎(chǔ)。 □ 項(xiàng)目周邊配套不足，公交線路極少，對(duì)客戶形成了擁有自駕車的要求，因而主力客戶將是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高檔客戶群體。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 1） 當(dāng)前市場(chǎng)可類比樓盤的主力價(jià)格 項(xiàng)目名稱 入市價(jià)格（元 /㎡） 目前整體套內(nèi)均價(jià)（元 /㎡） 美提雅城 2300 3000 駿逸天下 2900 3300 陽光 100 國(guó)際新城 3700 3700 上江城 2700 3200 金砂水岸 3300 3800 東方港灣 2900 3400 金沙港灣 3300 3600 中國(guó)最大管理資源中心 第 22 頁(yè) 共 65 頁(yè) 2) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 從本項(xiàng)目自身而言，占地 360 畝的規(guī)模以及毗鄰長(zhǎng)江的特點(diǎn)，決定了本項(xiàng)目將是小區(qū)型的景觀住宅物業(yè)；而本項(xiàng)目從工期而言，預(yù)計(jì)將在明年 3 月動(dòng)工，分三期開發(fā)，其開發(fā) 周期較長(zhǎng)，同時(shí)參與本項(xiàng)目毗鄰的駿逸天下，其目前銷售均價(jià)為 3300 元 /㎡，那么在此基礎(chǔ)之上，并結(jié)合本項(xiàng)目目前自身情況，建議本項(xiàng)目住宅： 一期：套內(nèi)均價(jià)： 4000元 /㎡ 二期：套內(nèi)均價(jià)： 4800元 /㎡ 三期：套內(nèi)均價(jià)： 6000元 /㎡ 項(xiàng)目整體：套內(nèi)均價(jià) 5000元 /㎡ 3） 價(jià)格定位的理由 □ 整體市場(chǎng)價(jià)格未來增長(zhǎng)趨勢(shì) 自 90 年代后期重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)興起以來，市場(chǎng)價(jià)格逐年走高，特別是近兩年。但由于重慶房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，以至于至到目前的市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他大中城市而言仍處于較低水平。 鑒于目前重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好（近兩 重慶經(jīng)濟(jì)已連續(xù)保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)， 2020 年 GDP 增長(zhǎng)更達(dá)到 %的增幅，創(chuàng)重慶直轄以來最高記錄）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快（舊城改造加快、路橋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快）以及城市化進(jìn)程的加快等利好因素，因此目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)增長(zhǎng)型的市場(chǎng)，市場(chǎng)供需都將保持較快的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)包括南岸區(qū)在內(nèi)的整體市場(chǎng)價(jià)格在未來若干年內(nèi)都將保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 據(jù)近兩對(duì)南岸樓市的跟蹤調(diào)查，在 2002 年上半年，在所有一線在售 31 個(gè)項(xiàng)目中，主要以套內(nèi)面積價(jià)格 2200－ 3300 元 /㎡區(qū)間段為主，而目前南岸樓市在售一線項(xiàng)目的主要銷售價(jià)格 已漲至 2800－ 3300 元 /㎡，去掉樓盤自身規(guī)劃及素質(zhì)提高外，預(yù)計(jì)純市場(chǎng)漲價(jià)應(yīng)在 300－ 500 元 /㎡左右，平均年增長(zhǎng)率達(dá) 16%。（樓盤價(jià)格增長(zhǎng)情況詳見 《市場(chǎng)研究報(bào)告南岸區(qū)區(qū)域樓市研究篇》） 因此由于本項(xiàng)目的開發(fā)周期尚需較長(zhǎng)時(shí)間，而以此重慶市整體市場(chǎng)價(jià)格大環(huán)境的未來增長(zhǎng)走勢(shì)，不難預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格將隨著這一趨勢(shì)而逐年攀升，所以本項(xiàng)目二期、三期價(jià)格定位具有一定的增長(zhǎng)幅度。 □ 區(qū)域市場(chǎng)日漸成熟 中國(guó)最大管理資源中心 第 23 頁(yè) 共 65 頁(yè) 本項(xiàng)目所處經(jīng)開區(qū)隨著眾多項(xiàng)目的開發(fā)與建成，其區(qū)域配套將日漸完善與成熟，其區(qū)域價(jià)值也將逐年攀升，以駿逸天下與美堤雅 城為例，其入市價(jià)格與目前銷售價(jià)格分別上漲了 400 元 /㎡與 700元 /㎡，隨著其后期的進(jìn)一步開發(fā)，價(jià)格比今年高是自然，且檔次、質(zhì)素等方面又均高于駿逸天下與美堤雅城，那么本項(xiàng)目首期均價(jià)達(dá)到 4000元 /㎡將是必然。 □ 江景樓盤的稀缺 近來隨著大量沿江地塊的開發(fā)，可預(yù)計(jì)不久，類似于本項(xiàng)目這種既距離主城區(qū)相對(duì)較近，又具備優(yōu)秀的江景資源的濱江樓盤供應(yīng)將會(huì)越來越稀少，所以本項(xiàng)目這一稀缺優(yōu)勢(shì)將隨著開發(fā)的發(fā)展進(jìn)程日漸顯著，也進(jìn)一步增大了本項(xiàng)目的價(jià)格上升空間。 □ 品牌的逐步樹立 隨著項(xiàng)目首期的亮相，市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目具備一定的認(rèn) 知度，而本項(xiàng)目自身的優(yōu)良素質(zhì)與開發(fā)商的品牌也將隨著后續(xù)的開發(fā)而逐步被市場(chǎng)認(rèn)可，美譽(yù)度也交逐漸樹立，項(xiàng)目?jī)r(jià)值也在開發(fā)過程中獲得提升，因此本項(xiàng)目的銷售價(jià)格必將在開發(fā)進(jìn)程中穩(wěn)步上升。 項(xiàng)目形象定位 1） 當(dāng)前市場(chǎng)可類比樓盤的形象定位 項(xiàng)目名稱 形象定位 美提雅城 南岸 90 萬平方米新市鎮(zhèn)，中國(guó)傳媒文化社區(qū) 駿逸天下 重慶罕有三重景觀濱江高尚社區(qū) 陽光 100 國(guó)際新城 CBD 中央商務(wù)區(qū)，新重慶的城市夢(mèng)想 上江城 回憶之城 2)本項(xiàng)目形象定位 形象定位： 豪放文脈演繹現(xiàn)代水岸華府 詮釋： 豪放文脈――意在為本項(xiàng) 目注入一種文化氣質(zhì)。是那種江畔迎風(fēng)而立，衣裙翩飛，滾滾長(zhǎng)江東逝水的一腔豪邁；是那種高山流水，豪放不羈地，古今多少事都付笑談中的人生感悟；更是那種醇 中國(guó)最大管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 65 頁(yè) 水長(zhǎng)灘，心靈歸真，慣看秋月春風(fēng)的文化底蘊(yùn)。 “豪放文脈”是本項(xiàng)目的精神靈魂，沒有哀婉，沒有哭泣，只有意氣風(fēng)發(fā)，和“人生苦短”的嘆息。我們不禁相聲那闕《西江月》： 滾滾長(zhǎng)江東逝水 浪花耀淘盡英雄。 是非成敗轉(zhuǎn)頭空， 青山依舊在， 幾度夕陽紅。 白發(fā)漁樵江渚上， 慣看秋月春風(fēng)。 一壺濁灑喜相逢， 古今多少事， 都付笑談中。 是“只爭(zhēng)朝夕”的英雄氣概，也是“一壺濁灑 喜相逢，古今多少事，都付笑談中”的釋懷。本項(xiàng)目所描述的文化氣質(zhì)正是目標(biāo)人群的人生態(tài)度 —— 在社會(huì)上積極打撈，在家中平靜自己的思想，淡然面對(duì)紛雜的世事，享受心靈的寧?kù)o。人面對(duì)滔滔流逝的江水時(shí)，會(huì)發(fā)出“逝者如斯”的人生感概，會(huì)從大歷史長(zhǎng)河的角度看待自己和自己煩惱的事情，會(huì)醒悟事事不必太過認(rèn)真，一切都可以寬心釋懷，淡然處之。 因而，毗鄰長(zhǎng)江的本項(xiàng)目可以根據(jù)有一定人生經(jīng)歷的中高檔目標(biāo)客戶群體的這種心理需求，表現(xiàn)在樓盤文化上。實(shí)現(xiàn)通過一種文化的演繹，與目標(biāo)客戶之間發(fā)生共鳴。 現(xiàn)代 —— “現(xiàn)代”的人，“現(xiàn)代”的居所，“ 現(xiàn)代”的生活，“現(xiàn)代”的思想，“現(xiàn)代”的人生，一切如空氣般充斥人們四周的現(xiàn)代的種種，是時(shí)尚的，是前衛(wèi)的，是引領(lǐng)的一種超越他人的潮流。 水岸華府 —— “水”是靈動(dòng)的，是充滿生機(jī)的，自古人們以對(duì)“水”便有種解不開的情感與依戀，同時(shí)，“水” 中國(guó)最大管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 65 頁(yè) 也緊扣了本項(xiàng)目的濱江親水主題： “岸”是遠(yuǎn)行船只停泊的港灣，是回家的感覺，是溫馨的向往，“岸”也總讓人充滿暇想，暇想那水岸沙灘上緊緊相依相隨的兩串腳印，同時(shí)也說明本項(xiàng)目 公里長(zhǎng)江岸線的特征； “華府”帶有一種尊崇感，是身份的象征，也表達(dá)了本項(xiàng)目的中高檔次的定位。 形 象定位之表現(xiàn) ◎“豪放文脈” 我們將通過園林規(guī)劃設(shè)計(jì)和廣告、包裝來進(jìn)行表現(xiàn)。其特征包括古典、文化、豪放三大方面，可以通過中國(guó)字畫、豪放風(fēng)格的詩(shī)詞、中國(guó)傳統(tǒng)建筑園林元素等表現(xiàn)。如將園林的主題風(fēng)格定位為中式的傳統(tǒng)園林風(fēng)格，通過一些園林小品 —— 可能是園林中一條長(zhǎng)廊，一座小橋來營(yíng)造一種安寧祥和的生活氛圍，而又或者是園林中一座假山上那厥“西江月”的豪放，或是“山雨欲來風(fēng)滿樓”的江畔茶亭小酌。種種都將是我們“豪放文脈：的直接表現(xiàn)。 ◎“現(xiàn)代” 我們將通過建筑設(shè)計(jì)的現(xiàn)代、建筑立面的現(xiàn)代、建筑色調(diào)的現(xiàn)代來對(duì)“現(xiàn)代”進(jìn)行詮 釋。 ◎“豪放文脈”與“現(xiàn)代”將在對(duì)比中融合，共同展現(xiàn)一種生活于快節(jié)奏的現(xiàn)代都繁華中，可窗外風(fēng)景卻自然寧?kù)o，將心靈帶往淡泊平和的人生形態(tài)。 項(xiàng)目創(chuàng)導(dǎo)生活方式描述 本項(xiàng)目的檔次、價(jià)格、戶型決定其目標(biāo)客戶群必定是一群在社會(huì)上已獲得一定地位的成功人士，那么我們針對(duì)這一客戶群的心理需求所倡導(dǎo)之生活方式； “在心靈深處安個(gè)家” 詮釋：該部分客戶群所獲得的成功必定付出了同等的艱辛，事業(yè)的打撈，心理的壓力都無所不在，因此針對(duì)這一特征，我們倡導(dǎo)一種釋放心靈、與家人共享寧?kù)o的生活方式。 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 65 頁(yè) “談笑有鴻儒” 詮釋：本項(xiàng)目的 目標(biāo)人群擁有較高的文化修養(yǎng)，喜愛中國(guó)傳統(tǒng)精髓文化。他們追求：一種交流與溝通，在江畔茶亭里，鄰里間一壺濁酒喜相逢，敞開心扉談古論今、笑看風(fēng)云 —— 這也是我們所倡導(dǎo)之生活方式之一。 “采菊東籬下，悠然見南山” 詮釋：一茗淡茶，一絲書香，門口竹簾在微風(fēng)中緩緩晃動(dòng)，手指無的敲擊著桌面，仿若陶淵明筆下的那股子悠然與自得，為生活在仕途俗世中所尋找到的一方凈土，這也是我們所倡導(dǎo)這生活方式。 客戶群定位 客戶群的定位對(duì)于本項(xiàng)目后期的推廣銷售至關(guān)重要，下面便分別從客戶群來源區(qū)域以及客戶群的特征兩方面來對(duì)客戶群進(jìn)行定位。 1） 客戶群來源區(qū)域分析 □ 首選，本項(xiàng)目位于南岸經(jīng)開區(qū)，隨著眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，該區(qū)域必將成為未來又一開發(fā)熱土，同時(shí)該區(qū)域的認(rèn)知度與認(rèn)同度也逐漸獲得提升，而各區(qū)的購(gòu)房者均有其強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，正所謂近水樓臺(tái)先得月，因此作為南岸區(qū)的客戶，必將占據(jù)本項(xiàng)目購(gòu)房者的絕大多數(shù)。 □ 另外，渝中區(qū)與南岸區(qū)相鄰，僅一橋之隔。渝中區(qū)作為重慶市的金融及商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)入駐眾多效益良好的企事業(yè)單位，同時(shí)也是各區(qū)域相比其外企入駐率最高的區(qū)域，因此便造就了一大批具有較高文化素質(zhì)，收入頗高，同時(shí)對(duì)生活質(zhì)量、居住氛圍都有較高要求的金領(lǐng)、白領(lǐng) 階層；而渝中區(qū)由于其地域的商業(yè)中心概念及其地形的局限性，其區(qū)域內(nèi)單體高層建筑主，且多為商務(wù)辦公功能，缺乏小區(qū)性住宅物業(yè)，其居住氛圍薄弱，不適宜居家。因此為尋找供需的平衡，毗鄰的南岸區(qū)內(nèi)檔次與質(zhì)素皆佳的項(xiàng)目便成為該類客戶的首選，所以渝中區(qū)應(yīng)作為本項(xiàng)目重點(diǎn)挖掘的客戶來源區(qū)域。 □ 再有，隨著鵝公岸大橋的通車，縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離，兩者之間的聯(lián)系也變得越來越緊密。雖然九龍坡區(qū)也不乏素質(zhì)頗高、規(guī)模不小的項(xiàng)目供應(yīng)，但仍不排除該區(qū)域有部分 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 65 頁(yè) 客戶會(huì)選擇在南岸區(qū)購(gòu)房，因此，九龍坡區(qū)也是本項(xiàng)目少量客戶的來源區(qū)域。 小結(jié) ： 從以上客戶群來源區(qū)域分析得知，本項(xiàng)目的客戶將在南岸區(qū)渝中區(qū)中占絕大部分，九龍坡區(qū)有少量的客戶來源，而其它區(qū)域則考慮作為補(bǔ)充。因此比例劃分如下： 客戶所在區(qū)域 所占比例 南岸區(qū) 45%左右 渝中區(qū) 40%左右 九龍坡區(qū) 10%左右 其它區(qū)域 5%左右 2)客戶群特征分析 從以上產(chǎn)品定位、價(jià)格定位以來源區(qū)域的分析之基礎(chǔ)之上，對(duì)客戶群特征進(jìn)行如下分析