【正文】 商業(yè)規(guī)劃的水平在其中起著至關(guān)重要的作用。 2023/3/8 122 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 2023/3/8 123 ?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家， ?要按照主力店的需求來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)， ?否則后期會(huì)遇到很大的阻力和壓力。 2023/3/8 124 一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì) 2023/3/8 125 專(zhuān)業(yè)策劃顧問(wèn) 根據(jù)業(yè)態(tài)特點(diǎn)和操作方法 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 很多主力店找機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估 投資要謹(jǐn)慎顧問(wèn)中介機(jī)構(gòu) 2023/3/8 126 先策劃后設(shè)計(jì)規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) 利用專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu) 長(zhǎng)期市場(chǎng)分析 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 與商家先溝通 市場(chǎng)信譽(yù)保障 2023/3/8 127 二、注重各單位空間的個(gè)性 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃，不應(yīng)只是概念問(wèn)題。 要讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來(lái)精心設(shè)計(jì)。 2023/3/8 128 三、人性化設(shè)計(jì)尺度 設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)平易近人 這樣才能吸引人流 要讓顧客感覺(jué)舒服 讓消費(fèi)者體驗(yàn)親切 2023/3/8 129 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗 地方文化有差異 設(shè)計(jì)規(guī)劃要了解 當(dāng)?shù)匚幕筒町? 因地制宜入鄉(xiāng)隨俗 2023/3/8 130 五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性 ? 商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)氣派 ? 很多內(nèi)部空間設(shè)計(jì) ? 卻普遍缺乏人情味 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)不很理想 ? 感覺(jué)象是個(gè)大迷宮 2023/3/8 131 積極利用色彩營(yíng)造氣氛 （ 1）暖色系類(lèi)激發(fā)夠欲望 暖色系的深色，是造成興奮感的元素之一 能使賣(mài)場(chǎng)顯得熱鬧，刺激顧客的興奮感，使其快速購(gòu)物。 （ 2）低彩度挽留顧客 為使賣(mài)場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間，選擇暖色系類(lèi)低彩度 的顏色最合適。 （ 3）色彩搭配需適當(dāng) 根據(jù)顧客特點(diǎn)和場(chǎng)所氣氛，合理安排色彩使用。 2023/3/8 132 天時(shí)、地利、人和都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 天時(shí)是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握； 人和是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷(xiāo)手段、廣告宣傳等方面。 地利也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 店址選擇適當(dāng)，占有地利之勢(shì)，廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。 ?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則 2023/3/8 133 ?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的 ?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影 ?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。 ?商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的 ?戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè) ?效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。 2023/3/8 134 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足 整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客； 從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地 利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。 城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 2023/3/8 135 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大 居民消費(fèi)水平的不斷提高 休閑與購(gòu)物相結(jié)合的 一站式購(gòu)物 作為一種全新的購(gòu)物理念 逐漸被人們接受。 順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流， 近年來(lái)， 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起， SHOPPING MALL、 商業(yè)街、購(gòu)物村、購(gòu)物鎮(zhèn)等大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 如雨后春筍般涌現(xiàn)在大江南北， 規(guī)模從幾萬(wàn)平方米發(fā) 展到幾十萬(wàn)平方米， 從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到 由多棟建筑構(gòu)成的組團(tuán)式建筑群落。 雖然開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱， 項(xiàng)目擱淺或開(kāi)業(yè)后 運(yùn)營(yíng)困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生 但此類(lèi)項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著大量問(wèn)題 2023/3/8 136 ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ?不同于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ?不能沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式 ?機(jī)械的照搬設(shè)計(jì)住宅項(xiàng)目的理念和 ?流程對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ?商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論業(yè)態(tài)定位 ?還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)屬性 ?商業(yè)屬性是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本點(diǎn) ?貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì) ?建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的每個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)。 2023/3/8 137 商業(yè)方案設(shè)計(jì) 商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì) 商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì) 商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì) 二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) 商業(yè)管理模式設(shè)計(jì) 品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì) 在進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)， 一般包括 7個(gè)環(huán)節(jié)： 2023/3/8 138 一、商業(yè)方案設(shè)計(jì) 商業(yè)方案設(shè)計(jì)是 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)環(huán)節(jié)， 也是項(xiàng)目整個(gè)設(shè)計(jì) 過(guò)程中最根本的環(huán)節(jié)， 其成敗直接影響 項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景。 ?本環(huán)節(jié)主要是 ?通過(guò)市調(diào)對(duì)項(xiàng)目 ?進(jìn)行可行性分析 ?確定項(xiàng)目定位 ?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定 ?主力店位置 ?技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析 ?是本階段的基礎(chǔ)工作 ?確定定位 ?業(yè)態(tài)及功能設(shè)定 ?是本階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。 2023/3/8 139 本階段主要設(shè)計(jì)內(nèi)容如下： （一）立地選項(xiàng) 在進(jìn)行項(xiàng)目立地選項(xiàng)過(guò)程中，需要通過(guò)詳細(xì) 而周密的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和 綜合定位。可行性分析研究是確定項(xiàng)目進(jìn)行 投資決策、融資、制定項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目 立項(xiàng)以及政府規(guī)劃調(diào)控的依據(jù)，這 就需要嚴(yán) 格規(guī)范項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告的審批 制度，確?？尚行匝芯繄?bào)告的質(zhì)量和足夠的 深度。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、 項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步 等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。 2023/3/8 140 ?定位是項(xiàng)目入市的第一步， ?是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié) 。 ?項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及 ?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目 ?是什么、做什么、如何做”的問(wèn)題 ?要對(duì) 項(xiàng)目科學(xué)定位 ?首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析 ?分析項(xiàng)目自身及資源條件 ?主要方式是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 ?科學(xué)的 SWOT分析 ?在完成 SWOT分析后 ?對(duì)項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位： 2023/3/8 141 ? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。 這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性 定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術(shù)性方面考慮。 2023/3/8 142 ?在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)時(shí) ?需要把握好四個(gè)方面： 城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r。 城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)。 項(xiàng)目主要主力店和主要功能區(qū) 基本物業(yè)需求， 主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、 給排水、暖通、弱電、電梯等。 商業(yè)功能的通用性設(shè)計(jì)， 不可按照某一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu) 的個(gè)性需求設(shè)計(jì)。 2023/3/8 143 ?項(xiàng)目建設(shè)方案 ?設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括 ?兩個(gè)方面方案設(shè)計(jì)： ?建筑方案設(shè)計(jì) ?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)。 相關(guān)方案圖紙的確定標(biāo)志著一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的基本完成 在項(xiàng)目建設(shè)和招商、營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中 方案需要局部調(diào)整和完善，需要專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)配合以提供保障。 2023/3/8 144 ?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) ?二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)主要是 ?對(duì)建筑室內(nèi)空間、主要商 ?業(yè)服務(wù)設(shè)施以及店鋪 /專(zhuān)柜 ?形象、商品陳列按照商業(yè) ?規(guī)律進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。 2023/3/8 145 主要設(shè)計(jì)內(nèi)容有三個(gè)方面： ?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、 ?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、 ?店鋪及專(zhuān)柜 ?專(zhuān)賣(mài)店形象設(shè)計(jì)。 2023/3/8 146 每個(gè)方面主要的設(shè)計(jì)內(nèi)容如下 ： ?服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)： ?總服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)、 ?顧客收銀臺(tái)設(shè)計(jì)、 ?顧客休息設(shè)施設(shè)計(jì) ?室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)、 ?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計(jì)、 ?員工辦公系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 ?導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)設(shè)計(jì)： ?標(biāo)識(shí)、 ?指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、 ?促銷(xiāo)空間設(shè)計(jì)、 ?廣告位設(shè)計(jì)、 ?櫥窗設(shè)計(jì)、 ?花車(chē)設(shè)計(jì)。 店鋪及專(zhuān)柜 / 專(zhuān)賣(mài)店形象設(shè)計(jì)： 專(zhuān)賣(mài)店形象、 專(zhuān)賣(mài)店室內(nèi)展示設(shè)計(jì)、 專(zhuān)柜形象設(shè)計(jì)、 專(zhuān)柜燈光設(shè)計(jì)、 陳列道具設(shè)計(jì)。 2023/3/8 147 ?每個(gè)體系設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容如下： 組織體系設(shè)計(jì)：組織架構(gòu)、崗位及編制、崗位職責(zé)及規(guī)范。 制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、 賣(mài)場(chǎng)管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營(yíng)銷(xiāo)管理制度體系、 財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。 流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。 2023/3/8 148 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì) ?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)， ?是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問(wèn)題，是很 ?重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對(duì)項(xiàng)目后期的整體運(yùn) ?營(yíng)會(huì)產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。 2023/3/8 149 同時(shí)在規(guī)劃 品牌落位時(shí)， 科學(xué)利用房屋 不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值， 把握品牌之間不同形象、 價(jià)位、色彩、 風(fēng)格等協(xié)調(diào)過(guò)度。 ?制定目標(biāo)品牌計(jì)劃 ?應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目 ?經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象 ?定位要求的關(guān)系， ?合理控制、科學(xué)搭配 ?不同定位的 ?品牌的配比。 ?此計(jì)劃包括三個(gè)方面： 其一，理想 的目標(biāo)品牌計(jì)劃； 其二，目標(biāo)品牌退換計(jì)劃； 其三、應(yīng)急品牌計(jì)劃。 2023/3/8 150 ?招商策略是進(jìn)行招商的基本原則，必須達(dá)到可行、操作性強(qiáng)的要求， ?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實(shí)現(xiàn)合作多贏的局面。 ?商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性不同于住宅地產(chǎn)的使用屬性，需要專(zhuān)業(yè)人士來(lái)把握 ?其建筑的商業(yè)屬性，并進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這樣才能保證項(xiàng)目商業(yè)價(jià) ?值的真正實(shí)現(xiàn)。 2023/3/8 151 謝謝 演講完畢，謝謝觀看！