某年度房地產(chǎn)行業(yè)投資管理知識策略-文庫吧在線文庫
【正文】 ，未來仍將如此 ? 相比龐大的潛在需求，有效供應(yīng)嚴(yán)重不足 這也是宏觀調(diào)控一直意在解決的 3. 調(diào)控難改供求缺口 19 調(diào)控的手段： ? 利率 ? 稅收。 最后 , 也是最關(guān)鍵的 , 作為一個尚未經(jīng)過人大立法批準(zhǔn)實(shí)施的新稅種 , 且意義重大 , 其立法過程應(yīng)該需要一定的時間 物業(yè)稅：“一條鞭法”，尚需等待 3. 調(diào)控難改供求缺口 21 根據(jù)官方數(shù)據(jù) , 截至 2023年 , 我國住宅的施工面積和竣工后未銷售面積只有不到 15億平方米，這將構(gòu)成未來兩到三年的主要供應(yīng)?？紤]到地方政府的財(cái)政壓力 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房未來三年頂多能滿足其中的 46億平方米。 在行業(yè)成熟期，如在 2023年之后，隨著人口紅利的消失和城市化進(jìn)程放緩 , 市場將是需求決定供給。 凈現(xiàn)值誘惑。本報(bào)告僅向特定客戶傳送，未經(jīng)海通證券研究所授權(quán)許可，任何引用、轉(zhuǎn)載以及向第三方傳播的行為均可能承擔(dān)法律責(zé)任。 免責(zé)條款 本報(bào)告中的信息均來源于公開可獲得資料，海通證券研究所力求準(zhǔn)確可靠，但對這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不做任何保證，據(jù)此投資，責(zé)任自負(fù)。但如果一旦實(shí)現(xiàn)大規(guī)模應(yīng)用 , 將極大的縮短項(xiàng)目建設(shè)周期 , 為其規(guī)?；l(fā)展提供強(qiáng)有力的保障 股權(quán)激勵，業(yè)績釋放催化劑。很顯然 , 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的推廣，并不會改變住宅供不應(yīng)求的局面 3. 調(diào)控難改供求缺口 24 公營租住單位 %租住出售單位 %私人永久房屋 %2023年我國香港的房屋歸屬 資料來源：香港政府統(tǒng)計(jì)處 , 海通證券研究所 3. 調(diào)控難改供求缺口 25 收入增長：推動潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求 無論從全國范圍來看，還是北京、上海，人均可支配收入近年均保持 10%左右的增速，未來繼續(xù)看好，成為推動需求從潛在轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的動力 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，各城市統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0（元，左軸） 增長率（% ，右軸）05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E0%5%10%15%20%25%30%北京人均可支配收入（元，左軸） 上海人均可支配收入（元，左軸）北京增長（% ，右軸） 上海增長（% ，右軸）19982023年我國人均可支配收入 19982023年北京、上海人均可支配收入 3. 調(diào)控難改供求缺口 26 人均儲蓄存款：比收入更強(qiáng)的需求引擎 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，各城市統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 01998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E1 . 01 . 52 . 02 . 53 . 0上海人均可支配收入（元，左軸） 上海人均儲蓄存款（元，左軸）倍數(shù)（右軸）考慮到灰色收入的存在，人均可支配收入并不能完全反映居民的收入狀況，從人均儲蓄余額來看，居民的購買能力更為可觀 上海 2023年人均儲蓄存款是人均可支配收入的 19982023年上海市人均可支配收入與儲蓄存款 4. 規(guī)?；? 27 如上所述，賣方完全壟斷的土地市場格局，決定了住宅市場供不應(yīng)求將長期存在 因此，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率將繼續(xù)超越其他行業(yè)，這也是我們繼續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)的根本原因 行業(yè)內(nèi)各個公司的利潤率將趨于一致 （ 1）招拍掛制度的實(shí)施；（ 2）土地增值稅的加強(qiáng)清算 除了個別肩負(fù)城市建設(shè)使命的公司，如天鴻寶業(yè)、金融街、陸家嘴等公司之外，多數(shù)公司難以再因地價(jià)低廉獲得超額收益?；趯徤髟瓌t，我們假設(shè)為 10億平方米。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠(yuǎn)高于此
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