【正文】 等；（ 4）移民、成建制轉(zhuǎn)城市戶口，土地歸國家所有 ? 二、集體土地所有權(quán)制度 ? 概念 ? 特征 ：（ 1）權(quán)利主體的多樣性；（ 2）同一集體成員享有權(quán)利的平等性；（ 3）權(quán)利的身份性； ? 集體土地所有權(quán)主體的困惑 — 主體是誰？ ? 集體土地權(quán)能不完整，使其和國有土地不平等 ? 集體土地的范圍：農(nóng)村土地和城市郊區(qū)土歸集體所有，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法制定后房地產(chǎn)法中的民事部分大多為物權(quán)法所采納，且不得與物權(quán)法抵觸。狹義僅指《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》 ? 二、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象 ? 包括房地產(chǎn)行政治法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。 ? 收緊銀根，緊縮信貸政策，提高貸款利率。 ? 開發(fā)商屯積土地和房源，追求高利潤。 ? 四、產(chǎn)業(yè)集中度低。 ? 二、供給與需求不匹配。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加“ 1”，就能促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加“ ”。 耐久性。 異質(zhì)性。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的重要組成部分。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地表、地下和空間；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋。指每宗房地產(chǎn)都具有不同的特點。 保值性或增值性。 ? 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ? 許多國家房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的 30%以上，英國房地產(chǎn)價值占該國總財富的 73%，美國占 75%，是國家財富的基礎(chǔ)。大戶型和高檔住宅供大于求，工薪階層買不到合適的住房。 ? 商品房價格過高的原因 ? 人民生活水平提高，住房需求量加大。 ? 抄房現(xiàn)象嚴重，人為導(dǎo)致房價上升。 ? 加大廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，解決中小收入者的住房問題。前者不平等，后者平等主體關(guān)系。兩者區(qū)別： ? 主體不同：物權(quán)法律關(guān)系主體間是平等的，而房地產(chǎn)法律關(guān)系間地位有平等的也有不平等關(guān)系。 ? 集體土地的利用： ? 農(nóng)業(yè)用地，大多表現(xiàn)為承包經(jīng)營；建設(shè)用地：宅基地、公益和公共用地、企業(yè)經(jīng)營用地。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理約定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，即使不違反上述約定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。建筑區(qū)內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ， ? 成員權(quán) ? 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 ? 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占道路、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 2 ? 二、登記的效力 ? 世界不同國家規(guī)定不同，有登記成立主義（不登記不發(fā)生物權(quán)變動的效力），有登記對抗主義（未登記在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)變動效力，但不能對抗第三人）。但 2至 4事項時，物權(quán)人處分物權(quán)時，應(yīng)當(dāng)辦理登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動的效力。 預(yù)告登記、更正登記、異議登記 物權(quán)法第 20條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。 ? 異議登記： 19條第 2款規(guī)定，不動產(chǎn)登記記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 第一節(jié) 國有土地使用（建設(shè)用地使用）制度改革狀況 ? 一、傳統(tǒng)土地使用制度的特點 ? 行政劃撥 ? 無償使用 ? 無期限使用 ? 禁止土地的市場轉(zhuǎn)讓 ? 二、國有土地使用制度改革狀況 ? 收取城市土地使用費 ? 1980年在北京召開“全國城市規(guī)劃工作會議”通過了待議文件《關(guān)于征收土地費用的意見》，從 1982年開始 5先后在深圳、撫順、上海、廣州試點，至 1988年初，全國已有1500多個城市征收土地使用費。 ? 國有土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使權(quán)出讓金的行為。 ? 二、國有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容 ? 主體：出讓方為縣、市國土資源管理局，受讓方為一般主體。 ? 年限從辦證之日起起算。 ? 三、國有土地使用權(quán)出讓方式 ? 協(xié)議出讓 ? 招標(biāo)出讓 ? 拍賣出讓 ? 掛牌出讓 ? 依現(xiàn)行法律，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等五類經(jīng)營性用地，不得以協(xié)議方式出讓。有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的 70% ? 四、國有土地使用權(quán)收回制度 ? 因違法被強制收回。 ? 期滿收回。 第三節(jié) 國有土使用權(quán)劃撥法律制度 ? 一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征 ? 概念：是指縣級以上的人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給使用者使用的行為。 ? 劃撥土地使用權(quán)的取得的無償性。 ? 二、土地使用權(quán)劃撥的范圍 ? 公益事業(yè)和國家重點工程 ,但由于歷史原因 ,目前大部分建設(shè)用地使用權(quán)都是劃撥形式取得的 . ? 國家機關(guān)用地。 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。 ? 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。 ? 上述規(guī)定主要針對計劃經(jīng)濟時代，非公益事業(yè)單位依劃撥的方式取得國有土使用權(quán)，使之走向商品化商品化的方式有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和投資入股等。轉(zhuǎn)讓屬于土地的二級市場。 ? 二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則 ? 認地不認人原則。即地隨房走，房隨地行。土地使用權(quán)價格明顯低于市場價格時，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要改變土地用途的，必須取得政府的同意，重新簽訂或變更土地使用權(quán)出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。 ? 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 ? 符合暫行條例第 45條規(guī)定：注意劃撥土地抵押時，低押權(quán)實現(xiàn)時的特殊處理。 ? 二、國有土地租賃 ? 國家將國有土地使用權(quán)租賃給使用者的行為。前者是所有權(quán)變更，后者是變更使用權(quán)；前者為公共利益，后者是國家處于緊急狀態(tài)。對公共利益的界定，有的國家是概括性規(guī)定，如德國：剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才能被允許。 ? 土地征收的主體：土地征收人、需用地人和被征收人。 ? 三、土地征收的批準(zhǔn)權(quán)限和程序 ? 批準(zhǔn)權(quán)限 ? 征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn) （ 1）基本農(nóng)田。 ? 程序 ? （ 1）市、縣政府?dāng)M定征收土地方案。我國基本上采適當(dāng)補償原則。土地補償費是耕地被征收前 3年平均產(chǎn)值的 610倍。地上附著物和青苗被償費標(biāo)準(zhǔn)由省規(guī)定。 ? 四、土地征收存在的問題 ? 征收目的擴大化。既是土地征收方案的擬訂者，又是土地征收的申請者，還是土地的交易者。缺乏被征收人參與程序，對被征收人缺乏救濟途徑。補償標(biāo)準(zhǔn)過低，如果說土地出讓成本價為 100%，則農(nóng)民只得到 5%10%，村級集體得 25%30%， 60%70%為市、縣政府得到。 第七節(jié) 城市房屋拆遷 一、城市房屋拆遷的概念 是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。拆遷中的民事行為有：拆遷人和被拆遷人協(xié)商達成拆遷協(xié)議。拆遷人享有拆除房屋及其附屬物并獲得拆遷范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利，但須對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人享有獲得補償、安置的權(quán)利，但須服從城市建設(shè)需要，并須在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。市、縣人民政府房屋拆遷主管部門應(yīng)自收到申請之日起 30內(nèi)，對申請事項進行審查；符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。 ? 簽訂拆遷協(xié)議。 ? 實施拆遷。即拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。 ? 五、拆遷補償、安置的法律規(guī)定 ? 拆遷補償?shù)膶ο? ? 是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人。產(chǎn)權(quán)調(diào)換實際是實物補償，即是房屋所有權(quán)的交換，分為原拆原建和異地安置。 ? 以下特殊情況的補償標(biāo)準(zhǔn) ? (1)拆遷公益事業(yè)用房的 ,要予以重建或貨幣補償 ,不予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換 . ? （ 2）拆遷租賃房屋的，已解除租賃關(guān)系的或被拆遷人對承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人進行補償；達不成解除協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換后的房屋承租人繼續(xù)承租。大多數(shù)情況下所有權(quán)和使用權(quán)是統(tǒng)一的。 ? 八、拆遷糾紛原因及對策 ? 對策：完善拆遷補償政策；依法依德并舉；加強拆遷管理；重視拆遷信訪，及時調(diào)解處理。 ? 依法進行，涉及法律廣而且多。 ? 有固定的經(jīng)營場所 ? 有符合國家規(guī)定的注冊資本 ? 四級的不低于 100萬，三級的不低于 800萬，二級的不低于 2023萬，一級的不低于 5000萬。 ? 一級資質(zhì)企業(yè)：注冊資金不低于 5000萬元，各類專業(yè)管理人員不少于 40人，其中中級以上不少于 20人；近 3年房屋建筑面積累計竣工 30萬平方米以上，連續(xù) 5年合格率為 100%。 ? 一級企業(yè)可承擔(dān)任何建筑項目，二級及以下承擔(dān) 25萬平方米以下建筑項目，具體范圍由省建設(shè)行政主管部門確定。 ? 三、建筑管理 ? 由建設(shè)行政主管部門頒發(fā)“建筑工程施工許可證”，取得該證后方可施工。 ? 建筑工程的發(fā)包和承包管理 ? （ 1）發(fā)包。禁止承包單位將其承包的全部建筑工程轉(zhuǎn)包給人，禁止肢解以后以分包的名義轉(zhuǎn)包給他人。禁止分包單位將其承包的工程再分包。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將委托監(jiān)理的權(quán)限書面通知被監(jiān)理的建筑施工企業(yè)。工程竣工后應(yīng)組織有關(guān)人員驗收，經(jīng)驗收合格后方可交付使用。開發(fā)商對外承擔(dān)全面的，最終的責(zé)任，而其他單位對內(nèi)承擔(dān)部分的、初始的責(zé)任。其他項目的保修期由發(fā)包方與承包方約定。保修期已過的房屋維修，可以動用維修基金。出資的方式可以多種多樣，未辦批準(zhǔn)手續(xù)以劃撥的土地使用權(quán)作為投資合作開發(fā)的，應(yīng)認定無效，但起訴前已辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。 ? 約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的或只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認定為房屋買賣合同或借款合同。項目轉(zhuǎn)讓的條件： ? 轉(zhuǎn)讓人取得土地使用權(quán)證，并交付了土地使用金； ? 受讓方有房地產(chǎn)開發(fā)的資格和相應(yīng)的資質(zhì)； ? 轉(zhuǎn)讓的項目依法獲得批準(zhǔn)，一切手續(xù)合法； ? 辦理土地使用權(quán)變更登記和項目開發(fā)人主體的變更登記。遵循平等、自愿、等價有償、誠實信用的原則。 ? 第二節(jié) 商品房預(yù)售 ? 一、商品房預(yù)售概念 ? 商品房買賣分為現(xiàn)房買賣和期房買賣，期房買賣，又稱為商品房預(yù)售或“買樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并于房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。 ? 商品房預(yù)售具有以下幾個特點： ? 商品房預(yù)售合同訂立時，承購人只獲得商品房的期待權(quán)。商品房無法建成或質(zhì)量有重大瑕疵或承購人無法取得產(chǎn)權(quán)等。 ? 開發(fā)商未取得預(yù)售許可證明的，買賣合同無效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。 ? 合同的訂立 ? 經(jīng)過要約和承諾階段。認購合同的性質(zhì)：預(yù)約合同。 ? （ 2）出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：第一，故意隱瞞所沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證明；第二，故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；第三，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 ? 解除權(quán)的行使：行使期限按約定，沒有約定的，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。出