經(jīng)濟(jì)法概論第七章房地產(chǎn)法-在線瀏覽
2025-02-06 09:38本頁面
【正文】 節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)法律制度 ?房地產(chǎn)開發(fā)的概念 ?房地產(chǎn)開發(fā)的原則 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ?房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念 ?房地產(chǎn)開發(fā)，指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的原則 ?嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃 ?堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一 ?實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念和種類 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，主要有專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司三類。土地使用權(quán)出讓具有以下法律特征： 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 （ 1）土地使用權(quán)出讓的主體一方特定 （ 2）土地使用權(quán)出讓的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容受限 ? 土地使用權(quán)出讓的方式 《城市房地產(chǎn)管理法》第 12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 ?土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)出讓合同是指土地使用權(quán)出讓人與受讓人就土地使用權(quán)出讓所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。土地使用權(quán)劃撥具有以下特征： 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 （ 1）土地使用權(quán)劃撥是一種具體的行政行為，國家通過行使社會經(jīng)濟(jì)行政權(quán)力對土地的使用進(jìn)行分配或調(diào)整； （ 2）土地使用權(quán)劃撥是一種無償?shù)男袨?，土地使用者取得使用?quán)無需支付地價，只需按規(guī)定繳納土地使用稅； （ 3）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的，沒有使用期限的限制； （ 4）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 ? 土地使用權(quán)劃撥的范圍 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準(zhǔn)劃撥： （ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； （ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； （ 3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； （ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 ?以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批程序 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請，由城市規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 然后，建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，向建設(shè)用地所在地的市、縣人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地。供地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，由市、縣人民政府土地管理部門向土地使用者核發(fā)國有土地劃撥決定書。其條件是： （ 1）土地使用者必須是企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人； （ 2）持有國有土地使用證； 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 （ 3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； （ 4）依照有關(guān)土地使用權(quán)出讓的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權(quán)出讓金 四、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度 ? 劃撥上地使用權(quán)的收回 依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 47條，收回行政劃撥土地使用權(quán)的情形有下列兩種：土地使用者因遷移、解散、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥的土地使用權(quán)；市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求無償收回使用人劃撥的土地使用權(quán) 第四節(jié)：房地產(chǎn)交易法律制度 ?房地產(chǎn)交易概述 ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ?商品房預(yù)售 ?房租抵押 ?房屋租賃 一、房地產(chǎn)交易概述 1 房地產(chǎn)交易的概念和特征 房地產(chǎn)交易是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為對象所進(jìn)行的商品交換活動。 一、房地產(chǎn)交易概述 2 房地產(chǎn)交易原則 ?房地產(chǎn)權(quán)屬一致原則 ?房地產(chǎn)價格管制原則 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、特征 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣，贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件 （ 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的必備條件： ?按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； ?按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上； 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ?屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同依照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由原受讓人與新的受讓人簽訂 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容 （ 1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所 （ 2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號 （ 3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限 （ 4）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限 二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （ 5）房地產(chǎn)用途或使用性質(zhì) （ 6）成交價格及支付方式 （ 7）房地產(chǎn)交付使用的時間 （ 8）違約責(zé)任 （ 9）雙方約定的其他事項(xiàng) 三、商品房預(yù)售 1 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為 三、商品房預(yù)售 2 商品房預(yù)售的條件 ?已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書 ?持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ?按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)
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