【文章內容簡介】 價值模式進行后續(xù)計量。 ? ，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn) (或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn) )時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設無殘值。 ? 采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量。 ? 企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產(chǎn)時，該投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠取得，該企業(yè)仍應對該項投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。 ? 使用公允價值計量的條件： ? （ 1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 ? （ 2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得的同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 ? 會計處理 ? 企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的， 不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷， 應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的 公允價值 為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。 ? 持有期間 ? 借：投資性房地產(chǎn) —公允價值變動 ? 貸：公允價值變動損益 （或相反分錄） ? 收取租金 ? 借：銀行存款 ? 貸：其他業(yè)務收入（主營業(yè)務收入） ? 【例 7—7】甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。 20 8年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為 10年。當年 10月 1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為 9 000萬元。 20 8年12月 31日，該寫字樓的公允價值為 9 200萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值計量模式。 ? （ 1） 20 8年 10月 1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租： ? 借：投資性房地產(chǎn) ——成本 90 000 000 ? 貸： 開發(fā)成本 90 000 000 （ 2） 20 8年 12月 31日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益： ? 借：投資性房地產(chǎn) ——公允價值變動 2 000 000 ? 貸：公允價值變動損益 2 000 000 ? 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 ? 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定， 不得隨意變更。 ? 以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理， 將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益 。 ? 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。 ? 借：投資性房地產(chǎn) —成本（公允價值） ? 投資性房地產(chǎn)減值準備 ? 投資性房地產(chǎn)累計折舊 ? 貸：投資性房地產(chǎn) ? 利潤分配 —未分配利潤 ? 盈余公積 投資性房地產(chǎn) 成本模式 公允模式 要計提減值 要折舊或攤銷 固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn) 不計提減值 不折舊或攤銷 每期確認公允價值變動 ? 【例 79】 20 7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。 20 9年 2月 1日，假設甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。 20 9年 2月 1日，該寫字樓的原價為 9 000萬元，已計提折舊 270萬元，賬面價值為 8 730萬元，公允價值為 9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。 ? 甲企業(yè)的賬務處理如下： ? 借：投資性房地產(chǎn) —成本 95 000 000 ? 投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 700 000 ? 貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000 ? 利潤分配 —未分配利潤 6 930 000 ? 盈余公積 770 000 【例題 5單選題】 遠航企業(yè)于 2023年 12月 31日購進一座建筑物，于 2023年 1月 1日開始用于出租。該建筑物的成本為 1420萬元，用銀行存款支付。建筑物預計使用年限為20年，預計凈殘值為 20萬元。該建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式進行計量，年租金為 200萬元，于每年年末支付。 2023年 12月 31日，該建筑物的公允價值為 1400萬元。則 2023年度該項投資性房地產(chǎn)對營業(yè)利潤的影響金額為（）萬元。 A180 B200 C20 D140 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉換和處置 一、投資性房地產(chǎn)的轉換 （一）投資性房地產(chǎn)轉換形式和轉換日 指房地產(chǎn)因用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類，即形態(tài)上的轉換。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)： （ 1） 企業(yè)董事會或類似機構應當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議 ； （ 2） 房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。 ? 2．轉換日 的確定 ? 轉換日是指房地產(chǎn)的 用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應發(fā)生改變的日期。 ? （ 1） 自用房地產(chǎn)或存貨轉換為投資性房地產(chǎn)，租賃期開始日或用于資本增值的日期； ? （ 2） 投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)，房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)日期。 ? （ 3）投資性房地產(chǎn)轉換為存貨，董事會類似機構書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。 轉換 成本模式 公允模式 投資轉非投資 非投資轉投資 投資轉自用：一一對轉 投資轉存貨：賬面轉賬面 自用轉投資：一一對轉 存貨轉投資：賬面轉賬面 投資轉非投資：投資轉自用或存貨，公允與賬面 的差額計入公允價值變動損益 非投資轉投資 公允小于賬面，差額計入公允價值變動損益 公允大于賬面，差額計入資本公積 —其他資本公積 （二）成本模式下的轉換 總原則：賬賬相轉，沒有損益變動。 （ 1）“投資轉自用”：不存在損益的問題，相應科目對應結轉即可， 即按照該項投資性房地產(chǎn)在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等分別轉入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資行房地