【文章內(nèi)容簡介】 出， 通過“投資性房地產(chǎn) —— 在建”科目歸集 銀行存款 投資性房地產(chǎn) —— 在建 ?改建擴建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)回 到在用的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) —— 在建 投資性房地產(chǎn) ? 例 1： 2023年 5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。 該廠房原價為 5000萬元，已計提折舊1000萬元。 ? 為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。 ? 2023年 5月 31日，與乙公司的租賃合同到期， 該廠房隨即進(jìn)入改擴建工程。 ? 2023年 12月 31日，該廠房改擴建工程完工， 共發(fā)生支出 500萬元， 均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。 ? 假定甲公司采用成本計量模式。 ? 本例中，改擴建支出屬于后續(xù)支出，假定符合 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3號 —— 投資性房地產(chǎn) 》 第六條的規(guī)定， 應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。 ? （ 1） 2023年 5月 31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程 ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 4000 ? 投資性房地產(chǎn)累計折舊 1000 ? 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 5000 ? （ 2） 5月 31日至 12月 31日，發(fā)生改擴建支出 ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 500 ? 貸：銀行存款 500 ? （ 3） 12月 31日，改擴建工程完工 ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 4500 ? 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 4500 ? 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) ? 轉(zhuǎn)入再開發(fā)時 投資性房地產(chǎn) —— 成本 投資性房地產(chǎn) —— 在建 投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 ?發(fā)生的資本化改建擴建支出或裝修裝潢支出， 通過“投資性房地產(chǎn) —— 在建”科目歸集 銀行存款 投資性房地產(chǎn) —— 在建 ?改建擴建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)回 到在用的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) —— 在建 投資性房地產(chǎn) 成本 ? 例 2： 2023年 5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。 ? 為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn)行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同， 約定自改擴建完工時將該廠房出租給丙公司。 2023年 5月 31日，與乙公司的租賃合同到期， 該廠房隨即進(jìn)入改擴建工程。 2023年 5月 31日，該廠房賬面余額為 2023萬元，其中成本 1600萬元，累計公允價值變動 400萬元。 ?2023年 11月 30日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出 300萬元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。 ?假定甲公司采用公允價值計量模式。 分析 ?公允價值計量模式 ?按照明細(xì)賬處理 ?成本 ?公允價值變動 ? （ 1） 2023年 5月 31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程 ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 2023 ? 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 （成本） ? 1600 ? —— 公允價值變動 400 ? （ 2） 5月 31日至 12月 31日，發(fā)生改擴建支出 ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 300 ? 貸：銀行存款 300 ? （ 3） 12月 31日，改擴建工程完工 ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 （成本） 2300 ? 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 2300 ? 三、費用化的后續(xù)支出 ? 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出， 不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益 ， 即其他業(yè)務(wù)成本 。 ? 企業(yè)發(fā)生投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出時 其他業(yè)務(wù)成本 銀行存款 ? 一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式 ? 企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的 用途發(fā)生了改變，才能 進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面 ： ? 一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議 ? 二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變 第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 ?房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式 投資性房地產(chǎn) 作為 存貨 的房地產(chǎn) 自用 房地產(chǎn) ? 二、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) ?（一） 自用房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為 投資性房地產(chǎn) ?企業(yè)將 原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn) 改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日， ?將相應(yīng)的 固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn) 轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 ? 企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式 計量的投資性房地產(chǎn)時 在轉(zhuǎn)換日的 原價 “投資性房地產(chǎn)”科目 累計折舊（或累計攤銷） “投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目 減值準(zhǔn)備 “投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目 分別轉(zhuǎn)入 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 累計折舊 累計攤銷 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ? 例 1:甲企業(yè)擁有一棟辦公樓， 用于本企業(yè)總部辦公。 ? 20 8年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 20 8年 4月15日，為期 5年。 ? 20 8年 4月 15日，該棟辦公樓的賬面余額45 000萬元。已計提折舊 300萬元。 ? 假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。 ? 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： ? 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 45 000 ? 累計折舊 300 ? 貸：固定資產(chǎn) 45 000 ? 投資性房地產(chǎn)累計折舊 300 ?企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以 公允價值模式 計量的投資性房地產(chǎn)時 ?以該項建筑物或土地使用權(quán)在 轉(zhuǎn)換日 的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值 ?公允價值小于原賬面價值的差額，計入當(dāng)期損益 ?公允價值大于原賬面價值的差額，計入資本公積 ?為什么會計處理不同 ? ? ①準(zhǔn)則之所以規(guī)定“采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價值高于賬面價值的，差額計入資本公積”， ? 是為了防止企業(yè)利用這種轉(zhuǎn)換調(diào)節(jié)利潤。 ? 準(zhǔn)則規(guī)定這類差額計入資本公積，就可以防止企業(yè)這種行為的發(fā)生。 ? 假定準(zhǔn)則允許將這類差額計入公允價值變動損益，那么當(dāng)企業(yè)某一期利潤不理想時，企業(yè)很可能利用這種方式，高估轉(zhuǎn)換時投資性房地產(chǎn)的公允價值，調(diào)高企業(yè)的利潤（比如使企業(yè)由虧損狀態(tài)變?yōu)橛?，等以后期間企業(yè)的盈利狀況好轉(zhuǎn)時，再把這部分房地產(chǎn)公允價值調(diào)下來，把企業(yè)以前年度高估資