【文章內(nèi)容簡介】 ，匯集投資者的資金，并成立基金，再以房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)為委托人，確定基金的保管銀行為受托人，受托人利用基金投資于房地產(chǎn)，所得利潤在扣除必要費用之后，再分發(fā)給委托人。所以房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)包含三部分：投資者（收益人），房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)（委托人）和保管銀行（受托人），三部分的權(quán)益通過契約形式確定。發(fā)行受益憑證是房地產(chǎn)投資信托籌集資金的主要方式。受益憑證又因投資者是否可以要求發(fā)行單位買回而被劃分為“開放式受益憑證”和“封閉式受益憑證”，前者是指投資者可以隨時請求受益憑證的發(fā)行單位，依據(jù)其凈資產(chǎn)價格買回其持有的受益憑證；后者是投資者只能在證券交易所集中交易，不得請求受益憑證的發(fā)行單位買回持有人的受益憑證。通過發(fā)行受益憑證取得資金之后，既可以將資金直接投資于房地產(chǎn)開發(fā)、出租和出售，創(chuàng)造收益；也可以以融資方式間接參與房地產(chǎn)的開發(fā)。無論以何種方式參與房地產(chǎn)投資，投資收益除了依據(jù)契約規(guī)定的有關(guān)費用以外，都應(yīng)依據(jù)契約規(guī)定分配給投資者?？梢灶A(yù)料，隨著我國居民收入的增加，以房地產(chǎn)投資信托為代表的房地產(chǎn)證券化投資將成為房地產(chǎn)融資的一個重要渠道。第三節(jié) 購房抵押貸款由于房地產(chǎn)價格昂貴，不論是商業(yè)房地產(chǎn)還是住宅物業(yè)，其價格對于大多數(shù)購房者來說一次性支付購房款總是難以承受的。所以通過金融手段，幫助購房者實現(xiàn)消費或投資，是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的重要方面。其中，住房抵押貸款是迄今為止國內(nèi)外最普遍的金融工具。一、購房抵押貸款的定義和發(fā)展?fàn)顩r抵押是指“債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移占有權(quán)的法律行為” 《法學(xué)詞典》第三版，1982，上海辭書出版社。所謂抵押貸款就是用抵押物對債務(wù)進行擔(dān)保的一種貸款形式；很顯然，如果不存在債務(wù)，也就無所謂抵押。在實際操作過程中，習(xí)慣上將借款人稱為抵押人，貸款人稱為受押人。借款人根據(jù)房地產(chǎn)占用權(quán)和所有權(quán)分離的原則，將房地產(chǎn)所有權(quán)以抵押形式向貸款人轉(zhuǎn)移，并在抵押契據(jù)（或稱本票）上簽字，以書面形式無條件地承諾在將來確定的時間內(nèi)分期支付貸款本息。因此，借款人在抵押契據(jù)的簽發(fā)標(biāo)志著一項抵押行為的開始。如果抵押人違約，受押人有權(quán)取消抵押人對抵押物的贖回權(quán)，并將抵押物拍賣，從中獲得補償。如果拍賣收入不足以償還貸款，有些國家則規(guī)定貸款人有權(quán)獲得虧損判決，即允許貸款人從借款人的個人財產(chǎn)和收入當(dāng)中得到補償。中國人民建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)抵押貸款辦法（1992年3月24日）中也規(guī)定：“處理抵押物收回的價款不足償還本息時，貸款人有權(quán)向借款人另行追索”。因此，在抵押貸款中借貸雙方至少存在以下三種關(guān)系：一是借貸關(guān)系，這種關(guān)系通過借貸資金的轉(zhuǎn)移得以體現(xiàn)；二是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，它隨著債務(wù)人向債權(quán)人出據(jù)抵押契據(jù)而成立；三是抵押和受押關(guān)系。這三種關(guān)系隨著抵押貸款的產(chǎn)生而產(chǎn)生，隨著貸款的清償而解除。很顯然，抵押貸款是與信用貸款平行存在的一種貸款形式，它是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。眾所周知，在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭的結(jié)果使商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者隨時都面臨無力及時清償債務(wù)，甚至破產(chǎn)的危險；雇員也有被解雇、失業(yè)的可能。因此，在借款人和貸款人都認(rèn)為比較公平合理的前提下，為確保債務(wù)按時清償，往往要求借款人提供一定資產(chǎn)作為清償債務(wù)的保證。由于房地產(chǎn)本身的特點，使得購房抵押貸款有著極其廣闊的前景。房地產(chǎn)是一個資金密集型的商品，價值巨大是房地產(chǎn)的第一特征。這一特征決定了多數(shù)置業(yè)不可能一次性支付全部購房款項。單就住宅而言，購房者手中的存款總是有限的，不可能等到存好足夠的錢之后再去購買住房?，F(xiàn)代消費者行為理論認(rèn)為，理性消費者需要借助金融機構(gòu)所提供的發(fā)達的資本市場為其提供消費跨時預(yù)算的可能，即通過借貸的手段，在現(xiàn)時支出未來才能獲得的收入。當(dāng)然這里所說的“收入”指的是消費者總收入中可以預(yù)料的、較穩(wěn)定的、可持續(xù)性的那部分收入。但是，眾所周知，無論企業(yè)還是居民，只要有負債，就會有財務(wù)風(fēng)險，就會面臨無法清償債務(wù)的可能性，因此為了保護貸款銀行的利益，就必須要求有相應(yīng)的償債保證。用所購買的房地產(chǎn)作為抵押物就成了金融機構(gòu)的最佳選擇，因為房地產(chǎn)還具有不可移動性、保值增值性這些重要特點。所以從購房者的角度，購房抵押貸款充分考慮了消費者的現(xiàn)期收入、預(yù)期收入和原始財產(chǎn)情況，并在此基礎(chǔ)上，決定貸款總額和清償方式，從而能夠保證消費者可以實現(xiàn)在其生命周期中的各個時期進行大體均勻的消費支出的目的。而從貸款人的角度，住房抵押貸款在很大程度上保證了貸款的安全性。而從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，購房抵押貸款有效地解決了銷售難的問題。所以從某種意義上說，購房抵押貸款是房地產(chǎn)順利銷售的前提。我們甚至可以說，沒有購房抵押貸款就沒有房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。所以說抵押貸款是房地產(chǎn)金融的核心。最后，我們給購房抵押貸款下一個比較嚴(yán)格的定義：購房抵押貸款，即香港人所謂的按揭，是購房者以所購買的房地產(chǎn)為抵押物，在支付一定數(shù)量的款額（即所謂的首期付款）后，向金融機構(gòu)申請的長期貸款，購房者承諾以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補償。購房抵押貸款可以分為單位或機構(gòu)購房抵押貸款和個人住房抵押貸款兩種，其中以個人住房抵押貸款（又稱住房消費信貸）為主。目前我國銀行開通的個人住房商業(yè)性貸款和個人住房公積金貸款是兩種典型的購房抵押貸款。個人住房抵押貸款近年來在我國獲得迅速發(fā)展。住房消費信貸的發(fā)展，有力地支持了居民買房，擴大了住宅市場的有效需求。二、購房抵押貸款的種類抵押貸款品種繁多，但是從本質(zhì)上來看，可以根據(jù)貸款期間的貸款利率是否參照市場利率指數(shù)進行調(diào)整，將抵押貸款分為固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款二大類。固定利率購房抵押貸款顧名思義，固定利率抵押貸款是指貸款利率在整個貸款期內(nèi)固定不變的方式。這是國外房地產(chǎn)金融領(lǐng)域中最流行的方式。其中，最為普遍的品種是本息均攤方式。每月付款額是研究固定利率抵押貸款的重要因素，具體計算公式如下： 其中:每月付款額抵押常數(shù)貸款總額貸款年限年利率由于借款人的情況千變?nèi)f化，貸款人為了適應(yīng)市場要求，將貸款方式從本金均攤發(fā)展到本息均攤，從分級付款發(fā)展到雙周付款，各種創(chuàng)新方式層出不窮。而這些創(chuàng)新，目的只有一個，那就是迎合市場的需求。在贏得市場份額的同時，由于貸款利率固定不變，貸款人不得不承擔(dān)整個貸款期間內(nèi)的全部利率風(fēng)險。如果市場利率波動不大時，利率風(fēng)險可以被控制在有限的可以預(yù)見的范圍內(nèi)，但是如果一旦市場利率波動過大，利率風(fēng)險就有可能超出貸款的承受能力，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉的嚴(yán)重后果。為了轉(zhuǎn)移部分利率風(fēng)險，房地產(chǎn)金融市場上出現(xiàn)了可調(diào)利率抵押貸款?？烧{(diào)利率購房抵押貸款所謂可調(diào)利率購房抵押貸款是指將貸款利率參照某些利率指數(shù)，根據(jù)預(yù)先確定的調(diào)整方式貸款利率和每月付款額進行調(diào)整的方式。這是80年代以來美國市場上的重要方式。貸款利率定期進行調(diào)整，使得借貸雙方能夠共同承擔(dān)市場的利率風(fēng)險，對于推動購房抵押貸款市場的發(fā)展有著積極的意義。三、購房抵押貸款證券化由于抵押貸款在房地產(chǎn)市場的普遍性和長期性，使得金融機構(gòu)遲早要面臨“有限的可貸資金與幾乎無限的貸款需求之間的矛盾”，而解決這一矛盾的成功辦法便是發(fā)展抵押貸款證券化。目前國內(nèi)討論的房地產(chǎn)證券化也主要是指抵押貸款的證券化。所謂購房抵押貸款證券化，又稱房地產(chǎn)按揭證券化，是將商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)發(fā)放的購房抵押貸款集中起來作為擔(dān)保，依此發(fā)行證券并通過二級抵押貸款市場機構(gòu)轉(zhuǎn)賣給投資者的金融活動。從本質(zhì)上講，這是一種抵押貸款發(fā)放機構(gòu)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，是一種資產(chǎn)證券化形式。其過程主要包括：證券化資產(chǎn)的發(fā)起與標(biāo)準(zhǔn)化、證券的發(fā)行、投資與管理。購房抵押貸款證券化對于發(fā)展房地產(chǎn)金融市場有著十分重大的作用，具體表現(xiàn)在：拓寬房地產(chǎn)金融渠道。抵押貸款證券化有利于銀行將資產(chǎn)負債表中“死”資產(chǎn)變?yōu)楸硗狻盎睢辟Y產(chǎn)，既緩解了《巴塞爾協(xié)議》所規(guī)定的銀行資本充足率最低8％的要求所帶來的壓力，又使銀行有足夠的資金釋放用于再次發(fā)放住宅抵押貸款。而個人購房將得到更有力的金融支持，有利于促進住房消費成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。提高抵押貸款的流動性，規(guī)避和轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險。實行購房抵押貸款證券化可增強按揭貸款的流動性，使得銀行能在需要時及時將抵押貸款變現(xiàn)，降低了銀行的籌資風(fēng)險、流動風(fēng)險、并從市場的基礎(chǔ)上根治了銀行信貸過于集中的風(fēng)險。而且證券化還提供了一條長期資金的來源，使得銀行能經(jīng)受得住市場利率的短期波動，同時由于來自證券的負債與來自按揭貸款的固定利率收入相匹配，從而避免了固定利率風(fēng)險。增加社會小額投資者的投資品種，減輕巨額儲蓄滯留在金融機構(gòu)的壓力。，而且1998年以來每月的儲蓄存款總額增長率基本上保持在較大幅度的增長，遠高于同期經(jīng)濟增長速度。如何使房地產(chǎn)需求穩(wěn)定、分流存款是金融界的一個重要課題。大力發(fā)展購房抵押貸款證券化后，將為投資者提供新的投資方向，使得投資者在承受較小的風(fēng)險下能獲得高于銀行存款利息的收益。第四節(jié) 住房公積金一、住房公積金制度的建立與發(fā)展住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位（以下簡稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的公積金是個人長期儲蓄的住房基金；單位繳存的公積金是單位對職工住房分配從實物分配向貨幣分配的轉(zhuǎn)化。兩者都歸職工個人所有。因此，我國的住房公積金制度是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，其目的是在國家、企業(yè)、個人三者共同負擔(dān)的情況下籌集住房資金，并在籌集住房資金的過程中，通過長期的儲蓄積累，逐步增強職工個人住房支付能力。我國的住房公積金制度，是借鑒新加坡經(jīng)驗，于1991年率先在上海試行，取得成功經(jīng)驗之后在全國推廣的住房金融形式。鑒于住房公積金在住房資金的籌集方面發(fā)揮的現(xiàn)實的和潛在的作用，1994年7月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的“關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”（國發(fā)〖1994〗43號）明確指出要“全面推行住房公積金制度”。決定發(fā)布之后，全國35個大中城市、213個地級以上城市已建立了住房公積金制度。國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)獨立運行的解放軍、煤炭、鐵路、石油系統(tǒng)也已于1995年年底以前建立了住房公積金制度，中央機關(guān)于1996年10月建立了住房公積金。1996年8月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于加強住房公積金管理的意