【正文】 額，同時(shí)將這筆貸款轉(zhuǎn)入企業(yè)存款帳戶，然后再從存款戶中支用。逐筆核貸是企業(yè)貸款時(shí)逐筆提出申請(qǐng)，銀行逐筆審批，逐筆核定貸款期限和額度，到期回收。后者是房屋開發(fā)企業(yè)以其開發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)作抵押而向銀行取得的貸款。第三種“房地產(chǎn)抵押貸款”，包括“土地開發(fā)抵押貸款”和“房屋開發(fā)抵押貸款”。第二種是“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款”，這是金融機(jī)構(gòu)為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供的生產(chǎn)性流動(dòng)資金貸款。第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款”。根據(jù)目前金融管理部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具備一定股本金之后才可以向銀行申請(qǐng)貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前，必須擁有一定數(shù)額的股本金（或稱“自有資金”）。就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道來看，銀行貸款仍然是主渠道，而一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場(chǎng)籌集資金方面也已獲得明顯的發(fā)展。在力學(xué)上，“杠桿作用”是指通過某一個(gè)支點(diǎn)，以一個(gè)較小的作用力移動(dòng)一個(gè)較大的物體。其中確定合理的負(fù)債比率又是一個(gè)關(guān)鍵性的問題。其中資金組合、資金結(jié)構(gòu)包括合理配置資金的時(shí)間結(jié)構(gòu)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心問題。房地產(chǎn)投資由于資金需求量巨大，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)建立多樣化的籌資渠道。充分發(fā)揮房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控職能，才能保證房地產(chǎn)業(yè)本身的健康發(fā)展，從而與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。如房地產(chǎn)開發(fā)過熱時(shí)，緊縮銀根，控制貨幣供應(yīng)量，提高利率，抑制其過快發(fā)展；反之，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)不景氣時(shí)，則放松銀根，增加貨幣供給量，降低利率，促使其盡快復(fù)蘇。金融手段特別是貸幣政策是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控最重要的政策手段。如建立和健全住房公積金制度，發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的住房信貸體系，增加住房開發(fā)貸款，拓展住房消費(fèi)信貸等，所有這些都是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容，它既支持了房改，又推動(dòng)了住宅金融的發(fā)展，起著相互推動(dòng)的作用。城鎮(zhèn)住房制度改革既是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，又是住宅業(yè)發(fā)展的體制保證。對(duì)住宅消費(fèi)資金的融通是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重點(diǎn)，把籌集的房地產(chǎn)資金重點(diǎn)用于消費(fèi)信貸方面，提高居民購房支付能力，擴(kuò)大住宅市場(chǎng)有效需求，帶動(dòng)住宅建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一方面，金融機(jī)構(gòu)通過扶優(yōu)限劣的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，將有限的資金分配到信譽(yù)好、效益好的房地產(chǎn)企業(yè)中去，支持開發(fā)建設(shè)，提高投資效益；在當(dāng)前特別要按照國(guó)家提出住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重大決策，大力支持和加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。資金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“血液”?；I集資金是房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量資金，資金從哪里來？一方面，金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用儲(chǔ)蓄存款的籌資方式，吸引單位和個(gè)人的閑散貸幣資金，集中起來，將其中的一部分用于滿足房地產(chǎn)業(yè)的需要，但會(huì)遇到“短存長(zhǎng)貸”資金時(shí)間結(jié)構(gòu)不匹配、資金供應(yīng)緊張的矛盾。二是融資，即金融機(jī)構(gòu)通過金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)；三是運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。上述特點(diǎn)說明，房地產(chǎn)金融具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，拓展房地產(chǎn)金融，是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展的新的增長(zhǎng)空間。房地產(chǎn)金融這種傳統(tǒng)運(yùn)行中的缺陷呼喚著新的變革，于是發(fā)達(dá)國(guó)家從20世紀(jì)60年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢(shì)，大大提高了它的流動(dòng)性。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在傳統(tǒng)的資產(chǎn)形態(tài)下，屬于一種缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面，房地產(chǎn)只能成套出售或轉(zhuǎn)讓，它不象股票、債券持有者可隨時(shí)分割將其售出兌換成現(xiàn)金，所投的資金可能被固定在某一房地產(chǎn)上，難于變現(xiàn)，因而不得不較長(zhǎng)時(shí)間地持有它，這是房產(chǎn)持有者急需現(xiàn)金時(shí)常常遇到的棘手問題。4．房地產(chǎn)金融債權(quán)的流動(dòng)性較弱。特別是個(gè)人住房抵押貸款安全性更強(qiáng)。房地產(chǎn)金融債權(quán)的可靠性。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)住房消費(fèi)信貸的還款期長(zhǎng)達(dá)30年，而我國(guó)有關(guān)條例也已規(guī)定償還期可達(dá)30年。一幢高層大廈的建造需要三、四年時(shí)間，普通多層住宅建設(shè)也需要一、二年時(shí)間，加上銷售時(shí)期更長(zhǎng)，因此，回收資金，償還貸款的時(shí)間也就相對(duì)較長(zhǎng)。房地產(chǎn)金融期限結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期性。同時(shí)，住房在所有消費(fèi)品中，也是價(jià)值量最大的消費(fèi)品，對(duì)大多數(shù)居民來說，購買一套價(jià)值幾十萬元的住宅，一次性支付也是難以承受的，住房消費(fèi)信貸額也是很大的。房地產(chǎn)金融資金融通量的巨額性。它是整個(gè)金融業(yè)的重要組成部分。如果說金融是貸幣資金的融通，那末，我們也可以把房地產(chǎn)金融簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)貸幣資金的融通。二、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)金融的涵義房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)相聯(lián)系的資金融通活動(dòng)和金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。當(dāng)今世界各國(guó)的金融業(yè)和銀行機(jī)構(gòu)，都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占信貸資產(chǎn)的比例，一般占三分之一到四分之一之間，%，我國(guó)香港地區(qū)1989年上半年，%。同時(shí)，在房地產(chǎn)再生產(chǎn)資金運(yùn)作過程中，當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去以后，也會(huì)有大量回收資金沉淀，需要存入銀行等金融機(jī)構(gòu)備用，擴(kuò)大銀行的存貸款業(yè)務(wù)。其次，由于貨幣不斷貶值是世界各國(guó)難以避免的的普遍現(xiàn)象，這就給經(jīng)營(yíng)貨幣為主的金融機(jī)構(gòu)帶來了一個(gè)不可回避的難題。首先是由于房地產(chǎn)具有保值增值的功能，房地產(chǎn)成了金融貸款的最佳抵押品和投資品。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展。往往出現(xiàn)資本充裕的地方不需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，或者房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了較高的水平，而要發(fā)展房地產(chǎn)的地方卻缺乏資本。可見，只有借助住房抵押貸款的支持，才能提高居民購房能力，擴(kuò)大住宅市場(chǎng)有效需求。以住宅為例，目前上海市住房的平均銷售價(jià)在每平方米6000元左右，一套建筑面積在70－80平方米的普通住宅售價(jià)在40～50萬元。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需要長(zhǎng)期占用巨額資金。特別是我國(guó)長(zhǎng)期以來由于房地產(chǎn)業(yè)體制和政策原因，建設(shè)資金沒有形成良性循環(huán)，使得房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)資金嚴(yán)重不足。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)，從取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)、批租直到建筑安裝、銷售，每一環(huán)節(jié)都需要占用大量的資金。具體分析房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系，可以從兩方面進(jìn)行論證：一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持。第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)貨幣資金的融通。第九章 房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著相互依存、相互促進(jìn)的密切關(guān)系。本章首先闡述了房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)和作用；其次分析了房地產(chǎn)融資的主要形式，特別對(duì)購房抵押貸款進(jìn)行了專門的研究；再次分析住房公積金制度的建立和發(fā)展，并提出了一些改進(jìn)建議，最后研究了房地產(chǎn)保險(xiǎn)這一較新的領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而金融業(yè)是經(jīng)營(yíng)貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進(jìn)的密切關(guān)系。首先，房地產(chǎn)開發(fā)必須有金融的介入。如果僅僅依賴于開發(fā)商本身的自有資金，沒有金融機(jī)構(gòu)的參與和支持，舍棄財(cái)務(wù)杠桿的巨大作用，對(duì)所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說幾乎是不可想象的。只有改革資金投入渠道，發(fā)展房地產(chǎn)金融才能從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金需求問題。房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，一般消費(fèi)者無此財(cái)力一次付款。盡管目前房?jī)r(jià)的構(gòu)成中仍有一些不合理的成分，但是無論何時(shí)何地，房?jī)r(jià)相對(duì)于普通市民來說，一次性付款承受能力不足將永遠(yuǎn)成為一種普遍現(xiàn)象。再次，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，資金的運(yùn)動(dòng)被限制在一個(gè)狹小的空間范圍內(nèi)，且資金的流動(dòng)性不足。而金融機(jī)構(gòu)介入到房地產(chǎn)業(yè)之后，利用其龐大的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，采用各種科學(xué)的融資技術(shù)，特別是當(dāng)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合為一體之后，通過建立建設(shè)貸款制度、建立抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，并發(fā)行以房地產(chǎn)為后盾的抵押貸款證券等融資手段，可以吸引國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際資金，進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而大大提高資金的流動(dòng)性。房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的重要組成部分，拓展房地產(chǎn)金融，對(duì)繁榮和發(fā)展金融業(yè)具有重大作用。房地產(chǎn)作為抵押物，在貸款人無力償還貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓、拍賣抵押房地產(chǎn)，從中獲得補(bǔ)償，從而降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。而在貨幣貶值的同時(shí)，房地產(chǎn)卻具有明顯的保值增值的特點(diǎn)，客觀上使得金融機(jī)構(gòu)傾向于選擇房地產(chǎn)作為投資品。所以說，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的相互融合、滲透是不可避免的。我國(guó)的房地產(chǎn)金融尚處于起步階段，具有很大的發(fā)展空間，成為金融業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，也是各類金融機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。我們從上面已講述過的房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系中可以看到，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的互相融合和滲透，是在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過程中通過貸幣流通和信用渠道進(jìn)行集資、籌資和融資等進(jìn)行的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)金融具體業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)企業(yè)存貸款、生產(chǎn)性開發(fā)貸款、證券（股票、債券）融資、住房消費(fèi)信貸即購房抵押貸款、住房公積金和房地產(chǎn)保險(xiǎn)等方面的資金融通活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)房地產(chǎn)金融與一般金融相比，具有下面四個(gè)鮮明的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)需要大量資金投入，這就要金融機(jī)構(gòu)提供巨額信貸資金。所以，同一般企業(yè)的信貸額相比，住房金融融通的資金量要大得多。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，回收期長(zhǎng)。居民的住房抵押貸款，在一次性貸進(jìn)以后，也需要用個(gè)人收入逐年歸還本息。所以，房地產(chǎn)信貸具有償還期長(zhǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)信貸是以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保品的貸款，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其本身具有較強(qiáng)的抵御通貨膨脹、保值增值的特點(diǎn)，一方面，貸款單位和個(gè)人的信用度強(qiáng)；另一方面，在一旦發(fā)生違約時(shí)，可以用拍賣擔(dān)保房地產(chǎn)的手段，收回違約貸款的本息，由此使信用貸款的可靠性和安全性大大增強(qiáng)。以我國(guó)為例，自實(shí)施以來還款率高達(dá)99％以上。資產(chǎn)的流動(dòng)性是指在必要的時(shí)候，所投資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兌換成現(xiàn)金的能力、速度和成本，當(dāng)速度越快或成本越低時(shí)，稱這種資產(chǎn)的流動(dòng)性越強(qiáng)，也指所投資產(chǎn)作為抵押品時(shí)交給債權(quán)人保管的難易程度，當(dāng)保管較為容易時(shí)，資產(chǎn)的流動(dòng)性也越強(qiáng)。另一方面，房地產(chǎn)用作抵押品時(shí)，不能移動(dòng)，不易分割，在一些場(chǎng)合又不易交給債權(quán)人保管和處置。我國(guó)實(shí)踐中也已開始出現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的趨勢(shì)。三、房地產(chǎn)金融的職能和作用房地產(chǎn)金融主要承擔(dān)三大職能：一是籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。上述房地產(chǎn)金融的職能，具體表現(xiàn)在如下幾方面：為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金。所以，另一方面，還要發(fā)展房地產(chǎn)專項(xiàng)籌資方式，如房地產(chǎn)