市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)(編輯修改稿)
2025-05-26 06:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 格。 所選取的某一可比實(shí)例成交于 2022年 4月 30日，價(jià)格為人民幣 15000元 /平方米。 經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查分析，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格 2022年間平均每月上漲 %， 2022年以來(lái)平均每月下跌 %。 試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。 ? ? ? ? 平方米元 /1 6 6 3 22%% 5 0 0 0 ???????第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正 （一）修正的內(nèi)容 區(qū)域因素 交通、繁華程度、噪聲、景觀、城市規(guī)劃 …… 個(gè)別因素 面積、建筑結(jié)構(gòu)、形狀、臨街狀態(tài)、位置、地勢(shì)、 土地使用權(quán)年限 …… 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) （二）修正的目的 使可比實(shí)例價(jià)格成為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)的區(qū)域因素和其個(gè)別因素下的價(jià)格 （三）修正的方法 區(qū)域因素修正的公式： 對(duì)象區(qū)域下的價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正的公式： 對(duì)象個(gè)別因素下的價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 個(gè)別因素修正系數(shù) 第四章 市場(chǎng)比較法 三、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正 房地產(chǎn)估價(jià) 直接比較法 區(qū)域因素與個(gè)別因素直接比較分值表 因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達(dá)性 100 環(huán)境景觀 100 …… 100 小計(jì) 100 個(gè)別因素 建筑物結(jié)構(gòu) 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計(jì) 100 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 區(qū)域因素修正具體修正公式： 可比實(shí)例區(qū)域因素分值估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素分值價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的 ??? ?100?? 價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的個(gè)別因素修正具體修正公式： 可比實(shí)例個(gè)別因素分值估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素分值價(jià)格可比實(shí)例個(gè)別因素下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素下的 ??? ?100?? 價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的? ?1 0 0?? 價(jià)格可比實(shí)例所處區(qū)域下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的? ?1 0 0?? 價(jià)格可比實(shí)例個(gè)別因素下的價(jià)格估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素下的第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 題 48:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為 5000元 /平方米，該可比實(shí)例所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)于待估對(duì)象。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來(lái)比估價(jià)對(duì)象好 2%，求經(jīng)過(guò)區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。 平方米元 /4 9 0 21 0 21 0 05 0 0 0 ?? 49:有一可比實(shí)例，成交價(jià)格為 5000元 /平方米，該可比實(shí)例的個(gè)別因素綜合起來(lái)劣于待估對(duì)象，經(jīng)分析，可比實(shí)例在臨街深度、宗地形狀、宗地面積等方面綜合起來(lái)需修正 3%，求經(jīng)個(gè)別因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。 平方米元 /5 1 5 5971 0 05 0 0 0 ??第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 間接比較法 區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表 因素 標(biāo)準(zhǔn)狀況 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達(dá)性 100 環(huán)境景觀 100 …… 100 小計(jì) 100 個(gè)別因素 建筑物結(jié)構(gòu) 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計(jì) 100 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的 ???? ? ? ?10 010 0 ??? 可比實(shí)例價(jià)格個(gè)別因素修正具體修正公式： 個(gè)別因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?? ?? ????????可比實(shí)例價(jià)格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格1 0 01 0 0? ?? ?????可比實(shí)例價(jià)格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價(jià)格第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 該項(xiàng)修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正 可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個(gè)別因素 也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實(shí)物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 四、求取比準(zhǔn)價(jià)格 (一 )求取
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