【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正、區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正，以此估算評(píng)估對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)法計(jì)算公式為： ? ?? ?? 比較權(quán)重nPP 000000 EEDDCCBBAAPP n ?????? 其中： P為待評(píng)房地產(chǎn)價(jià)值； Pn為待估房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格； P0為比較實(shí)例房地產(chǎn)成交價(jià)格； A為待評(píng)房地產(chǎn)交易情況指數(shù)； A0 為比較實(shí)例資產(chǎn)交易情況指數(shù)； B 為待評(píng)房地產(chǎn)評(píng) 估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況指數(shù)； B0為比較實(shí)例房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況指數(shù)； C為待評(píng)房地產(chǎn) 區(qū)位狀況 條件指數(shù)； C0為比 較實(shí)例房地產(chǎn) 區(qū)位狀況條件指數(shù)； D為待評(píng)房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)； D0為比較實(shí)例房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)； E為待評(píng)房地產(chǎn)實(shí)物狀況條件指數(shù)； E0為比較實(shí)例房地產(chǎn)實(shí)物狀況條件指數(shù)。 、估價(jià)測(cè)算分析 技術(shù)路線 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文 13 “市場(chǎng)法”是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 計(jì)算公式： 交易 市場(chǎng) 區(qū)位 權(quán)益 實(shí)物 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 實(shí)例價(jià)格情況 狀況 狀況 狀況狀況 修正 修正 修正 修正 修正 價(jià)值測(cè)算： 選擇交易實(shí)例 經(jīng)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，根 據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，確定 A、 B、 C三個(gè)比較交易實(shí)例。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文 14 星河灣星座園 星河灣星座園 星河灣星座園 星河灣星座園迎賓路 迎賓路 迎賓路 迎賓路住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū)待估 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查正常 正常 正常 正常2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月待估 23,077 23,237 22,882交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計(jì)算單價(jià)，單價(jià)單位為元/ 平方米交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計(jì)算單價(jià)，單價(jià)單位為元/ 平方米交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計(jì)算單價(jià)，單價(jià)單位為元/ 平方米交易貨幣為人民幣，按每平方米建筑面積計(jì)算單價(jià)，單價(jià)單位為元/ 平方米交通便捷度近公交站臺(tái)，有多路快速車(chē)通達(dá)，交通便利近公交站臺(tái)，有多路快速車(chē)通達(dá)，交通便利近公交站臺(tái)，有多路快速車(chē)通達(dá)，交通便利近公交站臺(tái)，有多路快速車(chē)通達(dá)，交通便利繁華程度良好，商業(yè)、生活氣氛成熟良好，商業(yè)、生活氣氛成熟良好，商業(yè)、生活氣氛成熟良好，商業(yè)、生活氣氛成熟環(huán)境、景觀小區(qū)綠地、江景等景觀較好小區(qū)綠地、江景等景觀較好小區(qū)綠地、江景等景觀較好小區(qū)綠地、江景等景觀較好公共設(shè)施完善度附近有星河灣酒店、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車(chē)通過(guò)，交通較方便。附近有星河灣酒店、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車(chē)通過(guò)，交通較方便。附近有星河灣酒店、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車(chē)通過(guò)，交通較方便。附近有星河灣酒店、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車(chē)通過(guò)，交通較方便。城市規(guī)劃 住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū) 住宅區(qū)土地使用年限已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計(jì)。居住份額用地7 0年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計(jì)。居住份額用地7 0年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計(jì)。居住份額用地7 0 年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。已收取土地使用權(quán)出讓金，從2 0 0 0 年7 月7 日起計(jì)。居住份額用地7 0年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)份額用地4 0 年；其他用地5 0 年。容積率 其他建筑面積 234 246 236臨街狀況 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)內(nèi) 小區(qū)內(nèi)成新度 約九成新 約九成新 約九成新 約九成新樓層位置（所在樓層/ 總樓層）16/18 10/18 13/18 10/18小區(qū)配套 較好 較好 較好 較好結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼混結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、裝修 豪裝 豪裝 豪裝 豪裝通風(fēng)采光 好 好 好 好朝向 南北 南北 南北 南北其他 望江 望江 望江 望江比較案例三照片權(quán)益狀況 交易期日區(qū)位狀況物業(yè)位置物業(yè)用途實(shí)例來(lái)源實(shí)物狀況比較案例一 比較案例二價(jià)格內(nèi)涵物業(yè)名稱估價(jià)對(duì)象交易單價(jià)交易情況內(nèi)容估價(jià)對(duì)象比較 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文 15 估價(jià)測(cè)算過(guò)程 （ 1）房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算表： 20221019委托單位產(chǎn)權(quán)單位建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 建筑面積 委估對(duì)象星河灣星座園待估住宅迎賓路待估正常100委估對(duì)象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù)2 0 1 3 年1 0 月 2 0 1 3 年1 0 月 0 2 0 1 3 年1 0 月 0 2 0 1 3 年1 0 月 02 0 1 3 年1 0 月 平穩(wěn) 0 平穩(wěn) 0 平穩(wěn) 0委估對(duì)象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù)一般 一般 0 一般 0 一般 0一般 一般 0 一般 0 一般 0較好 較好 0 較好 0 較好 0完善 完善 0 完善 0 完善 0一般 一般 0 一般 0 一般 0100 100 100委估對(duì)象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù)法定年限 法定年限 0 法定年限 0 法定年限 0規(guī)劃容積率 規(guī)劃容積率 0 規(guī)劃容積率 0 規(guī)劃容積率 00 0 0100 100 100委估對(duì)象 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 因素比較 修正系數(shù) 234 0 246 0 236 0臨街 臨街 0 臨街 0 臨街 0約九成新 約九成新 0 約九成新 0 約九成新 016/18 10/18 3 13/18 2 10/18 3好 好 0 好 0 好 0鋼混 鋼混 0 鋼混 0 鋼混 0豪裝 豪裝 0 豪裝 0 豪裝 0好 好 0 好 0 好 0南北 南北 0 南北 0 南北 0望江 望江 0 望江 0 望江 010010097 98100100正常23,237 22,882迎賓路 迎賓路市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查住宅正常設(shè)計(jì)、裝修實(shí)物狀況修正系數(shù)通風(fēng)采光實(shí)物狀況修正結(jié)構(gòu)朝向樓層小區(qū)配套新舊程度其他 房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)算表(市場(chǎng)比較法)金額單位：人民幣元實(shí)例B廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5 棟3 座1 6 0 1實(shí)例C已辦理國(guó)有土地使用權(quán)估價(jià)時(shí)點(diǎn)座落地址土地使用性質(zhì)房屋性質(zhì)星河灣星座園 星河灣星座園97修正項(xiàng)目權(quán)益狀況修正系數(shù)建筑面積臨街狀況住宅價(jià)格指數(shù)實(shí)例A星河灣星座園住宅來(lái)源用途住宅座落地址 迎賓路市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目名稱姚海燕姚海燕房地產(chǎn)名稱廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5 棟3座1 6 0 123,077100單價(jià)100正常市場(chǎng)狀況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況修正修正項(xiàng)目成交日期交易情況交易情況修正系數(shù)修正項(xiàng)目交通便捷度權(quán)益狀況修正年限容積率其他修正項(xiàng)目公共配套設(shè)施區(qū)位狀況修正城市規(guī)劃區(qū)位狀況修正系數(shù)環(huán)境、景觀繁華程度 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文 16 修正系數(shù)確定說(shuō)明： ① 交易情況可能是正常的，也可能是不正常的，不正常的交易可能有強(qiáng)迫出售、購(gòu)買(mǎi)；利害關(guān)系人的交易；急于出售、購(gòu)買(mǎi)；特殊交易等。以上交易實(shí)例價(jià)格為統(tǒng)一了面積內(nèi)涵、面積單位和價(jià)格單位后的正常交易價(jià)格，交易情況正常，交易情況修正系數(shù)為 100/100。 ② 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近期無(wú)較大的波動(dòng)，故市場(chǎng)狀況不做修正。 ③ 區(qū)位因素包括交通因 素調(diào)節(jié)、繁華程度調(diào)節(jié)、環(huán)境、景觀因素、公共配套設(shè)施因素、城市規(guī)劃限制因素等，可比實(shí)例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實(shí)例，其區(qū)位因素基本相同。 ④ 權(quán)益狀況因素主要為年限、容積率，可比實(shí)例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實(shí)例，其權(quán)益狀況因素基本相同。 ⑤ 實(shí)物狀況修正主要在建筑面積、臨街狀況、新舊程度、樓層、小區(qū)配套、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、裝修、通風(fēng)采光、朝向等方面進(jìn)行比較修正。 （ 2）修正計(jì)算： 交易案例 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 實(shí)例價(jià)格 (元 /㎡ ) 23,077 23,237 22,882 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 市場(chǎng)狀況修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)位狀況修正 100/100 100/100 100/100 權(quán)益狀況修正 100/100 100/100 100/100 實(shí)物狀況修正 100/97 100/98 100/97 （ 3）確定比準(zhǔn)價(jià)格： 比準(zhǔn)價(jià)格 A =23,077 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97＝ 23,791 元 /㎡ ) 比準(zhǔn)價(jià)格 B =23,237 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98＝ 23,711（ 元 /㎡ ) 比準(zhǔn)價(jià)格 C =22,882 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97＝ 23,590 元 /㎡ ) 經(jīng)過(guò)比較分析，求算出各比較案例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件的房地產(chǎn)價(jià)格，由于上述各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，故我們?nèi)∪叩乃阈g(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法計(jì)算的結(jié)果。則： 評(píng)估單價(jià) = (23,791+23,711+23,590) / 3 ＝ 23,700 (元 /㎡ ) （取整至十位） 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文 17 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值 = 23,700 5,839,(元 ) （取整至十位） （ 4）確定法定優(yōu)先受償款數(shù)額 根據(jù)法定優(yōu)先受償權(quán)證明文件，估價(jià)師獲悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款數(shù)額 =0 （ 5）確定估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值 估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值 =評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值 法定優(yōu)先受償款數(shù)額 =5,839, =5,839, (元 ) （取整至十位） 估價(jià)結(jié)果 姚海燕委托的位于廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園 5棟 3座 1601，用途為住宅，建筑面積為 ㎡ ，于上述物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià) 值為：人民幣 5,839, 元，大寫(xiě)：人民幣 伍佰捌拾叁萬(wàn)玖仟陸佰捌拾 元整，其法定優(yōu)先受償款數(shù)額為零元，該 房地產(chǎn)抵押價(jià)值 為：人民幣5,839, 元，大寫(xiě)：人民幣 伍佰捌拾叁萬(wàn)玖仟陸佰捌拾 元整。單價(jià)為 23,700元 /平方米。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院公路學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文 18 第 3 章 房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法存在的一些問(wèn)題 盡管市場(chǎng) 比較 法是一種最簡(jiǎn)單、最便捷的、最適用的估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果最容易得到相關(guān)利益各方認(rèn)可，但是市場(chǎng) 比較 法實(shí)際運(yùn)用中還是存在不少問(wèn)題。 以 廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園 5棟 3座 1601估價(jià) 技術(shù) 報(bào)告為例， 我 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用市場(chǎng)法存在的問(wèn)題提出與分析。 房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟，市場(chǎng)環(huán)境變化大 市場(chǎng) 比較 法的應(yīng)用是建立在有一個(gè)規(guī)范、成熟、發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)之上的，也就是說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠充分的地區(qū)，采用市場(chǎng) 比較 法所取得的評(píng)估結(jié)果不能夠反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格。而在我國(guó)這樣的新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有二十余年的歷史，目前還處于較低的層次，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范、不成熟、不完善 ，市場(chǎng)環(huán)境變動(dòng)較大。 我的實(shí)習(xí)工作地點(diǎn)在廣州， 我 上面 所介紹 的評(píng)估案例是在廣州番禺區(qū)的， 廣州 近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很不錯(cuò)，也因此帶動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展 。相比其它二線城市，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)要相對(duì)規(guī)范、成熟一點(diǎn)，但是仍然有很大的發(fā)展空間。 因此， 我的估價(jià)報(bào)告是建立在一個(gè)相對(duì)成熟一點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的。 信息不對(duì)稱，導(dǎo)致案例搜集困難，尤其是成交案例更加難以獲得 信息流暢，有足夠多的交易案例可供選擇，是市場(chǎng)比較法的運(yùn)用前提之一。但是任何一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集和整理全社會(huì)的房地產(chǎn)信息，在目前的房地產(chǎn)管理體制下都 是比較困難的。因?yàn)?