【正文】 圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 市場比較法的適用 條件和適用對象 市場比較法的 適用條件 是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點近期，存在者較多類似房地產(chǎn)的交易，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件的。 如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場比較法估價。 市場比較法要求估價人員具有廣博的專業(yè)知識、豐富的經(jīng)驗，對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場行情和交易習慣非常熟悉，否則很難運用市場比較法得出正確的的估價結(jié)果。 市場比較法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊廠房、學校、紀 念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場比較法。 市場比較法的 運用 運用市場比較法估價應(yīng)按下列 7個步驟進行： （ 1）搜集交易案例；（ 2）選取可比實例；（ 3）建立價格可比基礎(chǔ)；（ 4）進行交易情況修正；（ 5）進行交易日期修正；（ 6）進行房地產(chǎn)狀況修正；（ 7）綜合修正求出比準價格。具體過程見圖 11。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學院公路學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 6 圖 11市場比較 法估價的步驟 市場比較法估價需要注意的問題 類似房地產(chǎn)的實際交易情況報價復雜，要求把實際的成交價格修正為正常 的市場價格。 可比實例的成交日期與估價對象的估價時點相近，要注意成交日期與估價時點這一時期類似房地產(chǎn)的市場變化情況。 既要看 估價對象的房地產(chǎn)狀況，也有必要考察可比實例房地產(chǎn)的情況， 并在估價報告中對可比實例房地產(chǎn)做必要的描述。 房地產(chǎn)市場 搜集交易實例 存入交易實例庫 選取可比實例 可比實例 A價格 建立價格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 比準價格 A 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 市 場狀況調(diào)整 可比實例 B 價格 建立價格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 比準價格 B 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 市場狀況調(diào)整 可比實例 C價格 建立價格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 比準價格 C 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 市場狀況調(diào)整 分析估價對象 最終比準價格 求取最終比準價格 廣東交通職業(yè)技術(shù)學院公路學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 7 權(quán)重的確定 運用市場法估價通 常 選取三個可比實例得出三個比準價格，如果需要對這三個比準價格進行加權(quán)算術(shù)平均，一般來講，每一個比準價格的權(quán)重不宜大于 或者小于 。房地產(chǎn)狀況包括區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，因此，對房地產(chǎn)狀況的調(diào)整也包括區(qū)位狀況 調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 權(quán)重 F1 、 F2 、 F3 的確定不能相差太大，具體數(shù)據(jù)要根據(jù)估價對象房地產(chǎn)的具體情況而確定。將影響估價對象房地產(chǎn)狀況的各個因素進行比較，根據(jù)影響程度的不同賦予不同的權(quán)重。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學院公路學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 8 第 2 章 廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園 5 棟 3 座 1601估價技術(shù)報告 個別因素分析 估價對象概況 本次房地產(chǎn)估價對象為廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園 5棟 3座 1601，位于廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園內(nèi)，該花園北鄰沿江 東路，附近有星河灣酒店、中國農(nóng)業(yè)銀行、錦繡銀灣、薈心園、星苑等。多路公交車通過，交通較方便。委估對象所在樓宇為鋼混 18 層電梯樓，所在樓層為第 16 層，裝 2部電梯。戶型布局為 5房 2 廳 1廚 3衛(wèi) 3陽臺，朝向南北。該物業(yè)所在區(qū)域生活配套和市政配套齊全，安防、物業(yè)管理較好，物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)綠化及居住環(huán)境較好。 委估對象所在樓宇外墻為涂料，內(nèi)部裝修情況為：室內(nèi)客廳地面鋪拋光地磚 ,內(nèi)墻與天花均刷乳膠漆，天花為跌級吊頂。房間地面鋪實木地板，墻面和天花刷乳膠漆，入戶門為豪華實木門，裝鋁合金窗。廚房、衛(wèi)生間地面為防滑地磚，瓷片到頂 ，天花刷乳膠漆。 物業(yè)權(quán)屬 根據(jù)委托方提供的 《房地產(chǎn)權(quán)證》 (粵房地權(quán)證穗字第 0210225991號 )復印件 顯示：廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園 5棟 3座 1601，產(chǎn)權(quán)人為姚海燕；建筑面積為 ㎡ 。 委估對象已收取土地使用權(quán)出讓金，從 2022年 7月 7日起計。居住份額用地 70年；商業(yè)、旅游、娛樂份額用地 40年；其他用地 50年。 區(qū)域因素分析 委估對象的所在區(qū)域為番禺區(qū)大石鎮(zhèn)區(qū)片，在番禺區(qū)的北部，該區(qū)域為番禺區(qū)中市政配套條件好，商住較好的區(qū)域。 市場背景分析 廣東交通職業(yè)技術(shù)學院公路學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 9 廣州是廣東省省會，全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。地處中國大陸南方，廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區(qū)區(qū)域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國的 南大門 。廣州市轄十區(qū)和兩個縣級市，總面積 ，共設(shè) 136 個街道辦事處、34個鎮(zhèn)。 2022年末常住人口 。市轄十區(qū)面積 ，年末常住人口 萬人；市轄兩個縣級市面積 ，年末常住人口 。 廣州作為改革開放的前沿城市以及對外貿(mào)易的窗口，經(jīng)濟突 飛猛進，各項事業(yè)得到全面的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟最活躍的城市之一，經(jīng)濟綜合實力位居全國主要城市的三甲之列。經(jīng)濟的發(fā)展，促進了廣州城市面貌和居住環(huán)境的不斷改善。廣州是京廣、廣深、廣茂和廣梅汕鐵路的交匯點和華南民用航空交通中心，與全國各地的聯(lián)系極為密切。地鐵 1 號至 6號線 和 8號線的開通、環(huán)城高速公路、丫髻沙大橋、廣州國際會展中心、廣州白云國際機場，以及廣州大學城的落成。都證明了廣州這座千年古城正日益顯現(xiàn)出二十一世紀現(xiàn)代化國際大都市的無限魅力。 廣州市番禺區(qū)地處廣東省中南部，位于穗港澳的地理中心位置，北與廣州市海珠區(qū)相 接，東臨獅子洋與東莞市相望，西與南海、順德、中山市（區(qū)）相鄰，南濱珠江口，與南沙區(qū)接壤，地理位置優(yōu)越。全區(qū)總面積 平方公里，轄 6個鎮(zhèn)、 10 個街道，有 177個行政村、 84 個社區(qū)居委會，全區(qū)戶籍人口 ，登記在冊外來人口 113萬人。 改革開放 30 多年來，特別是歷經(jīng)廣州亞運的洗禮，番禺城市發(fā)生蝶變，城市核心競爭力和發(fā)展承載力顯著增強，經(jīng)濟發(fā)展連上臺階，城鄉(xiāng)面貌煥然一新，社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，民生福利持續(xù)改善，社會大局和諧穩(wěn)定。 2022年 ,番禺區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %。地方財政 一般預(yù)算收入 ，增長 %；萬元生產(chǎn)總值能耗下降 %；完成固定資產(chǎn)投資額 億元，增長%；實際利用外資 億美元，增長 %；農(nóng)村居民年人均純收入 19906元，城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入 35478元，分別增長 %、 %。 站在新的歷史起點，番禺確立了建設(shè)宜業(yè)宜居、現(xiàn)代文明、價值凸顯的廣州時尚創(chuàng)意都會區(qū)的目標定位，新一輪科學發(fā)展大幕徐徐開啟，古老番禺將再次揚帆起航，為廣州推進新型城市化發(fā)展、建設(shè)國家中心城市作出積極貢獻。 2022年 10 月，廣州市 （包括市 轄 10 區(qū)、從化和增城 2 縣級市，下同）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 ，同比減少 %，環(huán)比增長 %；網(wǎng)上簽約均價 12824 元 /平方米，同比上升 %，環(huán)比下降 %。廣州市存量住宅交易登記面積 萬平方米，同比減少 %，環(huán)比減少 %。 2022 年 110月，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比增長 %；網(wǎng)上簽約均價 13367 元 /平方米，同比上升 %。廣州市存量住宅交易登記面積 萬平方 米，同比增長 %。 據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示： 2022年 10 月，廣州市批準預(yù)售商品房 12766 宗，同比增長 % ，環(huán)比增長 % ；批準預(yù)售面積 萬平方米，同比減少 0. 6%，環(huán)比增長 %。其中，廣東交通職業(yè)技術(shù)學院公路學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 10 廣州市批準預(yù)售商品住宅 9772 宗，同比增長 % ，環(huán)比增長 % ；批準預(yù)售面積 萬平方米，同比增長 % ，環(huán)比增長 % 。 2022年 10 月，廣州市新建商品房網(wǎng)上簽約 14601 宗，同比增長 % ，環(huán)比增長 % ；網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比減少 3. 3% ，環(huán)比增長 %；網(wǎng)上簽約金額 億元，同比增長 % ，環(huán)比增長 % ；網(wǎng)上簽約均價 13980 元/ 平方米，同比上升 %，環(huán)比下降 % 。其中，廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約 9217 宗，同比減少 % ，環(huán)比增長 %；網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比減少 %，環(huán)比增長 % ；網(wǎng)上簽約金額 億元，同比減少 % ，環(huán)比增長 % ；網(wǎng)上簽約均價 12824 元 / 平 方米，同比上升 % ，環(huán)比下降 % 。 2022年 10 月，市轄 10 區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比減少 % ，環(huán)比增長 % ，占廣州市新建商品住宅簽約總面積的 %，與去年同期相比比重減少 個百分點，與上月相比比重減少 個百分點。其中，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔區(qū)（以下簡稱中心 6 區(qū)）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比減少 %，環(huán)比減少 % ，占廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的 % ，與去年同 期相比比重減少 個百分點，與上月相比比重減少 個百分點；花都、番禺、南沙、蘿崗區(qū)（以下簡稱外圍 4 區(qū)）新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比減少 % ，環(huán)比增長 % ，占廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的 % ，與去年同期相比比重減少 個百分點，與上月相比比重增加 個百分點；增城市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %，占廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的 %，與去年同期相比比重增加 個百分點，與上月相比比重增加 ；從化市新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積 萬平方米，同比減少 % ，環(huán)比減少 %，占廣州市新建商品住宅網(wǎng)上簽約總面積的 % ，與去年同期相比比重減少 個百分點，與上月相比比重減少 個百分點。 。 另外，估價對象所在區(qū)域的二手樓盤層次豐富，各種價位的房屋都有分布，能滿足到不同買家的需求，這些多樣性和適應(yīng)也一定程度上保持了該區(qū)樓市的交投活躍度。 廣東交通職業(yè)技術(shù)學院公路學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 11 由于調(diào)控 新政 的堅持，廣州 市成交量 有所得到控制 ，隨著市場對新政的影響的逐漸消 化，跌幅逐步減輕 ，全市成交量會逐漸進入成交 回暖 ，開始一段徘徊盤整期。近期由于通脹壓力加大，流動性過剩，相關(guān)加息、上調(diào)存款儲備金率等貨幣政策相繼出臺，對樓市也會產(chǎn)生一定的影響。 另外值得關(guān)注的是存量商品房、存量商品住宅交易登記面積再次出現(xiàn)超過新建商品房、新建商品住宅的情況，說明存量房市場在廣州市整個房地產(chǎn)市場中的所占比重持續(xù)增加，體現(xiàn)廣州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性變化日趨明顯。 、最高最佳使用分析 法律上的許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可） 。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。 估價對象為 住宅房 ，具有合法的產(chǎn)權(quán)，符合城市規(guī)劃的要求。 技術(shù)上的可能性。 即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用，要按照可達到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。估價對象為 住宅房 ，能滿足施工技術(shù)等方面的要求。 經(jīng)濟上的可行性。 即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投放而能獲得最大收益的使用方式。估價對象當前的房地產(chǎn)市場價值大于其土地取得成本與建筑物建造成本。本次評估房地產(chǎn)價值時，根據(jù)類似房地產(chǎn)的交易 、租賃 情況， 采用市場比較法 進行測算。 價值最大性。 在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價對象 交通便捷，周邊 配套設(shè)施完備度 較高，在符合 規(guī)劃 的前廣東交通職業(yè)技術(shù)學院公路學院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文 12 提下，住宅 用途 是 其價值 最高 最大的使用方式。 土地與建筑物的均衡性。 即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳經(jīng)濟效益的用途估價。 可持續(xù)發(fā)展性。 按可持續(xù)發(fā)展的 觀點確定的使用、即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢、使未來利益最大化的使用方式。 總之，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價人員現(xiàn)場查勘以及對當前市場的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途 住宅 最為有利，以此為前提進行估價 。 估價方法選用分析 估價人員深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認為，待估物業(yè)用途為住宅，此類物業(yè)在廣州市房地產(chǎn)市場交易案例較多，宜選用市場法；委估對象為商品住宅，該類房產(chǎn)的置業(yè)目的主要以自用為主，較難體現(xiàn)其收益性，難以用收益法來推 算其市場價值；近年來本地區(qū)商住房地產(chǎn)價格受市場因素影響較大，與單純成本累加有較大偏離，難以用原始成本來推算其市場價值；委估 對象為已開發(fā)建成的 商品 住宅，不適宜 使用 假設(shè)開發(fā)法 評估 。 市場法也是房地產(chǎn)評估方法中首選的方法。綜合以上分析為使估價結(jié)果更具科學性、準確性、客觀性，本報告確定選用市場法來評估。