【文章內(nèi)容簡介】 ；。上輪基準地價測算中甘蔗街道、荊溪、上街、南嶼、青口、尚干、祥謙、南通、白沙；。3）土地還原率描述不同：上輪根據(jù)《關(guān)于開展新一輪全省城鎮(zhèn)土地級別和基準地價修訂更新工作的通知》（閩國土資綜[2004]81號）中規(guī)定“基準地價更新測算中土地還原利率統(tǒng)一按銀行一年期貸款利率，往上取整作為土地還原率”；而此次修訂更新土地還原率是根據(jù)“通知”中規(guī)定“還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率”。%，由于上輪土地還原利率為6%，滿足此次基準地價更新土地還原利率確定的要求，為了基準地價具可比性，因此此次土地還原率也定為6%。修訂更新成果分析（1）級別數(shù)對比分析由下表可以看出此次與上輪基準地價級別數(shù)只有工業(yè)用地沒有發(fā)生變化均是三級，商服用地級別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有上街、南嶼、青口、祥謙，住宅用地級別數(shù)有變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)包含荊溪、上街、尚干、祥謙和鴻尾。各用地類型級別數(shù)均沒有發(fā)生變化的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有甘蔗、青口、南通、白沙、竹岐。表6 基準地價修訂更新級別數(shù)對比一覽表鄉(xiāng)鎮(zhèn)甘蔗荊溪上街南嶼青口尚干祥謙南通白沙竹岐鴻尾商服用地上輪54444534444此次54555544444住宅用地上輪43544434443此次44444344444工業(yè)用地上輪33333333333此次33333333333（2）甘蔗街道基準地價成果對比分析閩侯縣甘蔗街道位于福州西郊，是縣政府駐地。離省會福州市中心僅23千米，南臨閩江，福古省道、外福鐵路穿境而過，交通發(fā)達，通訊便利。但由于區(qū)位地理環(huán)境的制約，無法正常形成中央商務(wù)區(qū)，逐漸演變成福州市的“衛(wèi)星城”。1）商服用地甘蔗街道商服用地總的劃分為5個級別，其地價分布情況：由中心繁華區(qū)沿主要街道向外遞減。其中心區(qū)主要以街心路、818西路等為代表，以校園路、迎賓路、交通路、甘洲路、蔗洲路等所包圍的區(qū)域向四周輻射，并且地價衰減的速度很快，如街心路一級段（校園路路口到電影院），而街心公園段就迅速降為二級地。這正好符合商服用地對區(qū)位因素最為敏感的特性?？傊?，主要位于街心路兩側(cè)（閩侯電影院至校園路路口）、街心路支路、甘洲路以北（縣工商局至永輝貨倉超市）、橫街；，主要分布于818大道兩側(cè)、縣郵電局宿舍、亭下街、蔗洲路兩側(cè)（甘蔗博愛幼兒園至糧食大廈）、校園路兩側(cè)、甘洲路兩側(cè)（糧食大廈至閩侯縣國土局）、街心公園兩側(cè)、僑園路、迎賓路、福龍新村、福古公路以南（交警大隊、閩侯縣經(jīng)濟適用房、閩侯縣國稅局、鐵嶺工業(yè)區(qū)員工宿舍段）、閩侯良浩醫(yī)院、曇石村農(nóng)貿(mào)市場；福古公路以北、閩侯縣政府、閩侯五中、五福小區(qū)、慈恩寺、三福小區(qū)；四級地主要位于洪江石化、建筑科學(xué)研究院、閩侯一中、洽浦村、墩園洲、長江村、木材加工廠、旗下新村、陳店湖工業(yè)小區(qū)、萬安山公園、光華飼料廠、南嶺，；其他區(qū)域的商服用地由于利用價值較低，導(dǎo)致其地價也很低。從總發(fā)展趨勢看，甘蔗街道商服中心區(qū)近期內(nèi)不會有太大改變，仍然是以街心路為中心向四周輻射。隨著福古路經(jīng)濟適用房和鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍樓的建設(shè)，此區(qū)域的商服用地基準地價將會升高。2）住宅用地甘蔗街道住宅用地基準地價比上輪的甘蔗街道住宅用地基準地價略有提高。，具體位于（東：亭下街；南：五福村委會、蔗洲路、鎮(zhèn)人民政府、甘洲路；西：街心公園、交通路；北：縣人民武裝部、大元巷、僑園路、校園路、公安局、福龍路；）福古公路以南（良浩醫(yī)院、洽浦村、閩侯新區(qū)、閩侯經(jīng)濟適用房、鐵嶺工業(yè)園區(qū)員工宿舍區(qū)、世紀芳洲），這一區(qū)域把商服用地的一級區(qū)域都包括在內(nèi)。由于商服用地沿街大多數(shù)的建筑物多為綜合用途，即建筑物一層為店面，一層以上多為住宅等其他用途，造成商服用地與住宅用地的交叉，商服繁華度顯著影響住宅用地的價格，從而使商服用地一級地基本都包括在住宅用地一級地范圍內(nèi)。二級區(qū)主要位于：一級區(qū)外圍（東：閩侯縣南山幼兒園、閩侯縣地稅局、郵電局宿舍；南：福古公路以北；西：閩侯縣人民政府、省汽運閩侯公司、縣聯(lián)運公司；北：教師集資樓、閩侯五中、特殊教育學(xué)校、五福小區(qū)、福龍新村、閩侯縣青少年體校、三福小區(qū)）。這一區(qū)域不僅在商服中心的輻射范圍內(nèi)，又與其有一定的距離，并且該區(qū)域各項生活服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，是理想的居住用地。一級、二級外圍，外福鐵路以南（洪江石化、建筑科學(xué)研究院、十字旗下新村）、陳店湖工業(yè)小區(qū)、光華飼料廠、南嶺等為住宅用地的三級區(qū)。除一級、二級、三級所包圍范圍外的城鎮(zhèn)土地都包括在四級區(qū)域內(nèi)。由于該區(qū)域離甘蔗街道中心較遠，交通不是很方便等因素的影響，地價偏低，但隨著規(guī)劃的逐步實施、各種設(shè)施的改善和人們對土地價值的重視程度不斷的提高，此區(qū)的地價會不斷地上升。工業(yè)用地成果分析甘蔗街道的工業(yè)用地的地價基本是經(jīng)過政府干預(yù)處理后確定的地價，主要是考慮到要引進外資，同時又不能讓國有資產(chǎn)流失。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。即工業(yè)用地基準地價不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》中規(guī)定的價格，不能為了招商引資而隨意降低工業(yè)用地地價。甘蔗街道工業(yè)用地一級地主要分布在防洪堤以北、外福鐵路以南、外福鐵路以北（南山村、橫嶼村）、洪江石化，；二級地主要分布在一級外圍，具體位于洽浦村、青岐村、陳店湖工業(yè)小區(qū)、甘蔗變電站、萬安山公園等，；評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級地以外的區(qū)域是工業(yè)用地的三級區(qū)。4）與上輪基準地價對比分析由以下對比分析圖可以看出，甘蔗街道本輪基準地價不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價格均有所提高，商服用地和住宅用地各級別相差均在56元/平方米左右。圖1 甘蔗街道商服用地基準地價成果對比分析圖圖2 甘蔗街道住宅用地基準地價成果對比分析圖圖3 甘蔗街道工業(yè)用地基準地價成果對比分析圖（3）荊溪鎮(zhèn)基準地價成果對比分析荊溪鎮(zhèn)位于福州市西郊，閩江北岸，距福州僅16千米。就是由于荊溪距離福州較近使得荊溪商服發(fā)展?jié)摿Σ蛔?，然而住宅和工業(yè)其發(fā)展?jié)摿κ强捎^的。由于受福州市區(qū)輻射影響，荊溪鎮(zhèn)住宅用地的基準地價僅次于上街；由于受行政區(qū)劃、土地稅收等原因的限制，導(dǎo)致荊溪工業(yè)基準地價比甘蔗街道偏低。1）商服用地由于荊溪鎮(zhèn)的特殊地理位置，雖然商服不是很繁華，卻有兩個商服中心，分布在荊溪鎮(zhèn)部附近的徐家村路和101省道與厚嶼村、桐口村交叉路口處。荊溪鎮(zhèn)商服用地一級區(qū)，主要分布在101省道商貿(mào)綜合大樓段和101省道荊溪衛(wèi)生院段，；，主要分布在糧食批發(fā)市場、厚嶼一級外圍（101省道兩側(cè)）、101省道兩側(cè)綠洲家園、荊溪鎮(zhèn)政府所在地一級外圍、徐家村；二級外圍，具體位于：閩江以北；評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級、三級地以外的區(qū)域為四級地，該路段由于地處偏遠、利用價值較低，導(dǎo)致地價也很低。2）住宅用地成果分析荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準地價僅次于閩侯縣住宅用地基準地價最高的上街鎮(zhèn)。，主要位于軟件園、厚嶼、綠洲家園、建發(fā)房產(chǎn)；二級區(qū)主要位于：101省道兩側(cè)（文山里、浦口、希望飼料、同泰電子、建發(fā)建材、富水綜合食品、黃氏藥業(yè)）、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝洲別墅區(qū)、壇山、橫岐、港邊、福州旅游學(xué)校、徐家村荊溪鎮(zhèn)部，；一級、二級外圍外，具體位于浦里、永豐村、70907部隊、橫路、連江園、中央儲備糧福州直屬庫、駕駛員培訓(xùn)基地、福建省交警訓(xùn)練基地、光明村村部、宏基工藝、七四二七工廠、福建建筑機械廠、衛(wèi)生職業(yè)技術(shù)學(xué)校、外西里、港頭村白頭、古山洲等為住宅用地的三級區(qū)，；評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級、三級地以外的區(qū)域為住宅用地基準地價四級區(qū)。3）工業(yè)用地成果分析荊溪鎮(zhèn)的工業(yè)用地的地價基本是經(jīng)過政府干預(yù)處理后確定的地價，主要是考慮到要引進外資，同時不能隨意地讓國有資產(chǎn)流失。因此在確定其工業(yè)用地價格時這兩方面都要兼顧。即工業(yè)用地基準地價不能低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》中規(guī)定的價格，同時為了招商引資不能隨意抬高工業(yè)用地地價。荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地一級地主要分布在101省道以北與外福鐵路以南（東至十六港排澇站、西至七四二七工廠）、宏基工藝、天德建材、倉山民政海綿廠、綠洲家園部分用地、軟件園、文山里等，；二級地主要分布在福州農(nóng)工商種禽公司、牛遠亭、連江園、福建省公路管理局杜塢儲運站、湖頭、福建省交警訓(xùn)練基地、大嶼山、光明小學(xué)、福建省藍建集團、溪下村小學(xué)、福建建筑機械廠、福州旅游學(xué)校、荊溪鎮(zhèn)政府、徐家村、港頭村連頭、亞青游艇別墅、連頭洲、荔枝園別墅區(qū)、建發(fā)房產(chǎn)、壇山、綠洲家園沿江段、古山洲、浦口、安兜、橫路等，；評估區(qū)域內(nèi)除一級、二級地以外的區(qū)域是工業(yè)用地的三級區(qū)。4）與上輪基準地價對比分析由以下對比分析圖可以看出，荊溪鎮(zhèn)本輪基準地價不管是商服用地、住宅用地還是工業(yè)用地其價格均有所提高，商服用地、住宅用地和工業(yè)用地各級別均提高45元/平方米，住宅用地上輪級別為三級，本輪住宅用地級別定為四個級別。圖4 荊溪鎮(zhèn)商服用地基準地價成果對比分析圖圖5 荊溪鎮(zhèn)住宅用地基準地價成果對比分析圖圖6 荊溪鎮(zhèn)工業(yè)用地基準地價成果對比分析圖（4）上街南嶼基準地價成果分析上街、南嶼位于閩侯南部，上街鎮(zhèn)交通便捷，南嶼鎮(zhèn)距福州僅18千米，兩鎮(zhèn)腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢突出。316國道、福銀高速公路從兩鎮(zhèn)穿境而過，洪塘大橋、桔園洲大橋更是把上街與福州連成一體，隨著福州“東擴南進西拓”戰(zhàn)略的實施，加上已建設(shè)的浦上大橋和將于11月建成通車的灣邊大橋，南嶼的區(qū)位優(yōu)勢也日益凸顯，因此兩鎮(zhèn)在住宅方面的發(fā)展尤為迅速。具體分析如下：1）商服用地基準地價分析上街南嶼路線價分為五個級別，上街一級路段主要有上街新商業(yè)街、大學(xué)城醫(yī)大、福大、師大路段、福銀連接線博仕后家園段，其對應(yīng)的路線價為：，，；二級路線包括邱陽街靠近商貿(mào)中心段、316324連接線永輝超市與建平村路段以及大學(xué)城部分路段，；三級路段包括科技路（靠近國道連接線段）、邱陽街（新峰段）、新街（工商銀行至金嶼段）、316324連接線（余盛至英泰第一城段）、學(xué)生街、華佗路以及莊南博仕后緣墅商業(yè)街等；四級路段包括新街（商貿(mào)中心至工商銀行段）、工貿(mào)路、316324連接線（閩都大莊園段、沙墩與沙堤段）及聯(lián)心路等；五級路線主要有316324連接線（上街收費站至沙堤加油站段）、聯(lián)心路過洋段。南嶼路線價一級路段包括為永興超市—農(nóng)貿(mào)市場—新橋頭，；而南嶼街（永興超市至小商品街口段）與小商品街則為二級段，；三級路段包括水西街、南井街上樓里段，；四級路段包括河下街、南井街南井段以及316324連接線（南井路段與坎水至南前段）；五級路段主要在316324連接線其他路段上。上街南嶼片商服用地劃分為五個級別，比上輪增加了一個級別，其地價分布情況：一級地主要包括上街商貿(mào)中心、大學(xué)城醫(yī)大、福大、師大區(qū)域，以及316324連接線永輝超市段、福銀高速福州連接線博仕后家園段，其中上街商貿(mào)中心的拆遷改造已基本完成，使其商業(yè)發(fā)展迅速，而隨著大學(xué)城內(nèi)各學(xué)區(qū)的不斷興建與完善，帶動了大學(xué)城內(nèi)多條道路的商業(yè)發(fā)展；，主要分布在邱陽街，學(xué)生街，國賓大道沿線、316324連接線（閩都大莊園至永輝、福州一中至董嶼）；，分布在新街（上街鎮(zhèn)政府），316324連接線（閩都路段、沙墩村至聯(lián)心村路段）以及聯(lián)心村、浦口村、岐安村、莊南村等；四級地則主要分布在山張、院前、丹仕、榕橋、洋中、岐西、岐頭、浦口洲、后山洲、厚庭洲、馬保、新洲、馬洲等，；五級地則分布在侯官、堤岸、當路、下南洋、中洲、下洲、尾厝、蔗洲等區(qū)域。南嶼的商服用地主要以南嶼街為一級地沿主要道路向外遞減，；，分布在水西路，南井街（農(nóng)貿(mào)市場至上樓里段）；三級地分布于南井街、河下路、南嶼新橋頭至衛(wèi)生院、316324連接線（南嶼后山至南井），；，分布在南溪、中溪、元峰、流洲、青洲、中溪港以及316324連接線（高岐至后山、南井路口至龍好公路口）；五級商服用地分布在除前四級之外的所有區(qū)域。圖7 上街南嶼片商服用地基準地價更新成果與上輪對比圖通過上圖對比可以看出，本次上街南嶼片商服地價比上輪增加了一個級別，達到五個級別，而基準地價價格也有相應(yīng)提高，％，％。但由于上街南嶼距離福州過近，受到福州商服圈的影響較大，因此短期內(nèi)商服地價難以有較大的提升空間。2）住宅用地基準地價分析近年來，上街鎮(zhèn)與南嶼鎮(zhèn)政府加大對基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)，同時由于區(qū)位優(yōu)勢，受到福州的影響，房地產(chǎn)市場有了較大的發(fā)展。，與上一輪上街南嶼住宅用地基準地價相比略有提高。上街住宅一級地主要位于金橋花園、閩都大莊園、英泰第一城、福祿坊、融匯山水、傅仕后家園所圍成的區(qū)域，這一區(qū)域不僅與福州市區(qū)僅一江之隔，而且該區(qū)域各項生活服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等配套也逐步完善，是理想的居住用地，；二級區(qū)主要位于：上街鎮(zhèn)部、商貿(mào)中心、新峰村、聯(lián)心村、美岐村、岐安村、沙墩村、建平村以及大學(xué)城等區(qū)域，；莊南村、沙堤村、榕橋村、勞光村、紅峰、杏洋、丹仁、院前、山張等為住宅用地的三級區(qū)，；四級區(qū)域則分布在閩江大學(xué)學(xué)區(qū)、鯉魚洲賓館、侯官村、青洲村、中美村、岐頭村。南嶼住宅一級地主要分布在南嶼鎮(zhèn)部、南前村、土溪厝、洋中厝、中溪港以及后山村村部，；二級地主要分布在高岐村、曉岐村、元峰村以及曾慶厝、舊厝、榕嶼、元埔、江口柴橋頭、下當、下田、上洲、下洲、楊厝里、六十份、力厝前、東頭灣、高岐頭、鎮(zhèn)三八場等地區(qū)，；三級地主要分布在坑南、邊洲、新厝、太平道、流洲、江口九石、浦里、溪口、下邊尾、溪坂、官塘尾、南井新厝、六都架、橋頭厝、新聯(lián)、堯沙、窗夏、汪厝，；堯沙洲、芝田村、桐南村等則為住宅四級地。圖8 上街南嶼片住宅用地基準地價更新成果與上輪對比圖從上圖可以看出，上街南嶼片住宅級別總共四級，％，在與上輪住宅地價對比中，上街、％％；％（上街）％（南嶼）；％（上街）％（南嶼）；％。隨著大學(xué)城規(guī)劃的逐步實施、浦上大橋與灣邊大橋的建設(shè)，各種設(shè)施的改善及福州住宅業(yè)飛速發(fā)展的影響，上街與南嶼的住宅地價會仍有較大空間的提升。3）工業(yè)用地基準地價分析工業(yè)用