【文章內(nèi)容簡介】 灌南 縣 的土地級別調(diào)整以及基江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 4 準地價更新成果。 土 地 定 級 與 基 準 地 價 更 新 成 果城 市 地 價 動 態(tài) 監(jiān) 測 體 系 成 果初 步 劃 分 地 價 區(qū) 段地 價 監(jiān) 測 點地 價 區(qū) 段 需 要調(diào) 整 ？監(jiān) 測 點 是 否 滅失 、 變 更 ？調(diào) 整 、 劃 分 地 價 區(qū) 段調(diào) 整 、 補 充 地 價 監(jiān) 測 點外 業(yè) 調(diào) 查地 價 監(jiān) 測 點 評 估 地 價 市 場 交 易 樣 點 資 料 其 他 相 關(guān) 資 料市 場 比較 法收 益 還原 法剩 余 法成 本 逼近 法土 地 市場 交 易樣 點房 屋 市場 交 易樣 點土 地 年度 供 需資 料房 屋 年度 供 需資 料相 關(guān) 社會 經(jīng) 濟指 標監(jiān) 測 點 地 價區(qū) 段 平 均 地 價區(qū) 段 基 準 地 價劃 分 級 別專 家 論 證建 立 區(qū) 段 基 準 地 價 和 級別 基 準 地 價 體 系提 交 成 果是否是否確 定 監(jiān) 測 點 地 價 內(nèi)涵確 定 估 價 參 數(shù)是 否 能 通 過 專家 組 審 核 和 樣點 數(shù) 據(jù) 檢 驗區(qū) 段 確 定是否 圖 1 ：技術(shù)路線圖 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 5 (二 ) 區(qū)段劃分的技術(shù)路線 灌南縣 地價區(qū)段的劃分是在原有的 土地級別和 地價區(qū)段的基礎(chǔ)上，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)用途，根據(jù)各類區(qū)段全覆蓋各類功能區(qū)的原則進行初步劃分，然后以調(diào)查底圖和各類用地樣點地價分布圖為基礎(chǔ)，運用空間疊置技術(shù)，結(jié)合城市規(guī)劃圖、城市現(xiàn)狀進行空間匹配，劃分地價區(qū)段初步成果。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合實地調(diào)查和專家評議的方法進行調(diào)整完善，最終確定地價區(qū)段。 (三 ) 區(qū)段基準地價測算的技 術(shù)路線 區(qū)段基準地價是在城市某用途某一區(qū)段在評估基準日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，使用年期設(shè)定為法定最高年期，容積率設(shè)定為區(qū)段平均容積率的出讓國有土地使用權(quán)價格。區(qū)段基準地價的技術(shù)路線是利用地價動態(tài)監(jiān)測資料，采用面積加權(quán)方法分別測算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價區(qū)段平均地價，估價師結(jié)合各類用地類型樣點的測算特點，進行綜合分析，以動態(tài)監(jiān)測點數(shù)據(jù)為主，以市場交易資料為參考確定各類用地的區(qū)段基準地價。最后利用 GIS 繪圖軟件，采用專題制圖的方法，進行地圖綜合，編制不同用途區(qū)段基準地價圖。 (四 ) 區(qū)段地價修正體系建 立的技術(shù)路線 根據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)規(guī)范》要求，結(jié)合 灌南縣 的地價分布狀況以及特點，選擇影響不同用途地價的因素，采用特爾斐方法，組織多名專家對各個影響因素進行二輪打分，確定每個影響因素的 權(quán)重水平；然后采用《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中的測算方法，根據(jù)各類用地的地價變化幅度，建立不同用途 區(qū)段 地價修正體系。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 6 三、技術(shù)程序 （一）確定工作范圍及編制工作底圖 灌南縣 城區(qū) 基準地價更新的工作范圍依據(jù) 灌南縣 城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃所劃定的城鎮(zhèn)建成區(qū)及近期規(guī)劃區(qū)范圍而確定。根據(jù) 灌南縣 城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新的業(yè)務(wù)要求，本次基準地價更新的范圍為 東至創(chuàng)新路、南至南環(huán)路、西至大草港河、北至南匡河 。 對于商業(yè)用途，針對 灌南縣 實際情況，商業(yè)用地多沿道路分布，因此商業(yè)評估范圍涉及到分布商業(yè)網(wǎng)點路線的兩側(cè)；住宅用途用地分布較為廣泛，除 灌南縣 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)范圍外，呈現(xiàn)全覆蓋分布 ；工業(yè)用途用地基本分布在 老城區(qū)的邊緣以及工業(yè)園區(qū)。 工作底圖的編制以 1： 500 地籍調(diào)查成果為基礎(chǔ)，依據(jù)信 息系統(tǒng)的技術(shù)要求編制本次 灌南縣 城區(qū)基準地價工作底圖。 （二）劃分地價區(qū)段 邀請熟悉 灌南縣 城鎮(zhèn)土地情況的專家，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測成果為基礎(chǔ)，根據(jù)土地市場變動狀況與影響土地價格的各因素變化情況作出綜合判斷，在工作底圖上勾勒出各用途地價區(qū)段的邊界 ；然后進行實地踏勘和專家評議，最終確定地價區(qū)段。 （三）收集地價樣點資料 在地價區(qū)段確定的基礎(chǔ)上，全面收集各區(qū)段內(nèi)的土地、房地產(chǎn)市場交易樣點、監(jiān)測點信息，并編制樣點分布圖。 （四）建立數(shù)據(jù)庫 在地理信息系統(tǒng)技術(shù)的支持下，應(yīng)用城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新系 統(tǒng)將前期調(diào)查所得的區(qū)段信息、樣點數(shù)據(jù)等資料（表格以及圖形）輸入計算機，建立空間數(shù)據(jù)庫以及屬性數(shù)據(jù)庫。 （五）樣點地價測算 樣點地價測算采用了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》所規(guī)定的基本估價方法（基準地價系數(shù)修正法除外），對數(shù)據(jù)庫中監(jiān)測點在設(shè)定條件下的土地價格由計算機系統(tǒng)進行自動測算。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 7 （六）區(qū)段基準地價確定 利用監(jiān)測點價格 按照面積加權(quán)的方法 測算出區(qū)段內(nèi)各用途 平均 地價，最后由估價師結(jié)合 灌南縣 土地市場的具體狀況 以及 地價監(jiān)測點測算結(jié)果為主確定各區(qū)段基準地價。 （七）區(qū)段基準地價修正體系建立 分用途選擇影響區(qū)段地價的因素 ，包括 距商服中心距離 、 周圍居住密度與人口流動量 、 距公交站點的距離 、 臨街道路等級以及通達性 、規(guī)劃限制 、 宗地形狀 、 宗地面積 、 宗地地基與地勢 、 相鄰?fù)恋乩脿顩r 等因素 ，按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)規(guī)范》中編制基準地價修正系數(shù)表的程序要求，編制區(qū)段內(nèi)宗地地價評估修正系數(shù)表。 （八）歸并地價區(qū)段 按照級別內(nèi)地價區(qū)段開發(fā)程度一致、級別內(nèi)地價區(qū)段地價水平相近以及不同級別之間價格有明顯差異的原則，采用地價區(qū)段數(shù)軸方法，歸并各用途地價區(qū)段，形成土地級別，并采用面積加權(quán)的方法測算不同用途不同 級別的基準地價。 （九）撰寫工作報告和技術(shù)報告、編繪相關(guān)成果圖件，整理各類調(diào)查資料、中間數(shù)據(jù)和最終成果。 第二節(jié) 技術(shù)方法 一、地價區(qū)段劃分方法 依據(jù)地價管理者的經(jīng)驗，結(jié)合各類用途地價分布規(guī)律劃分地價區(qū)段。其主要步驟為：邀請熟悉情況的專家，以現(xiàn)有城市土地級別圖和地價動態(tài)監(jiān)測成果中的地價區(qū)段圖為基礎(chǔ)，邀請專家土地市場變動狀況與影響土地價格的各因素變化情況作出綜合判斷，在工作底圖上勾勒出各用途地價區(qū)段的邊界。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 8 二、樣點地價測算方法 本次調(diào)查的樣點包括地價監(jiān)測點和市場交易樣點，樣點地價的測算采用最基本的估價方 法，即：收益還原法、市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和成本逼近法。 （一）收益還原法 收益還原法是將 待 估土地在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評估 基準日 總收益的一種方法。 （二）市場比較法 市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估期日地價的方法 。 （三）剩余法 剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和建筑物建造、買賣 有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定 待估 土地價格。 （四）成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和土地所有權(quán)收益來確定土地價格。 三、區(qū)段地價測算方法 區(qū)段地價計算主要采用面積加權(quán)求和的方法。對于每一種用途的土地來說，依據(jù)各監(jiān)測點價格，以其樣點面積為權(quán)重， 計算 所有樣點的價格得到該用途的區(qū)段地價 ，公式如下： 區(qū)段地價 D＝?????nkkknkkSSJ11 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 9 式中： D—區(qū)段地價； kJ —監(jiān)測點 k 的地價； kS —監(jiān)測點 k 的面積； n—區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點個數(shù)。 四、區(qū)段地價修正體系建立方法 —— 特爾斐法（ Delphi） 根據(jù)江蘇省國土資源廳公布的《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)規(guī)范》中規(guī)定的因素因子體系， 結(jié)合 灌南縣 城區(qū)不同用途的影響因素， 采用特爾斐測定法，分別確定影響商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的因素因子及其權(quán)重，計算樣點地價修正幅度，將修正幅度分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值，最終確定 區(qū)段 地價修正 體系 。 （一）特爾斐法的基本程序 確定因素因子。影響宗地地價的因素包括一般因素、區(qū)域因素和個別因素。由于一般因素對城市的總體地價水平產(chǎn)生影響，對城市中各個宗地的地價水平影響差異不大，故在編制基準地價修正系數(shù)表時主要考慮區(qū)域因素和個別因素對宗地地價的影響。 選擇專家。特爾斐法的主要工作是通過專家對影響地價的因素因子權(quán)重作出概率估計。因此，專家選擇是測定成敗的關(guān)鍵 ， 其主要要求有：一是要求專家總體的權(quán)威程度較高；二是要求專家的代表面應(yīng)廣泛，通常應(yīng)包括技術(shù)專家、管理專家、行業(yè)專家和高層決策人員；三是要有嚴格的專家推薦和審定程序，審定的主要內(nèi)容是了解專家對測定因素的熟悉程度和是否有時間參加測定等；四是要求有適當?shù)膶＜胰藬?shù)，一般以 1025 人為宜。 設(shè)計評估意見征詢表。特爾斐法的征詢表格沒有統(tǒng)一的規(guī)定 ，但要求符合如下原則： 錯誤 !未找到引用源。 表格的每一欄目要緊扣測定因素，力求達到江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 10 測定因素和專家所關(guān)心的問題的一致性 ； 錯誤 !未找到引用源。 表格簡明扼要，好的表格通常是專家思考決斷的時間長、應(yīng)答填表的時間短 ； 錯誤 !未找到引用源。 填表方式簡單，對不同類型的因素進行測 定時，盡可能用數(shù)字和英文字母表示專家的評估結(jié)果。 （二）權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理 在專家打分數(shù)據(jù)處理中，計算均值和標準差的公式為： ??? ni i na1 /E ； ?? ??? ni i nEa1 2 )1/()(? 式中： E—某因素因子打分的均值， σ—某因素因子打分的標準差， n—打分的專家人數(shù)， ai—第 i位專家的打分結(jié)果。 各因素因子的權(quán)重 =E/100。 五、建立 灌南縣 地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新系統(tǒng) 應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（ GIS）技術(shù)和方法，建立 灌南縣 地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新信 息系統(tǒng)。本次建立的信息系統(tǒng)不僅是本次地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新的數(shù)據(jù)和技術(shù)支撐，也是今后進行相關(guān)業(yè)務(wù)工作的基礎(chǔ)。本系統(tǒng)的開發(fā)運行平臺為： 操作系統(tǒng)： Windows 2020 或 WindowsXP 及更高版本 Windows 系統(tǒng) GIS 軟件： ， Surfer80 辦公軟件： Office2020 或 OfficeXP 及更高版本 Office 軟件 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 11 數(shù)據(jù)庫： Access2020 或 AccessXP 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 12 第三章 地價區(qū)段劃分 地價區(qū)段的劃分是進行級別調(diào)整及基準地價更新的一項基礎(chǔ) 性 工作， 地價區(qū)段劃分的數(shù)量以及 質(zhì)量是否合理，直接關(guān)系到整個工作成果客觀、實用與否。 灌南縣 城鎮(zhèn)土地地價區(qū)段劃分是在 2020 年 地價區(qū)段 劃分結(jié)果 以及土地級別線的基礎(chǔ)上，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)規(guī)范》要求，結(jié)合實地踏勘和專家咨詢評議進行劃分。 第一節(jié) 地價區(qū)段劃分的原則 一、地價區(qū)段劃分的原則 地價區(qū)段是指城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境條件一致，土地用途大致趨同，地價水平相當?shù)姆忾]區(qū)間。 灌南縣 地價區(qū)段的劃分要遵循以下原則： （一）與城市規(guī)劃銜接原則 所劃分的 地價區(qū)段 土地用途應(yīng)與城鎮(zhèn)規(guī)劃所確定的功能區(qū)土地用途保持一致。 （二）面積適中原則 所劃分的地價區(qū)段，其面積大小應(yīng)保持適中 ， 城區(qū)可根據(jù)地價管理的需要及地價變化的區(qū)間具體確定地價區(qū)段面積的大小。 （三）與行政轄區(qū)相適應(yīng)原則 在劃分地價區(qū)段時，不打破已有行政轄區(qū)界線，原則上地價區(qū)段不跨街道。 （四）保持宗地完整性原則 在劃分地價區(qū)段時，應(yīng)保持地價區(qū)段內(nèi)宗地的完整性。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 13 二、地價區(qū)段的劃分要求 （一）結(jié)合 灌南縣 城區(qū)用地規(guī)模和用地類型，地價區(qū)段應(yīng) 按 商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途劃分。 （二）各類用途地價區(qū)段允許重疊，不 一定要求覆蓋整個基準地價更新范圍，但評價范圍內(nèi)任一宗地應(yīng)保證至少有一種用途地價區(qū)段覆蓋。 （三）地價區(qū)段在已有城鎮(zhèn)土地級別的基礎(chǔ)上劃分，以保持 原 土地定級估價成果的延續(xù)性。 （四）開發(fā)區(qū)應(yīng)單獨劃分地價區(qū)段。 第二節(jié) 地價