【正文】 區(qū)段內(nèi)土地平均開發(fā)水平為五通一平（通路、通上水、通下水、通電、通訊 和場地內(nèi)平整 ）。區(qū)域內(nèi)供水、供電有保障，基礎(chǔ)設(shè)施一般，三號街區(qū)是 灌南縣 掘港鎮(zhèn)舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，住宅用地的升值空間大。商 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布沿江海東路分布。 區(qū)段內(nèi)土地平均開發(fā)水平為五通 一平（通路、通上水、通下水、通電、通訊 和場地內(nèi)平整 ）。區(qū)域內(nèi)有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新苗幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、文峰大世界、三元世紀(jì)城、建銀商廈、廣隆商場、聯(lián)華超市、中國銀行、百貨大樓等公共配套設(shè)施。該小區(qū)附近有實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新苗幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、文峰大世界、縣教育局、 灌南縣 中醫(yī)院、農(nóng)工商超市、新碧霞大酒店等公共配套設(shè)施。 1朝陽路區(qū)段（ 02019S） 朝陽路商業(yè)區(qū)段位于掘港鎮(zhèn)西南部，沿朝陽路，北至如泰運(yùn)河、南至芳泉村；沿友誼西路，西至南通 正大 有限公司、東至朝陽路，友誼路屬于交通型主干道，路面為水泥路面；朝陽路屬于生活型次干道，路面為水泥路面。 區(qū)段內(nèi)土地平均開發(fā)水平為五通一平（通路、通上水、通下水、通電、通訊 和場地內(nèi)平整 ）。 1古池路區(qū)段（ 02020S） 古池路區(qū)段位于掘港鎮(zhèn)東部，沿鹽垣路，西至如東商校、東至外環(huán)東路，沿古池路，西至金僑置業(yè)、東至外環(huán)東路，鹽垣路和古池路屬于支干道，路面為水泥路面。區(qū)段內(nèi)人流量比較大、商業(yè)繁華程度較優(yōu)，區(qū)段內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要是金融、餐飲、百貨為主，店鋪進(jìn)深平均為 6m，臨街寬度平均為 6m。區(qū)段內(nèi)建筑物以磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑為主，成新度較高。 彈琴路區(qū)段（ 02020S） 彈琴路區(qū)段位于掘港鎮(zhèn)東南部，沿彈琴路，北至彈琴橋、南至人民路，全長約 750m，沿南市路，西至交通建設(shè)工程有限公司、東至人民中路，全長約 500m。主要商服網(wǎng)點(diǎn)有 新 碧霞大酒店、廣隆超市碧霞店等。 江海東路區(qū)段（ 02020S ） 江海東路商業(yè)區(qū)段位于老城區(qū)東部，沿江海東路，西至新華書店、東至 東方明珠 ，全長約 700m，道路紅線寬度為 10m，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在路的南面，北面目前正在進(jìn)行舊城改造，人流量 一般 ，區(qū)段內(nèi)以個(gè)體經(jīng)營小型網(wǎng)點(diǎn)為主 ， 店鋪進(jìn)深平均為 6m，臨街寬度平均為 5m。區(qū)段內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中分布在中心市場， 多為小型私營企業(yè)，店鋪進(jìn)深平均為 5m，臨街寬度平均為 4m。 人民北路南 區(qū) 段（ 02020S） 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 青園北路 區(qū)段 （ 02020S） 青園北路 區(qū)段 位于 城區(qū) 偏西 ， 沿青園北路，北至 文峰 財(cái)富廣場 、南至丁棚橋，全長約 700m；沿黃海西路，西至水務(wù)局、東至衛(wèi)生局，全長約 710m。 21 五、編制地價(jià)區(qū)段登記表 按《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地 價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》的要求，編制地價(jià)區(qū)段登記表，詳見附表。 表 331 灌南縣 城區(qū)地價(jià)區(qū)段劃分結(jié)果表 地 區(qū) 評估區(qū)域面積（平方公里） 地價(jià)區(qū)段數(shù)量 商業(yè) 住宅 工業(yè) 城 區(qū) 開發(fā)區(qū) 三、地價(jià)區(qū)段的編號 地價(jià)區(qū)段編號依據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 三、地價(jià)區(qū)段驗(yàn)證 調(diào)查各區(qū)段內(nèi)市場交易樣點(diǎn)資料，測算交易樣點(diǎn)地價(jià)，并以區(qū)段內(nèi)市場交易樣點(diǎn)地價(jià)變幅驗(yàn) 證區(qū)段劃分結(jié)果，對商業(yè)、住宅區(qū)段內(nèi)地價(jià)變幅超過 30%、工業(yè)區(qū)段內(nèi)變幅超過 10%的區(qū)段重新進(jìn)行范圍調(diào)整 ，最后各區(qū)段交易樣點(diǎn)測算 的變動幅度 結(jié)果見表 321 至表 323。 （三） 住宅用地地價(jià)區(qū)段的劃分 以住宅 用地 工作底圖為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)位條件 的接近性、交通狀況的相似性，基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)一性和環(huán)境條件的一致性，根據(jù)目前 灌南縣城區(qū)的住宅小區(qū)的分布狀況，進(jìn)行住宅地價(jià)區(qū)段的初步劃分。 （四）開發(fā)區(qū)應(yīng)單獨(dú)劃分地價(jià)區(qū)段。 灌南縣 地價(jià)區(qū)段的劃分要遵循以下原則： （一）與城市規(guī)劃銜接原則 所劃分的 地價(jià)區(qū)段 土地用途應(yīng)與城鎮(zhèn)規(guī)劃所確定的功能區(qū)土地用途保持一致。 各因素因子的權(quán)重 =E/100。因此，專家選擇是測定成敗的關(guān)鍵 ， 其主要要求有：一是要求專家總體的權(quán)威程度較高；二是要求專家的代表面應(yīng)廣泛，通常應(yīng)包括技術(shù)專家、管理專家、行業(yè)專家和高層決策人員；三是要有嚴(yán)格的專家推薦和審定程序，審定的主要內(nèi)容是了解專家對測定因素的熟悉程度和是否有時(shí)間參加測定等；四是要求有適當(dāng)?shù)膶＜胰藬?shù)，一般以 1025 人為宜。對于每一種用途的土地來說，依據(jù)各監(jiān)測點(diǎn)價(jià)格，以其樣點(diǎn)面積為權(quán)重， 計(jì)算 所有樣點(diǎn)的價(jià)格得到該用途的區(qū)段地價(jià) ，公式如下： 區(qū)段地價(jià) D＝?????nkkknkkSSJ11 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。其主要步驟為：邀請熟悉情況的專家，以現(xiàn)有城市土地級別圖和地價(jià)動態(tài)監(jiān)測成果中的地價(jià)區(qū)段圖為基礎(chǔ)，邀請專家土地市場變動狀況與影響土地價(jià)格的各因素變化情況作出綜合判斷，在工作底圖上勾勒出各用途地價(jià)區(qū)段的邊界。 （四）建立數(shù)據(jù)庫 在地理信息系統(tǒng)技術(shù)的支持下，應(yīng)用城鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新系 統(tǒng)將前期調(diào)查所得的區(qū)段信息、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)等資料（表格以及圖形）輸入計(jì)算機(jī)，建立空間數(shù)據(jù)庫以及屬性數(shù)據(jù)庫。 (四 ) 區(qū)段地價(jià)修正體系建 立的技術(shù)路線 根據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》要求，結(jié)合 灌南縣 的地價(jià)分布狀況以及特點(diǎn)，選擇影響不同用途地價(jià)的因素，采用特爾斐方法，組織多名專家對各個(gè)影響因素進(jìn)行二輪打分，確定每個(gè)影響因素的 權(quán)重水平；然后采用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的測算方法，根據(jù)各類用地的地價(jià)變化幅度，建立不同用途 區(qū)段 地價(jià)修正體系。在此基礎(chǔ)上，按地價(jià)水平接近、土地利用類型相似的原則，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對劃分的地價(jià)區(qū)段進(jìn)行歸并，形成分用途土地級別并確定各用途土地級別基準(zhǔn)地價(jià)，從而建立 灌南 縣 的土地級別調(diào)整以及基江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。如利用高地價(jià)政策使一些原位于城市中心位置，經(jīng)濟(jì)效益卻較差或環(huán)境污染大的企業(yè)由于無力支付高地價(jià)而退出城市的較優(yōu)地段，取而代之的是經(jīng)濟(jì)效益高、污染小或無污 染的企業(yè)。 灌南縣 城區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告 邳 州 市 國 土 資 源 局 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 二○○七年十 二 月 目 錄 第一章 引 言 ............................................................................................................1 第二章 技術(shù)路線 、程序與方法 .....................................................................................3 第一節(jié) 技術(shù)路線與程序 .........................................................................................3 一、技術(shù)依據(jù) .................................................................................................3 二、技術(shù)路線 .................................................................................................3 三、技術(shù)程序 .................................................................................................6 第二節(jié) 技術(shù)方法 .................................................................................................7 一、地價(jià)區(qū)段劃分方法 ...................................................................................7 二、樣 點(diǎn)地價(jià)測算方法 ...................................................................................8 三、區(qū)段地價(jià)測算方法 ...................................................................................8 四、區(qū)段地價(jià)修正體系建立方法 ——特爾斐法（ Delphi） ................................9 五、建立 灌南縣 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測 與基準(zhǔn)地價(jià)更新系統(tǒng) ....................................... 10 第三章 地價(jià)區(qū)段劃分 .............................................................................................. 12 第一節(jié) 地價(jià)區(qū)段劃分的原則 ................................................................................ 12 一、地價(jià)區(qū)段劃分的原則 .............................................................................. 12 二、地價(jià)區(qū)段的劃分要求 .............................................................................. 13 第二節(jié) 地價(jià)區(qū)段劃分的程序與方法 ..................................................................... 13 一、地價(jià)區(qū)段初步劃分 ................................................................................. 13 二、實(shí)地踏勘與專家評議 .............................................................................. 14 三、地價(jià)區(qū)段驗(yàn)證 ........................................................................................ 15 第三節(jié) 地價(jià)區(qū)段成果整理 ................................................................................... 17 一、建立地價(jià)區(qū)段空間數(shù)據(jù)庫 ....................................................................... 17 二、地價(jià)區(qū)段劃分結(jié)果 ................................................................................. 17 三、地價(jià)區(qū)段的編號 ..................................................................................... 17 四、面積量算 ............................................................................................... 19 五、編制地價(jià)區(qū)段登記表 .............................................................................. 21 六、部分區(qū)段介紹 ........................................................................................ 21 第四節(jié) 地價(jià)區(qū)段劃分結(jié)果分析 ............................................................................ 38 一、區(qū)段分布情況分析 ................................................................................. 38 二、新舊區(qū)段對比分析 ...........................................................