【正文】 ....................... 66 三、工業(yè)用地地價監(jiān)測點評估 ....................................................................... 66 第三節(jié) 市場交易樣點地價測算 .......................................................................... 67 一、利用房地出租資料測算樣點地價 ............................................................ 67 二、利用房地出售資料測算樣點地價 ............................................................ 68 三、利用土地出讓資料測算樣點地價 ............................................................ 69 四、利用征地、拆遷、土地開發(fā)資料測算樣點地價 ....................................... 69 第四節(jié) 樣點地價修正與樣點地價圖編制 .............................................................. 69 一、樣點地價修正 ........................................................................................ 70 二、樣點地價圖的編制 ................................................................................. 72 第七章 區(qū)段地價測算及基準(zhǔn)地價確定 ....................................................................... 73 第一節(jié) 利用監(jiān)測點地價資料測算區(qū)段地價 ........................................................... 73 一、商業(yè)用 途區(qū)段地價平均地價測算 ............................................................ 73 二、住宅用途區(qū)段地價平均地價測算 ............................................................ 74 三、工業(yè)用途區(qū)段地價平均地價測算 ............................................................ 75 第二節(jié) 區(qū)段基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的設(shè) 定 ....................................................................... 78 一、基準(zhǔn)地價 ............................................................................................... 78 二、區(qū)段基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵 .............................................................................. 78 三、區(qū)段基準(zhǔn)地價的設(shè)定條件 ....................................................................... 78 第三節(jié) 區(qū)段基準(zhǔn)地價的確定 ................................................................................ 80 一、基準(zhǔn)地價確定的原則 .............................................................................. 80 二、基準(zhǔn)地價的確定方法 .............................................................................. 80 三、商業(yè)區(qū)段基準(zhǔn)地價的確定 ....................................................................... 81 四、住宅區(qū)段基準(zhǔn)地價的確定 ....................................................................... 82 五、工業(yè)區(qū)段基準(zhǔn)地價的確定 ....................................................................... 83 第八章 區(qū)段基準(zhǔn)地價修正體系建立 ............................................................................ 85 一、影響地價因素選擇 ................................................................................. 85 二、宗地地價影響因素權(quán)重的確定 ................................................................ 87 三、各因素影響地價修正幅度的計算 ............................................................ 88 四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及指標(biāo)說明表編制 .................................................. 92 五、其它單項因素修正 ................................................................................. 93 六、樓層修正系數(shù) ........................................................................................ 97 七、商住綜合用地評估方法 .......................................................................... 97 第九章 土地級別劃分與確定 ..................................................................................... 99 第一節(jié) 土地級別劃分的原則與方法 ..................................................................... 99 一、土地級別劃分的原則 .............................................................................. 99 二、土地級別劃分的方法 .............................................................................. 99 第二節(jié) 土地級別初步劃分 ................................................................................... 99 第三節(jié) 土地級別驗證與確定 .............................................................................. 102 一、土地市場交易資料驗證 ........................................................................ 102 二、土地級別最終確定 ............................................................................... 103 第四節(jié) 級別基準(zhǔn)地價測算 與確定 ....................................................................... 103 第十章 基準(zhǔn)地價更新成果特點分析與應(yīng)用 ................................................................ 106 一、成果更新的特點 ................................................................................... 106 二、成果應(yīng)用建議 ...................................................................................... 109 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 1 第一章 引 言 2020 年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)【 2020】 31 號），要求各級各部門進(jìn)一步強(qiáng)化土地價格管理 、 規(guī)范地價公布制度 、 引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整 、 經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變和土地資源的集約利用。為了切實 履行 國土資源部門參與宏觀調(diào)控的職能 、 及時掌握地價變化情況 、 加強(qiáng)土地市場的動態(tài)變化分析 、 建立土地市場快速反 應(yīng) 機(jī)制，江蘇省國土資源廳于 2020 年 4 月 29 日發(fā)布了《關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)地價季度動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新制度的通知》，要求各個市縣開 展城鎮(zhèn)地價季度動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新工作。由于 灌南縣 近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及政策調(diào)整，原有的土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果已不能滿足日常管理需要，及時進(jìn)行地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新工作已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急 ， 其目的和意義在于： 一、基準(zhǔn)地價及時更新可以使城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價更準(zhǔn)確、更科學(xué)、更迅速地反映當(dāng)前城鎮(zhèn)土地市場的變化，便于政府對土地進(jìn)行宏觀調(diào)控，利于政府對城鎮(zhèn)土地資產(chǎn)管理和土地市場管理，同時給社會各界了解土地市場價格信息提供科學(xué)依據(jù)。 二、基準(zhǔn)地價及時更新可以調(diào)整地價政策，由此提高城鎮(zhèn)生產(chǎn)布局的經(jīng)濟(jì)集 聚效益和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。城市內(nèi)部地價差別是地域結(jié)構(gòu)變化的重要因素 ， 不同職能土地利用效率不同，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也不同 ，土地使用者對土地的需求量是建立在對土地價格有支付能力的基礎(chǔ)上的。通過基準(zhǔn)地價的更新，調(diào)整地價政策 ，從而 在城市地價差別這一杠桿的作用下，不同職能地域之間相互競爭，使城市土地利用趨向最優(yōu)配置，改變原來不合理的城市用地格局，推動城市土地利用形態(tài)的動態(tài)發(fā)展。如利用高地價政策使一些原位于城市中心位置，經(jīng)濟(jì)效益卻較差或環(huán)境污染大的企業(yè)由于無力支付高地價而退出城市的較優(yōu)地段，取而代之的是經(jīng)濟(jì)效益高、污染小或無污 染的企業(yè)。 三、基準(zhǔn)地價及時更新可以顯化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市生態(tài)環(huán)江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 2 境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，有利于投資者對未來地價進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，增強(qiáng)他們對投資的信心。 四、在 全面 建立動態(tài)監(jiān)測體系的基礎(chǔ)上，將 其 應(yīng)用于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新，可有效地減少基準(zhǔn)地價更新的時間和精力，提高基準(zhǔn)地價更新工作的效率，使基準(zhǔn)地價能夠很好地保持現(xiàn)勢性。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評估 咨詢 有限 公司 錯誤 !未找到引用源。 3 第二章 技術(shù)路線、程序與方法 第一節(jié) 技術(shù)路線與程序 一、技術(shù)依據(jù) 《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》 GB/T 185072020 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 GB/T 185082020 《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》 TD1001－ 1993 《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》 TD/T10092020 《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范》（ 2020） 二、技術(shù)路線 (一 ) 總體技術(shù)路線 本次 灌南縣 城區(qū) 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線是在 2020年 灌南縣 城鎮(zhèn)土地定級估價成果和 2020年 灌南縣 地價動態(tài)監(jiān)測體系成果的基礎(chǔ)上，通過估價師實地查勘和咨詢當(dāng)?shù)貙＜遥瑢⒐ぷ鞣秶鷥?nèi)的土地按用途確定不同地價區(qū)段，利用市場交易樣點對地價區(qū)段進(jìn)行檢驗和確定。利用 灌南縣 基準(zhǔn) 地價更新信息系統(tǒng)建立樣點地價空間數(shù)據(jù)庫，測算不同用途監(jiān)測點地價 ， 然后利用不同用途的監(jiān)測點地價測算結(jié)果，采用計算機(jī)信息系統(tǒng)按照監(jiān)測點面積加權(quán)方法測算區(qū)段地價，綜合分析計算機(jī)測算的區(qū)段地價結(jié)果，結(jié)合各區(qū)段實際狀況，最終確定各用途區(qū)段基準(zhǔn)地價。采用特爾斐法確定區(qū)段地價影響因素的權(quán)重，并調(diào)查市場交易樣點，測算各區(qū)段基準(zhǔn)地價的變動幅度，建立宗地地價的修正體系。在此基礎(chǔ)上，按地價水平接近、土地利用類型相似的原則，采用數(shù)理統(tǒng)計方法對劃分的地價區(qū)段進(jìn)行歸并，形成分用途土地級別并確定各用途土地級別基準(zhǔn)地價，從而建立