【文章內(nèi)容簡介】 19862020） 南縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 19992020 年） 南縣統(tǒng)計(jì)年鑒（ 20 20 2020 年） 六、基準(zhǔn)地價(jià)更新的理論基礎(chǔ) 基準(zhǔn)地價(jià)成果更新是對城鎮(zhèn)不同類別土地在特定經(jīng)濟(jì)水平條件下土地市場價(jià)值的重新評定，它必須考慮三個方面的因素：一是土地本身的區(qū)位條件，二是土地上的投入與產(chǎn)出，三是當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅墓┬锠顩r，三者缺一不可。因此，基準(zhǔn)地價(jià)成果更新勢必涉及自然、社會、經(jīng)濟(jì)等各個方面，是綜合性、區(qū)域性、技術(shù)性都很強(qiáng)的工作，它必須以科學(xué)的理論為依據(jù)。主要包括如下幾個方面： 馬克思的地租、地價(jià)理論 馬克思認(rèn)為地租所 反映的是一種社會關(guān)系，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式 , 他從質(zhì)和量兩方面對地租進(jìn)行分析，認(rèn)為地租有絕對地租和級差地租Ⅰ 、級差地租 Ⅱ 三種形式，馬克思還認(rèn)為，土地價(jià)格不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供地租的購買價(jià)格，它是可以按普通利息率計(jì)算的，即土地價(jià)格 =地租 /利息率。 區(qū)位理論 城鎮(zhèn)土地因其相對位置不同，在空間上表現(xiàn)了不同的使用價(jià)值、不同的經(jīng)濟(jì)效益和不同的地租地價(jià)。土地區(qū)位的差異使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益和土地收益以及市場交易形成的地價(jià)會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上的經(jīng)濟(jì)收益也會相差很 大。因此，城鎮(zhèn)土地地租地價(jià)水平很大程度上取決于土地的宏觀、中觀和微觀區(qū)位條件和區(qū)位聯(lián)系。 城鎮(zhèn)土地利用分類理論 城市土地按其實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利用方式可分為不同的用地類型，不同用地類型有其相應(yīng)的用地要求和選擇條件，從而表現(xiàn)出不同的土地利用特點(diǎn)，進(jìn)而形成城市內(nèi)不同的土地收益和不同的地價(jià)分布。在各種用地類型中，能夠在使用過程中直接獲得經(jīng)濟(jì)收益，即直接產(chǎn)生土地級差收益的主要是商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地，因此，本次基準(zhǔn)地價(jià)成果更新按商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地三大類進(jìn)行。 規(guī)劃理論 在影響土地質(zhì)量的眾多因素中，城 市規(guī)劃對土地質(zhì)量有很大的影響。城市規(guī)劃的一個主要內(nèi)容就是城市用地結(jié)構(gòu)的研究和土地利用的研究，通過城市規(guī)劃確定城市用地類型、合理配置基礎(chǔ)設(shè)施、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)城市的發(fā)展方向，從而影響城市土地的利用。因此，城市規(guī)劃直接影響土地質(zhì)量的好壞和地價(jià)高低且極為明顯。 七、基準(zhǔn)地價(jià)更新原則 按照國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T185082020）要求和縣城規(guī)劃區(qū)實(shí)際情況，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新遵循以下基本原則： 預(yù)期收益原則 預(yù)期收益原則是指以估價(jià)對象在正常利用條件下的未來可觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。價(jià)值決定于市場 參與者對未來利益的預(yù)期。依據(jù)預(yù)期收益原則，對商品房開發(fā)和二手房交易的成交售價(jià)和租金狀況進(jìn)行調(diào)查，便可進(jìn)行調(diào)查樣點(diǎn)測算，為基準(zhǔn)地價(jià)更新提供科學(xué)依據(jù)。 替代原則 替代原則是指以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不能明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。土地價(jià)值，通 常由可替代土地的價(jià)格所決定。 替代原則是三種基本估價(jià)方法 ——市場比較法、成本逼近法和收益還原法的基礎(chǔ)。替代原則是進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)同一性檢驗(yàn)，樣點(diǎn)地價(jià)容積率、期日等系列修正和地價(jià)區(qū)段劃分的理論依據(jù)。 最有效利用原則 最有效利用原則是指以估價(jià)對象的最有效利用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求來衡量，必須符合法律上（包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓合同等）許可、技術(shù)上許可、經(jīng)濟(jì)上許可、價(jià)值最大化等四個標(biāo)準(zhǔn)。對不同容積率的樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行容積率修正，就是基于這一原則。 供需原則 在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給的均衡點(diǎn)，需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。由于土地具有地理位置的固定性、面積的 有限性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行，即土地不能實(shí)行完全競爭。在進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新時，必須考慮商業(yè)、住宅、工業(yè)用地在供需矛盾方面的差別。 報(bào)酬遞增遞減原則 報(bào)酬遞增遞減原則是指考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。在土地估價(jià)中表現(xiàn)為如果一宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、建筑容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益就會開始下降。報(bào)酬遞增遞減原則有利于確定待估宗地的最佳集約度和最佳規(guī)模?；谶@ 一原則，在進(jìn)行樣點(diǎn)地價(jià)容積率修正時，必須確定各級別各類用地的合理容積率區(qū)段。 貢獻(xiàn)原則 貢獻(xiàn)原則是指土地總收益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。貢獻(xiàn)原則說明，在整體土地價(jià)值中，特定因素的價(jià)值可由其對整體土地價(jià)值的貢獻(xiàn)方式，或者假設(shè)無此因素時從整體土地價(jià)值中扣減的數(shù)額來衡量。剩余法和收益還原法在樣點(diǎn)地價(jià)測算時，必須剝離出其它生產(chǎn)要素和房屋。設(shè)備、經(jīng)營等帶來的收益或價(jià)值。 變動原則 一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價(jià)格也有同樣情形 ，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。由于這些因素都在變動之中，應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。根據(jù)變動原則，首先設(shè)定了本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的地價(jià)內(nèi)涵和評估基準(zhǔn)日，對樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行了期日修正。 八、組織管理 組織準(zhǔn)備 成立了由主管國土工作的副縣長石錄明任組長，縣政府辦副主任周曙光和縣國土資源局局長李紹謙任副組長，縣發(fā)展和改革局副局長周建成中、縣統(tǒng)計(jì)局副局長李羅兵、縣 規(guī)劃局副局長陳選球、縣房地產(chǎn)管理局副局長彭庭柱、縣工業(yè)和信息化局副局長陳忠民、縣交通運(yùn)輸局副局長曾志威、縣城投公司副總經(jīng)理彭華、縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會副主任羅高輝、縣國土資源局 副局長 湯偉文、縣財(cái)政局總經(jīng)濟(jì)師葉大軍和縣城鄉(xiāng)建設(shè)局總經(jīng)濟(jì)師肖東君為成員的 基準(zhǔn)地價(jià)更新 領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)此項(xiàng)工作的開展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室 ， 縣國土資源局 副局長 湯偉文兼辦公室主任，縣國土資源局地產(chǎn)股長戴玉泉任辦公室副主任。 技術(shù)準(zhǔn)備 南縣南湖地價(jià)評估咨詢有限公司 作 為技術(shù)承擔(dān)單位具體負(fù)責(zé)技術(shù)工作。 召開專門的協(xié)調(diào)會議和技術(shù)研討會議 召 開專門的協(xié)調(diào)會議和技術(shù)研討會議，討論此項(xiàng)工作的整體思路和技術(shù)路線，收集資料以及確定技術(shù)方法，嚴(yán)格按《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》實(shí)施。 加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理 及時向縣政府上報(bào)工作進(jìn)度，及時反饋項(xiàng)目研究中出現(xiàn)的問題。項(xiàng)目完成后，及時邀請上級部門進(jìn)行驗(yàn)收及報(bào)告審查，準(zhǔn)時、高質(zhì)量地提交項(xiàng)目研究成果。 九 、工作計(jì)劃 全部工作共分為前期準(zhǔn)備、資料收集、內(nèi)業(yè)處理、成果匯總、意見征詢、成果驗(yàn)收、上報(bào)審批等 6 個階段。工作計(jì)劃見表 13。 表 13 南縣基準(zhǔn)地價(jià)更新（評估）項(xiàng)目工作計(jì)劃表 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 一、準(zhǔn)備階段（ —） 向上級部門報(bào)批 工作實(shí)施方案 向上級上報(bào)工作方案，縣政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組，落實(shí)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)和各相關(guān)部門提供資料。 成立分工明確的工作組 （ 1）國土局成立領(lǐng)導(dǎo)小組； （ 2）成立技術(shù)指導(dǎo)小組； （ 3）成立項(xiàng)目管理小組； （ 4）建立監(jiān)督檢查制度。 制定工作制度和方案 （ 1）制定外業(yè)調(diào)查工作計(jì)劃和制度； （ 2）完善南縣基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方案； （ 3）完善南縣估價(jià)信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案。 搜集工作底圖 及圖件編輯 （ 1） 1:10000 及 1:25000 數(shù)字化地形圖； （ 2）數(shù)字化交通圖及 2020 年規(guī)劃道路網(wǎng)； （ 3）專題圖（環(huán)境質(zhì)量調(diào)查分布圖、園林綠地分布圖、人口分布圖等）。 調(diào)查表格 設(shè)計(jì)及印刷 （ 1）土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓調(diào)查表；（ 2）土地使用權(quán)出租調(diào)查表；（ 3）私舊房買賣調(diào)查表；（ 4）商品房出售調(diào)查表；（ 5）房屋出租調(diào)查表；（ 6）工業(yè)、倉儲企業(yè)用地情況調(diào)查表；（ 7）征地、拆遷、土地開發(fā)調(diào)查表。 收集有關(guān)資料、 組織人員培訓(xùn) （ 1）按工作方案收集相關(guān)部門資料； （ 2）人員培訓(xùn)：主要包括調(diào)查的范圍、目的、工作對象、工作方法，調(diào)查的 基本要求以及調(diào)查表格的填寫方法、樣點(diǎn)的上圖方法、各類型樣點(diǎn)的調(diào)查方法，外業(yè)調(diào)查注意事項(xiàng)等； （ 3）學(xué)習(xí)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，編寫《南縣土地定級估價(jià)工作手冊》。 二、資料收集階段（ —） 土地估價(jià)資料收集 土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓、商品房出售、私房買賣、房屋出租、工業(yè)企業(yè)和倉儲用地調(diào)查表、土地使用權(quán)出租、土地聯(lián)營入股、聯(lián)合建房、征地、拆遷、土地開發(fā)等估價(jià)資料的調(diào)查。 其他相關(guān)資料收集 土地還原利率、房屋還原利率、房屋重置價(jià)、房屋耐用年限、房屋殘置率 、銀行存貸款利率、各種房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、物價(jià)指數(shù)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。 召開領(lǐng)導(dǎo)小組全體會議 召開各級領(lǐng)導(dǎo)小組會議，解決工作中存在的問題。 三、內(nèi)業(yè)處理階段（ —） 開發(fā)適合南縣土地 定級估價(jià)信息系統(tǒng) 組織力量開發(fā)南縣估價(jià)土地定級估價(jià)信息系統(tǒng)。 調(diào)查資料的分析整理 （ 1）檢查內(nèi)容是否遺漏，數(shù)據(jù)是否符實(shí)； （ 2）從定級與估價(jià)二方面進(jìn)行資料歸類。 資料的錄入及建庫 （ 1）按因子的圖形和屬性要求，制定合理的數(shù)字化方案； （ 2）建立相應(yīng)類型的圖形數(shù)據(jù)庫； （ 3）進(jìn) 行圖形編輯，檢查數(shù)字化中的錯誤； （ 4）建立屬性數(shù)據(jù)庫； （ 5）配符號顯示，檢查和修正圖形和屬性數(shù)據(jù)的錯誤。 估價(jià)資料處理 建立空間數(shù)據(jù)庫，并對資料進(jìn)行處理，按《規(guī)程》規(guī)定初步確定商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)，并建立宗地地價(jià)修正體系。 召開專家和 領(lǐng)導(dǎo)小組會議 不定期召開如商服中心、權(quán)重打分、工作協(xié)調(diào)等專家或領(lǐng)導(dǎo)小組會議。 初步成果分析與校核 初步確定各級別各類用地基準(zhǔn)地價(jià)。 四、成果匯總階段（ —） 成果匯總 （ 1）建立城市土地價(jià)格調(diào)查信息系統(tǒng)； （ 2） 編寫基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告； （ 3）繪制基準(zhǔn)地價(jià)成果圖、《規(guī)程》規(guī)定的其它圖件； (4)編制地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)報(bào)告，繪制地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)分布圖 （ 5）編寫有關(guān)專題報(bào)告； （ 6）各類成果數(shù)字化存檔。 五、意見征詢階段（ —） 意見征詢 （ 1）召開專家咨詢會及評審會； （ 2）舉行聽證會聽取群眾意見 （ 3）歸納和整理各方面意見和建議，并調(diào)整完善。 六、驗(yàn)收、鑒定與上報(bào)審批階段（ . 1 以后） 驗(yàn)收與上報(bào) （ 1）領(lǐng)導(dǎo)小組驗(yàn)收審核； （ 2）成果上報(bào)審批； （ 3）媒體宣傳 。 十、成果要求 （ 一 ） 文字成果 南縣縣城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作方案、工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告。 （二）圖件成果 南縣縣城規(guī)劃區(qū)商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地地價(jià)圖、地價(jià)樣點(diǎn)分布圖。 （三）表格成果 南縣縣城規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表、宗地地價(jià)修正系數(shù)表、宗地地價(jià)因素說明表。 （四）計(jì)算機(jī)成果 文字成果和圖件成果光盤。 第二章 資料收集與整理 基準(zhǔn)地價(jià)更新是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，涉及社會、經(jīng)濟(jì)、人文、歷史、自然和地理等多方面因素。因此，只有依據(jù)充分而準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料才能對基準(zhǔn)地價(jià)作出科學(xué)、合理的評估。為收集到的資料準(zhǔn) 確、可靠，在資料的收集過程中必須遵循科學(xué)的原則，必須充分準(zhǔn)備、嚴(yán)密組織、合理安排。資料收集齊全以后，必須對其進(jìn)行必要的整理，剔除異常資料，并對收集到的資料進(jìn)行總體評價(jià)，看是否能夠滿足基準(zhǔn)地價(jià)評估的需要，以便及時進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查。對資料進(jìn)行整理也有利于后期樣點(diǎn)地價(jià)的測算和圖件的編制。 第一節(jié) 資料收集的基本原則 規(guī)范性原則 即保持所有的資料的統(tǒng)一、實(shí)用。在調(diào)查前，統(tǒng)一調(diào)查表格、統(tǒng)一調(diào)查方法，以獲取規(guī)范的資料，既有利于準(zhǔn)確測算，又有利于資料的重復(fù)利用和比較分析。 典型性原則 土地估價(jià)的資料涉及面寬，數(shù)量多，分布廣。要求所取得的資料具有典型性，能代表樣本所在區(qū)域的特征，并在地域空間上合理分布，盡可能地反映樣點(diǎn)所在區(qū)域的整體地價(jià)水平，以保證基準(zhǔn)地價(jià)的代表性和一般性。 準(zhǔn)確性原則 基礎(chǔ)資料是基準(zhǔn)地價(jià)更新的直接依據(jù)，其準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到基準(zhǔn)地價(jià)成果的科學(xué)性。因此，在資料收集過程中，要力求準(zhǔn)確，去偽存真，以盡可能避免失真資料對更新工作的消極影響。為了保證調(diào)查資料的準(zhǔn)確、詳實(shí)，除專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查外，對標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)進(jìn)行復(fù)查，并隨機(jī)抽查其他部分樣點(diǎn)。 系統(tǒng)性原 則 基準(zhǔn)地價(jià)成果的綜合性特點(diǎn)要求資料收集帶有系統(tǒng)性，盡可能全面地收集到各種相關(guān)資料，為獲得全面、可靠的基準(zhǔn)地價(jià)成果創(chuàng)造條件。 時效性原則 要求樣點(diǎn)資料均為近兩年的交易資料，這樣可使測算的地價(jià)易于進(jìn)行時間修正，從而保證地價(jià)的現(xiàn)實(shí)性。 重點(diǎn)性原則 在繁華商業(yè)中心區(qū)及地價(jià)變化幅度較大的區(qū)域，要求樣點(diǎn)相對密集；對地 價(jià)較穩(wěn)定及城鎮(zhèn)外圍區(qū)域，樣點(diǎn)可適當(dāng)稀疏一些。 第二節(jié) 資料收集的程序 資料收集的基本程序如圖 21 所示，主要包括八個方面，一是擬定