【正文】 南縣城鎮(zhèn)基準地價更新 技 術(shù) 報 告 南 縣 國 土 資 源 局 南縣南湖地價評估咨詢有限公司 二 Ο一一年十一月 南縣城鎮(zhèn)基準地價更新領(lǐng)導小組 組 長：石錄明 副組長：周曙光、李紹謙 成 員；周建中、李羅兵、陳選球、彭庭柱、 陳忠民、曾志威 、 彭 華、羅高輝、 湯偉文、葉大軍、肖東君 辦公室主任：湯偉文 辦公室副主任；戴玉泉 南縣城鎮(zhèn)基準地價更新技術(shù)小組 總 負 責：湯偉文 技術(shù)負責：杜勝凡 、戴玉泉 內(nèi)業(yè)測算：劉麗云、張曉云、劉 念 圖件編制：曹 嬉 媛、宋志宏 報 告撰寫：張曉云、 杜勝凡 報告審定：湯偉文 、戴玉泉 報告校對：劉 念、 曹嬉媛 目 錄 第一章 概 述 ....................................................................................................................................................1 第一節(jié) 南縣概況 ..................................................................................................... 1 第 二節(jié) 南縣縣城概況 ............................................................................................. 5 第三節(jié) 基準地價更新工作概述 ............................................................................... 6 第二章 資料收集與整理 .................................................................................................................................. 17 第一節(jié) 資料收集的基本原則 ................................................................................. 17 第二節(jié) 資料收集的程序 ........................................................................................ 18 第三節(jié) 資料收集的內(nèi)容 ........................................................................................ 19 第四節(jié) 資料整理匯總 ........................................................................................... 20 第三章 均質(zhì)區(qū)域劃分及級別調(diào)整 ................................................................................................................ 21 第一節(jié) 土地定級原則 ........................................................................................... 21 第二節(jié) 土地定級的技術(shù)路線 ................................................................................. 22 第三節(jié) 均質(zhì)區(qū)域的劃分 ........................................................................................ 24 第四節(jié) 樣點地價的測算 ........................................................................................ 26 第五節(jié) 土地級別的確定 ........................................................................................ 42 第四章 縣城規(guī)劃區(qū)基準地價 ......................................................................................................................... 46 第一節(jié) 基準地價更新的方法 ................................................................................. 47 第二節(jié) 基準地價內(nèi)涵設定 .................................................................................... 48 第三節(jié) 基準地價的確定 ........................................................................................ 52 第五節(jié) 基準地價成果分析 .................................................................................... 59 第五章 宗地地價修正體系 ............................................................................................................................. 66 第一節(jié) 體系設計 ................................................................................................... 66 第二節(jié) 宗地地價修正系數(shù)表的編制 ....................................................................... 68 第三節(jié) 宗地地價修正體系 ..................................................................................... 72 第四節(jié) 宗地地價修正體系的應用 .......................................................................... 84 第六章 鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估 ............................................................................................................................. 94 第一節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況簡介 ........................................................................................... 94 第二節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)分等 ................................................................................................... 97 第三節(jié) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價 ..........................................................................................103 第七章 基準地價更新成果的分析與應用 ................................................................................................ 109 第一節(jié) 成果的內(nèi)容及特點 ...................................................................................109 第二節(jié) 成果的應用 .............................................................................................. 110 第一章 概 述 第一節(jié) 南縣概況 一、地理位置 南縣位于湖南省北部，洞庭湖西北部，是益陽市轄最北端的縣級行政區(qū)。南縣地處東經(jīng) 112176。10′53″至 112176。49′06″，北緯 29176。03′06″至 29176。31′37″之間，縣境東北部、東部與華容、岳陽緊鄰；南部與沅江接壤；西南瀕 松澧 洪道與漢壽、常德相望；西部與安鄉(xiāng)交界；北部與湖北石首毗連?？h城 南洲鎮(zhèn)東距沿長江開放城市岳陽 100 公里，南離省會長沙 200 公里，與長株潭經(jīng)濟圈相鄰，北到長江黃金水道 30 公里（圖 11）。 圖 11 南縣區(qū)位圖 二、行政區(qū)劃、人口及交通 南縣東西跨 ，南北跨 ，土地面積 1065 km2，占全省土地面積的 %。 2020 年，南縣將 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)整為 12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 10 個鎮(zhèn)、 2 個鄉(xiāng)）， 分別為南洲鎮(zhèn)、華閣鎮(zhèn)、明山頭鎮(zhèn)、 烏嘴 鄉(xiāng)、青樹嘴鎮(zhèn)、茅草街鎮(zhèn)、三仙湖鎮(zhèn)、中魚口鄉(xiāng)、浪拔湖鎮(zhèn)、麻河口鎮(zhèn)、武圣宮鎮(zhèn)和廠窖鎮(zhèn)。南洲鎮(zhèn)為縣 人民 政府所在地，為全縣政治 、 經(jīng)濟 、 文化 中心。 圖 12 南縣行政區(qū)劃圖 2020 年末，全縣總?cè)丝? 萬人，常住人口 萬人。人口自然增長率為 ‰ 。 南縣交通便捷，省道 S20 S204 和 S306 相交于此，有茅草街千噸級港口。茅草街大橋、 省道 S204 復線工程 已建成通車，杭瑞高速公路即將建成，益南高速公路也已啟動。水上運輸比較發(fā)達， 松澧 洪道、藕池河與南茅運河貫穿西部和中部地區(qū)，縣域內(nèi)重要港口茅草街港是湖南省十大港口之一，千噸級船泊可直駛港口，并且各類條件優(yōu)于其他內(nèi)河港口，是洞庭湖水系中的航運樞紐之一?？h域水陸交通便利，為湘北重要的交通樞紐。 三、自然地理條件 （一）地形地貌 南縣地處長江中下游，由洞庭湖淤積而成。地勢自西向東南微傾，平均海拔 米，高差不足 10 米，除明山、寄山兩處山崗外，一馬平川，屬于典型的平原地形。境內(nèi)土地肥沃， 5 條自然江河流貫其中，域內(nèi)河渠縱橫，湖塘密布，水域面積占總面積的三分之一以上，有 “洞庭明珠 ”之譽。 （二）氣候 南縣境內(nèi)氣候適宜，年平均氣溫 ℃ ，降水量 ，雨日 天，日照時數(shù) 小時。屬亞熱帶過渡到季風濕潤氣候類型，冬涼夏暖，四季分明，熱量 充足，雨水充沛，日照時長，有霜期短，可為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供優(yōu)越的自然條件。 （三）植被 南縣有林業(yè)用地面積 萬公頃，有林地面積 萬公頃，活立林蓄積量 萬立方米，森林覆蓋率 %。 （四）水資源 境內(nèi)江河密布，水網(wǎng)勾連。長江水系的藕池河 5 條支流和松澧洪道流經(jīng)南縣，注入洞庭，全長 222km，將全縣切割為南鼎、南漢、和康、育樂、大通湖、同興 6 個堤垸。垸內(nèi)有南茅運河、五七運河、烏嘴疏河 3 條運河，總長 62km。豐富的水利資源既是南縣農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的命脈，又為水運交通提供了極其便利的條件。 （五）名勝風 景 境內(nèi)人文景觀豐富。位于縣城北隅的赤松亭，相傳建于梁文帝二年，現(xiàn)古跡猶存。社會捐資建設的廠窖慘案遇難同胞紀念碑莊嚴肅穆，吊者如云，被列為全省愛國主義教育基地。以我黨早期軍事家段德昌名字命名的“德昌公園”占地500 多畝，園內(nèi)有烈士墓、將軍紀念碑、銅像、寶塔及人工湖等景點。 四、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展 （一）國民經(jīng)濟 2020 年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算比上年增長％，增幅同比提高 個百分點。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 ％，其中工業(yè)增加值 億元，增長％；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)的比重為::。按常住人口計算人均生產(chǎn)總值為 14087 元。 財政收支增長較快。 2020 年全縣實現(xiàn)財政一般預算收入 億元，比上年增長 ％。 （二）社會事業(yè) 科技和教育事業(yè)： 2020 年，全縣高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè) 2 個。全縣國有企