【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 準(zhǔn)地價(jià)更新工作的基礎(chǔ)上,本著高起點(diǎn)、超前性、科學(xué)性、創(chuàng)新性、自動(dòng)化的原則,以市場(chǎng)交易資料為依據(jù),嚴(yán)格遵循《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,應(yīng)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和GIS技術(shù),全面完成章丘市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新各項(xiàng)任務(wù)。 (1)馬克思地租理論和土地價(jià)值論 (2)土地區(qū)位理論 (3)城市土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)理論 (1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》。 (2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。 (3)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》。 (4)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》。 5《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。 (6)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國(guó)土資發(fā)[2006] 307號(hào))。 (1)章丘市土地利用總體規(guī)劃。 (2)章丘市城市總體規(guī)劃。 (3)《章丘統(tǒng)計(jì)年鑒》(2003年2006年)。 (4)章丘市土地交易資料(2003年2006年)。 (5)《章丘市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》(2002年)。 (6)章丘市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新圖件資料(2002年)。 (7)章丘市鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)圖件資料(2002年)。 本次城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍參照章丘市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃確定,具體范圍為:西至埠村路,東至三澗溪村東側(cè),北至崗子村、濟(jì)鋼耐火材料廠一線,南至大學(xué)園區(qū)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新對(duì)象包括4個(gè)辦事處及14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(包括圣井辦事處、棗園辦事處、龍山辦事處、埠村辦事處、刁鎮(zhèn)、普集鎮(zhèn)、相公莊鎮(zhèn)、官莊鄉(xiāng)、繡惠鎮(zhèn)、文祖鎮(zhèn)、水寨鎮(zhèn)、寧家埠鎮(zhèn)、高官寨鎮(zhèn)、黃河鄉(xiāng)、垛莊鎮(zhèn)、曹范鎮(zhèn)、辛寨鄉(xiāng)、白云湖鎮(zhèn)),評(píng)價(jià)范圍參照各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定。圖1?2 2007年章丘市城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍 以2002年章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果為基礎(chǔ),進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查,調(diào)查分析影響城鎮(zhèn)土地級(jí)別的相關(guān)因素,確定影響主要用地類型的因素及影響程度。調(diào)查土地的主要交易形式及其相應(yīng)的價(jià)格水平。各類土地的價(jià)格形成因素及影響程度。土地價(jià)格之間及土地價(jià)格與各形成因素之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段,全面完成城鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,建立基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)更新系統(tǒng)。 1)完成上述范圍內(nèi)土地級(jí)別更新工作。 2)在定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行地價(jià)測(cè)算,擬定上述工作區(qū)內(nèi)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)因素修正系數(shù)表及其因素指標(biāo)說明表。 3)編制城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖。 4)編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)圖。 5)撰寫城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告、工作報(bào)告。 6)建立土地定級(jí)因素、因子空間數(shù)據(jù)庫(kù)和相應(yīng)的關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)。 土地質(zhì)量受土地自然屬性及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等多種因素的影響,不同城鎮(zhèn)的土地各有其特點(diǎn)。因此,在本次城區(qū)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中,定級(jí)估價(jià)因素的選擇、定級(jí)估價(jià)方法的應(yīng)用等都要充分考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行綜合分析, 按綜合差異劃分土地級(jí)別,更新基準(zhǔn)地價(jià)。 在影響土地質(zhì)量的眾多因素中,往往是幾個(gè)因素、因子起主導(dǎo)作用。由于受城市規(guī)劃的限制以及其它因素的影響,其中的一個(gè)或幾個(gè)主導(dǎo)因素發(fā)生了變化,從而導(dǎo)致了城區(qū)土地的質(zhì)量和價(jià)值的變化。因此,本次城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)重點(diǎn)分析對(duì)土地級(jí)別、地價(jià)具有重要作用的因素,突出主導(dǎo)因素的影響。只有把握分析這些變化了的主導(dǎo)因素、因子,才能使工作具有簡(jiǎn)捷性、科學(xué)性。 定性和定量是兩個(gè)互補(bǔ)的研究方法。在城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中,除對(duì)某些難以定量的因素、因子采用定性分析外,應(yīng)盡量把定性的經(jīng)驗(yàn)性分析進(jìn)行定量化,在確定城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)的初步方案時(shí)以定量分析為主,城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)的調(diào)整和最終定案依靠定性分析。這樣不僅便于對(duì)各方面進(jìn)行綜合、歸納,也便于中間與最終成果的處理分析,并能有效地克服人的主觀隨意性,提高工作的精度。 城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果應(yīng)符合城鎮(zhèn)內(nèi)部土地收益分布規(guī)律。 基準(zhǔn)地價(jià)更新必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向,價(jià)格是在商品交換過程中實(shí)現(xiàn)的,它是基準(zhǔn)地價(jià)更新的客觀依據(jù)。隨著我國(guó)土地有償使用制度的實(shí)行和地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育,地價(jià)逐步接近市場(chǎng)價(jià)格?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中明確要求,基準(zhǔn)地價(jià)的確定在地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的情況下以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為主,以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為輔,這一原則適用于基準(zhǔn)地價(jià)更新。因此,運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)、理論和方法認(rèn)識(shí)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系和運(yùn)行特點(diǎn),弄清市場(chǎng)地價(jià)的形成機(jī)制和配置規(guī)律,是科學(xué)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的必然要求。 城市土地具有位置固定、數(shù)量有限、級(jí)差收益明顯,以及適宜性突出等特點(diǎn),致使土地供給與需求方面的競(jìng)爭(zhēng)局限于具體地段,土地價(jià)格具有較強(qiáng)壟斷性。但是在地價(jià)調(diào)整過程中具有類似質(zhì)量和區(qū)位條件的土地在功能上具有相互替代的可能性,特別是同一均質(zhì)地域上的土地替代性更大。因此,要以土地替代性原理為指導(dǎo),對(duì)各級(jí)各類土地市場(chǎng)資料進(jìn)行整理分析,分別將各級(jí)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)更新到相應(yīng)水平。 遵循比較原則,是指土地定級(jí)估價(jià)應(yīng)以多種方法進(jìn)行土地級(jí)別評(píng)定和土地價(jià)格評(píng)估,相互比較,取得客觀合理的估價(jià)結(jié)果。 地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng),從縱向看,不同時(shí)期地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同,地價(jià)影響因素的變化特征不一樣,地價(jià)水平也不同。從橫向看,即使在相同時(shí)期的不同地域因土地條件、用途的差別,土地的價(jià)格水平也有較大區(qū)別。因此,比較分析是調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)的重要手段,通過地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的多角度全面比較,便于我們把握地價(jià)變化的普遍性和特殊性,評(píng)估客觀合理的基準(zhǔn)地價(jià)。 城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作需要進(jìn)行大量數(shù)據(jù)處理和圖件編制,采用常規(guī)技術(shù)手段處理速度慢、精度低、適應(yīng)性差、更新困難。本次城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新應(yīng)高起點(diǎn),充分利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)技術(shù),實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)處理和圖件編制的自動(dòng)化,以加快工作速度,提高成果質(zhì)量,以利于成果的應(yīng)用和適時(shí)更新。 為了客觀、準(zhǔn)確地反映各級(jí)各類土地的地價(jià)平均水平,我們遵循上述原則,結(jié)合章丘市城鎮(zhèn)實(shí)際,編制了章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線,其基本思路是: 按照國(guó)土資源部和山東省國(guó)土資源廳統(tǒng)一工作部署和技術(shù)要求,以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》為主要技術(shù)依據(jù),借鑒國(guó)內(nèi)已有的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新的經(jīng)驗(yàn),從本市實(shí)際情況出發(fā),充分利用已有的土地定級(jí)估價(jià)成果、城市規(guī)劃成果和土地市場(chǎng)交易資料,采用先進(jìn)的理論、方法,借助先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù),全面調(diào)查分析影響土地級(jí)別及價(jià)格的相關(guān)因素、土地價(jià)格交易形式及相應(yīng)價(jià)格水平,以及土地價(jià)格與影響因素之間相關(guān)關(guān)系,利用Mapinfo軟件平臺(tái)、 GIS 開發(fā)平臺(tái)、Vc和Client/Server體系進(jìn)行二次開發(fā)的應(yīng)用模塊,實(shí)現(xiàn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的全局更新。 (1)章丘市城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新工