項(xiàng)目地塊土地價(jià)格評估報(bào)告(完整版)
【正文】 物高度為17米左右◆ 建筑類型：政府機(jī)構(gòu)；住宅；學(xué)校等，以政府辦公樓及教學(xué)樓居多地塊交通狀況◆ 地塊周邊的市政路網(wǎng)貫穿項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目地塊地處東西方向有健康西路道路北側(cè)，向東400米左右有西安路貫穿南北?！? 三次產(chǎn)業(yè)比例由“九五”∶40∶∶∶，實(shí)現(xiàn)了由“二一三”到“二三一”的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場狀況指標(biāo)2003年2004年2005年累計(jì)銷售同比增長累計(jì)銷售同比增長累計(jì)銷售同比增長地產(chǎn)投資215673㎡％345923㎡％486592㎡％商品房銷售額195069㎡％226622㎡％293781㎡％項(xiàng)目地塊區(qū)域內(nèi)居民住宅形態(tài)及比重◆ 本區(qū)域內(nèi)目前在建項(xiàng)目均為小高層或高層，而實(shí)際產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)收重為多層◆ 項(xiàng)目地塊周邊目前尚未有多層產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面政策法規(guī)◆ 根據(jù)建設(shè)部近期頒發(fā)有關(guān)嚴(yán)格限制低容積率高檔住宅的開發(fā)◆ 淮安市根據(jù)相關(guān)購房稅收規(guī)定，144平米的住房稅率為4％，144平米以下的住宅稅率為2％地塊所在區(qū)域土地供應(yīng)狀況◆ 目前根據(jù)清河區(qū)土地供應(yīng)狀況來看，核心商圈的土地稀缺，同時(shí)土地開發(fā)成本高，核心商圈內(nèi)不在開發(fā)多層住宅項(xiàng)目，重點(diǎn)以開發(fā)商業(yè)及高檔商住項(xiàng)目為主。度左右健康西路沿街面長約80米左右，最長進(jìn)深450米左右三、地塊價(jià)值分析環(huán)境價(jià)值◆ 原生森林形成項(xiàng)目開發(fā)的一大買點(diǎn)，塑造都市圈最佳生態(tài)居住環(huán)境。此方法不適合本項(xiàng)目地塊評估。依據(jù)項(xiàng)目盈利10％進(jìn)行定位測算:在銷售過程中成本部分將增加營銷推廣費(fèi)用5％（銷售均價(jià)5％）＝119元/㎡開發(fā)商住總收入＝銷售均價(jià)開發(fā)總面積＝2380元/㎡90000㎡=21420萬元開發(fā)總成本＝開發(fā)安置房（除去土地成本）＋開發(fā)總成本（除去土地成本）＝6588萬元＋12929萬元＝19517萬元收益總額＝開發(fā)商住總收入－開發(fā)總成本＝21420萬元－19517萬元＝1903萬元17。（一）、基本條件開發(fā)總面積114畝；；；退還安置房土地面積不算在總開發(fā)土地面積內(nèi)。(一)以地面地價(jià)為基礎(chǔ)，在容積率等修正系數(shù)的控制下，利用地價(jià)分配率求出各樓層土地利用方式作用于土地產(chǎn)生的價(jià)格，進(jìn)而以土地單位面積上承載的各類利用方式作用形成的總價(jià)格增加值與土地總面積相乘得到總地價(jià)。項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及差異◆ 本市目前房地產(chǎn)住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分布在，清河區(qū)東側(cè)水渡廣場周邊及清浦區(qū)沿承德南路沿線東側(cè)◆ 商業(yè)項(xiàng)目集中在以淮海廣場輻射500米左右的范圍◆ 本項(xiàng)目地塊周邊500米左右，目前尚未有住宅及商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)◆ 本項(xiàng)目地塊屬本市政府行政辦公及高教校區(qū)板塊項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)◆ 商品房多層住宅均價(jià)約2374元/㎡左右，目前無項(xiàng)目開發(fā)◆ 商品房小高層住宅均價(jià)約2685元/㎡左右◆
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