廣州澳口村改造土地價值評估研究(完整版)
【正文】 ，探討城中村整體改造過程中，結(jié)合土地價值評估理論和土地合并增值估價理論的演變分析，建立合理的土地補償機制，使拆遷方與被拆遷方之間的利益趨向合理分配，減少矛盾，促進社會和諧發(fā)展。大量的城中村存在于都市之中，給城市建設(shè)和管理帶來很大的負(fù)面影響，而改造城中村的難度極大，如何改造城中村，是全國幾乎所有城市都正在面臨的重大課題。土地價值演變分為三階段：（1） 拆遷改造前的土地價值A(chǔ)該階段土地的特點包括：土地性質(zhì)為農(nóng)村集體所有；土地的利用狀況一般為自有宅基地；土地使用年限為無限制。土地的評估價值：考慮土地合并、在規(guī)劃用途、容積率等條件下，一定年期的國有土地使用權(quán)的市場價值，該價值一般為土地最高最佳使用前提下的價值。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應(yīng)按下列公式計算： (1） 土地租賃：a=RC （）a:土地純收益 R:年租金收入 C:年總費用 (2） 房地出租：a=a1 –a2 () a:土地純收益 a1:房地純收益 a2:房屋純收益 (3） 經(jīng)營性企業(yè)：a=b1b2 () a:土地純收益 b1:企業(yè)經(jīng)營純收益 b2:非土地資產(chǎn)純收益 (4） 生產(chǎn)性企業(yè)：a=c1c2 ()a:土地純收益 c1:企業(yè)生產(chǎn)純收益 c2:非土地資產(chǎn)純收益 (5）自用土地或待開發(fā)土地：可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。市場比較法的理論依據(jù)是替代原理 ，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)理論 ，在同一市場上， 具相同使用價值和質(zhì)量（效用）的物品，應(yīng)具有同一的價格，即具備完全替代關(guān)系 從另一方面看，在同一市場上，兩個以上具有替代關(guān)系的商品同時存在時，商品的價格是經(jīng)過兩者相互影響之后才決定的，即同型而具有替代關(guān)系的商品之間會相互竟?fàn)幨蛊鋬r格互相牽制而趨干一致[15]。主要用地價指數(shù)進行修正。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數(shù)，再按公式計算。 剩余法的計算公式剩余法評估用下列公式： V＝A－B－C ()V：待估土地價格 A：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值 B：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C：開發(fā)商合理利潤 剩余法估算步驟（1） 調(diào)查待估宗地的基本情況； （2） 確定待估宗地的最有效利用方式； （3） 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排； （4） 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值； （5） 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤； （6） 確定待估宗地的土地價格。修正公式為： Vt=V0K ()Vt：年期修正后宗地價格 V0：年期修正前比較實例價格 K：年期修正系數(shù) K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] ()r:土地還原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比較實例的使用年期（9） 求出比準(zhǔn)價格。 區(qū)域因素修正的主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。 (2） 確定比較實
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