17土地價格理論及應用(完整版)
【正文】 r 西方經(jīng)濟學地價理論 V = 2 . 土地供求理論 張德粹：“土地價格的決定因素是土地的供給與需求 ”。第十七章 土地價格理論及應用 第一節(jié) 土地價格理論 第二節(jié) 土地價格的評估 第三節(jié) 土地價格的管理 第一節(jié) 土地價格理論 一、地價基本原理 二、土地價格的內涵及特點 三、影響土地價格變動的因素 四、土地價格變動趨勢及規(guī)律性 一、地價基本原理 （二）西方經(jīng)濟學地價理論 （一）馬克思主義地價理論 馬克思主義地價理論 土地不是勞動產(chǎn)品，沒有價值。 馬爾薩斯、薩伊、馬歇爾、薩繆爾森等： 土地這一生產(chǎn)要素的價格完全由其需求決定。 例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質條件等。 VD=VB A B D F VD： 待估宗地價格 VB ：比較實例宗地價格 A： 待估宗地情況指數(shù)修正 B： 待估宗地日期指數(shù)修正 D： 待估宗地區(qū)域因素指數(shù)修正 F： 待估宗地個別因素指數(shù)修正 A：待估宗地情況指數(shù) ∕ 比較實例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù) ∕ 比較實例宗地情況指數(shù) B：待估宗地估價日期地價指數(shù) ∕ 比較實例宗地交易日期地價指數(shù) D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) ∕ 比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) F：待估宗地個別因素條件指數(shù) ∕ 比較實例宗地個別因素條件 修正指數(shù)計算 基本公式在具體運用中可表示為： VD = VB 100 100 100 100 （ ） （ ） （ ） （ ） 區(qū)域因素 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 繁華程度 道路通達度 公交便捷度 對外交通 環(huán)境質量 景觀 城市基礎建設 社會公共設施 規(guī)劃限制 治安狀況 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 8 11 10 13 9 12 8 11 9 12 總分值 100 97 106 103 收益還原法 收益還原法是將待估土地未來正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價格的方法。 農(nóng)地估價要特別重視農(nóng)地區(qū)位、國家 投資和公共投資的影響。 標定地價 指土地
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