項(xiàng)目地塊土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告-wenkub.com
2025-03-20 12:42 本頁(yè)面
【正文】 =39畝商住房開(kāi)發(fā)總面積＝總體開(kāi)發(fā)土地面積－安置房土地面積＝114畝－39畝＝75畝，面積單位換算75畝＝50000平方米（四）規(guī)劃商住房開(kāi)發(fā)總建筑面積規(guī)劃商住房開(kāi)發(fā)建筑總面積＝容積率土地總面積＝50000＝90000平方米（四）各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用概算匯總安置房建筑成本概算：◆ 商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)各種規(guī)費(fèi)用（概算） 160元/㎡◆ 水、電、氣費(fèi)用（概算） ㎡◆ 建筑成本費(fèi)用（概算） 760元/㎡◆ 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用（概算）2％ 15元/㎡◆ 環(huán)藝施工費(fèi)用（概算） 120元/㎡◆ 稅費(fèi)（概算）% 100元/㎡◆ 利潤(rùn)（概算）5％ 100元/㎡◆ 土地成本（概算）70萬(wàn)元/畝 600元/㎡合計(jì) ㎡（六）安置房開(kāi)發(fā)建筑總成本安置房建筑總額＝安置房總面積未減免的開(kāi)發(fā)總成本＝47000㎡㎡＝9482萬(wàn)元（七）土地成交總成本土地成交總成本＝本宗土地總面積土地成交單價(jià)＝114畝70萬(wàn)元/畝＝7980萬(wàn)元（八）市場(chǎng)銷售盈虧平衡測(cè)算根據(jù)區(qū)域同類產(chǎn)品市場(chǎng)均價(jià)，本項(xiàng)目產(chǎn)品入市銷售均價(jià)確定為約2380元/㎡,由此進(jìn)行盈虧平衡測(cè)算。（二）建設(shè)成本主要系數(shù)◆ 商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)各種規(guī)費(fèi)用（概算）◆ 水、電、氣費(fèi)用（概算）◆ 建筑成本費(fèi)用（概算）◆ 建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用（概算）◆ 環(huán)藝施工費(fèi)用（概算）◆ 環(huán)藝設(shè)計(jì)費(fèi)用（概算）◆ 稅費(fèi)（概算）◆ 營(yíng)銷推廣費(fèi)用（概算）◆ 合理利潤(rùn)（概算）◆ 土地成本（概算）◆ 土地開(kāi)發(fā)總面積（概算）（三）總開(kāi)發(fā)土地面積總開(kāi)發(fā)土地面積＝114畝換算系數(shù)＝76000平方米開(kāi)發(fā)土地分類：安置房土地總面積＝退還房屋面積247。其公式表現(xiàn)為(以商住房開(kāi)發(fā)為例)：土地總價(jià)＝商業(yè)用地總價(jià)＋住宅用地總價(jià)＝修正后的 “對(duì)比法”以下為在未取得土地價(jià)格基礎(chǔ)上，將另一宗與本地塊較等同的土地價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，在援引了“直算法”基礎(chǔ)上，將本地塊土地各種系數(shù)進(jìn)行比對(duì)核算。其公式表現(xiàn)為(以商住房開(kāi)發(fā)為例)：土地總價(jià)＝土地總單價(jià)土地總面積＝(修正分?jǐn)偤蟮纳虡I(yè)用地單價(jià)＋修正分?jǐn)偤蟮淖≌玫貑蝺r(jià))土地總面積由于受資料所限，此種方法在應(yīng)用中多以單一用途下的地價(jià)分配率代替不同用途下地價(jià)在立體空間中的分配率。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示：優(yōu)勢(shì)（S） 依托良好的自然環(huán)境 出行交通便捷 區(qū)域客
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