【文章內(nèi)容簡介】 房產(chǎn)2008530凌水街道王家村北側(cè)32990萬元約248萬元/畝139480居住大有房產(chǎn)2008728甘井子區(qū)機(jī)場街道13112萬元約245萬元/畝居住、服務(wù)配套設(shè)施鼎新美地/2008919磨盤山北麓紅凌路西16240萬元約308萬元/畝50330居住千匯德置業(yè)2008919甘井子區(qū)西南路西59821萬元約330萬元/畝205700居住、公建居住式公寓友誼合升2008919紅旗街道岔鞍村18359萬元約141萬元/畝55917居住及旅游服務(wù)配套設(shè)施北京國際信托等四家2008919辛寨子街道前革村133400萬元約265萬元/畝667000居住及相應(yīng)服務(wù)配套設(shè)施大連萬科等四家2008919凌水街道王家村北側(cè)32178萬元約271萬元/畝137880居住、公建城市綠化大連大有等三家從2002008年甘井子區(qū)的土地招投標(biāo)情況來看，地塊主要分布于椒金山西北側(cè)的華東路沿線，以及機(jī)場鎮(zhèn)紅旗街道區(qū)域，用途主要以居住和公建為主，成交價格則在141342萬元/畝之間。（二）甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場分析20052007年甘井子區(qū)房地產(chǎn)投資額分析2007年,全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資1189634萬元，%，%。甘井子區(qū)目前在售樓盤調(diào)查匯總樓盤名稱建筑面積（㎡）物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)（戶）戶型面積（㎡）銷售價格（元/㎡）泰華府邸5萬高層約3506210076009500鵬輝新世紀(jì)裕景軒多層、小高層約4606015070008500億達(dá)唯美品格低層、小高層約200040170高層：800010000低層：1000012000安邦北灣27萬高層不詳8010048006000從甘井子區(qū)目前在售的樓盤來看，大部分在售項目多集中于本地塊東側(cè)金三角地區(qū)的西南路沿線、椒金山西北側(cè)的華東路沿線以及石門山南側(cè)的黃河路紅旗路沿線。隨著近年來甘井子區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，與本項目地段類似的金三角地區(qū)西南路沿線在售樓盤，銷售價格都達(dá)到了7000元/平方米以上，個別高檔產(chǎn)品的銷售單價甚至超過萬元。從產(chǎn)品類型供應(yīng)來看，多以多層和小高層住宅供應(yīng)為主，而類似于億達(dá)唯美品格這樣的低密度產(chǎn)品供應(yīng)相對較少。甘井子區(qū)市場分析：作為大連城市規(guī)劃發(fā)展“西拓北進(jìn)”的重點方向，包括億達(dá)集團(tuán)、安邦房產(chǎn)等大連知名開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐甘井子區(qū)。甘井子區(qū)已經(jīng)成為大連市房地產(chǎn)開發(fā)的集中板塊，從市場現(xiàn)狀來看，由于受到區(qū)域、配套等因素的影響，在售樓盤以中等檔次居多。從未來的市場供應(yīng)來看，甘井子區(qū)仍將是未來幾年內(nèi)大連市房地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域，市場競爭趨向激烈，對房地產(chǎn)商的開發(fā)實力、樓盤的營銷策劃等方面也將提出更高的要求。第三部分 地塊描述及SWOT分析一、企業(yè)介紹東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡稱東北特鋼集團(tuán)），是由原大連鋼鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司、撫順特殊鋼（集團(tuán)）有限責(zé)任公司和北滿特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司，于2004年9月重組而成的大型特殊鋼生產(chǎn)企業(yè)。，資產(chǎn)總額173億元。以生產(chǎn)經(jīng)營高檔次、高附加值特殊鋼精品材為主營業(yè)務(wù)，是國內(nèi)特鋼行業(yè)的龍頭企業(yè)。東北特鋼集團(tuán)下轄大連金牛股份有限公司、撫順特殊鋼股份有限公司、北滿特殊鋼有限責(zé)任公司。三大公司成為集團(tuán)在遼寧省大連市、撫順市、黑龍江省齊齊哈爾市的三大主要生產(chǎn)基地。東北特鋼集團(tuán)集中了東北特殊鋼生產(chǎn)的主要資源，擁有世界一流水平的軸承鋼、不銹鋼、汽車用鋼、模具扁鋼、特種合金等10余條專業(yè)化生產(chǎn)線，是中國汽車工業(yè)用鋼、軸承鋼、工模具鋼、軍工和高技術(shù)領(lǐng)域特殊材料、特種合金鋼、不銹鋼、軸承鋼和特殊鋼深加工精品六大特殊鋼精品生產(chǎn)基地。其主導(dǎo)產(chǎn)品不銹鋼長型材、軸承鋼、工模具鋼、汽車用鋼以及特種合金國內(nèi)市場占有率第一。2001年以來，先后有19項產(chǎn)品獲得國家冶金產(chǎn)品實物質(zhì)量達(dá)到國際先進(jìn)水平金杯獎，13項產(chǎn)品獲得省級名牌產(chǎn)品稱號。2007年不銹鋼棒線材和軸承鋼熱軋棒線材雙雙榮獲2007年度中國名牌產(chǎn)品稱號。企業(yè)情況分析：作為省屬企業(yè)的東北特鋼（即：大連鋼廠），在大連市的政治地位較為尷尬。與市屬企業(yè)——大化集團(tuán)形成對照的是，大連市政府對大連鋼廠的扶持力度有限。東北特鋼集團(tuán)由于受到產(chǎn)品市場容量不足及今年以來出口下滑的影響，企業(yè)經(jīng)營連年虧損。大鋼廠地塊的動遷土地費(fèi)用，對于東北特鋼集團(tuán)來講至關(guān)重要。二、地塊現(xiàn)狀及權(quán)屬狀況大連鋼鐵廠的廠區(qū)用地位于甘井子區(qū)，西至東北快速路，北至東方路，東、南側(cè)為規(guī)劃道路。東北快速路以西也有部分土地屬于大鋼廠范圍，但所占比例較小。整幅地塊占地面積約140萬平方米（），除去航空雷達(dá)站的面積之后，實際可用面積約為128萬平方米（）。目前，新廠區(qū)正在建設(shè)，大鋼廠的搬遷工作尚未正式啟動，現(xiàn)廠區(qū)仍在生產(chǎn)過程中。根據(jù)《國有土地使用權(quán)證》的記載，地塊的權(quán)屬等狀況如下。地號土地使用權(quán)人座落土地用途使用權(quán)類型使用權(quán)面積終止日期411542東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411539東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411538東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411540東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓791220471014411533東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓2025911411544東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411543東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓6728020471014411541東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地出讓20471014411511東北特殊鋼集團(tuán)有限責(zé)任公司甘井子區(qū)椒金山街道工業(yè)用地作價入股2052427合計三、地塊規(guī)劃草案簡述216。 紫 色：規(guī)劃公建用地216。 綠 色：航空雷達(dá)站216。 藍(lán) 色：規(guī)劃住宅用地216。 白 色：為規(guī)劃行政、文化設(shè)施及少量住宅用地216。 黃 圈：區(qū)域為大鋼廠用地范圍，其他區(qū)域為大化廠用地范圍216。 紅 色：商業(yè)用地216。 咖啡色：金融、保險用地216。 淡黃色：住宅用地216。 淡綠色：服務(wù)業(yè)用地216。 淺粉色：商住綜合用地大連灣北側(cè)工業(yè)用地（大鋼大化）改建規(guī)劃面積比例比例容積率規(guī)劃總用地㎡100%可出讓用地㎡%100%公建用地㎡%%住宅用地㎡%%產(chǎn)業(yè)用地㎡%%不出讓用地㎡%道路用地㎡%綠化用地㎡%公建用地㎡%市政用地㎡%總建筑面積㎡100%公建建筑面積㎡%住宅建筑面積㎡%產(chǎn)業(yè)建筑面積㎡%市政建筑面積㎡%注：上表為規(guī)劃部門初步擬定方案，未經(jīng)批復(fù)和公開，僅作參考。廠區(qū)鳥瞰照片廠區(qū)鳥瞰照片廠區(qū)內(nèi)照片廠區(qū)內(nèi)照片基地現(xiàn)狀：二、地塊SWOT分析——地塊優(yōu)勢（S）216。 屬于城市發(fā)展規(guī)劃“西拓北進(jìn)”的范圍內(nèi)，是城市未來發(fā)展的主要方向；216。 從地段區(qū)位條件看，地塊南臨大連灣，西通周水子機(jī)場，東北為大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯；216。 地塊面積大，地形規(guī)整，地勢平坦，有利于項目開發(fā)，是大連市區(qū)內(nèi)不多的開發(fā)條件較好的地塊之一；216。 風(fēng)水學(xué)上，背山面水乃風(fēng)水寶地之象征，而本項目的地形正好契合這一說法?！貕K劣勢（W）216。 地塊未來開發(fā)規(guī)模大，建設(shè)周期長，資金回籠周期相對較慢；216。 甘井子區(qū)的區(qū)域形象比較差，短時期內(nèi)很難改變，這是未來項目銷售的一大抗性所在；216。 目前地塊周邊的東北快速路以及項目西、北兩側(cè)的輕軌和鐵路，分割項目用地，也將對項目的環(huán)境營造及未來銷售帶來一定的不利影響；216。 地塊內(nèi)的航空雷達(dá)站是項目用地的另一限制因素。——地塊機(jī)會（O）216。 政府對本地塊所在片區(qū)大連灣的規(guī)劃定位為“城市副中心及城市生活內(nèi)灣”，這是地塊未來開發(fā)的一大利好；216。 地塊周邊現(xiàn)有東北快速路和輕軌連接市區(qū)，未來還將規(guī)劃建設(shè)海底隧道和跨海大橋，有利于地塊項目的開發(fā)；216。 從2008年開始，房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷2－3年的調(diào)整期，地塊項目未來的入市時機(jī)正處在市場回暖的時間結(jié)點?！椖客{（T）216。 位于本地塊東南側(cè)的大化廠地塊，更具景觀優(yōu)勢，規(guī)模也更大，未來將成為本地塊項目的直接競爭對手；216。 地塊項目開發(fā)規(guī)模大，開發(fā)周期長，未來市場吸納能力存在一定的風(fēng)險；216。 地塊所在片區(qū)規(guī)劃等因素存在不確定性。第四部分 項目價值分析一、價值分析假設(shè)條件價值分析假設(shè)原則綜合考慮房地產(chǎn)市場形勢、項目自身特點、規(guī)模體量等因素，從快速開發(fā)銷售回籠資金，最大限度降低財務(wù)風(fēng)險和減輕財務(wù)壓力的角度，采取審慎分析原則，對于項目的背景條件、規(guī)劃條件、開發(fā)條件、銷售條件、財務(wù)條件等因素做如下假設(shè)。假設(shè)條件1）背景條件假設(shè)◆ 項目運(yùn)作期間國家的房地產(chǎn)預(yù)售管理、稅收、金融信貸等相關(guān)政策未發(fā)生重大的根本性的轉(zhuǎn)折或調(diào)整；◆ 項目運(yùn)作期間全國及大連的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。2）規(guī)劃條件假設(shè)◆ 項目地塊按預(yù)定計劃完成搬遷并順利掛牌，土地用途改變（無須補(bǔ)交出讓金）；u ，；u 項目產(chǎn)品類型均為住宅，但分析中考慮其他可能的產(chǎn)品因素的影響。3）開發(fā)條件假設(shè)u 項目分五期均勻開發(fā)，每期開發(fā)建設(shè)期為兩年；u 項目開發(fā)產(chǎn)品以中檔為主，以小高層住宅為主；u 項目開發(fā)的啟動時間為大鋼廠完成搬遷后的2009年末或2010年初。4）銷售條件假設(shè)u 項目每期銷售周期為三年，銷售時間從開發(fā)建設(shè)期的第一年末開始計算；u 項目每個銷售周期內(nèi)，銷售率按第一年40%、第二年40%、第三年20%計算；u 項目第一期銷售價格參照周邊樓盤的市場價格并結(jié)合市場因素確定；u