【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)高度有限制。 較優(yōu) 個(gè)別 因素 批準(zhǔn)用途 商業(yè)、餐飲旅館業(yè)、住宅 用地。 優(yōu) 宗地面積 面積適中，對(duì)土地利用極為有利。 優(yōu) 宗地形狀 形狀對(duì)土地利用較為有利。 較優(yōu) 局部環(huán)境 局部視線開闊，沒(méi)有任何噪聲等污染。 優(yōu) 廣西公大土地評(píng)估有限公司 11 第三部分 土地估價(jià) 一、 估價(jià)原則 本項(xiàng)評(píng)估遵循以下主要原則： ?替代原則 土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù) ,估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。在本次評(píng)估中 ,替代原則主要運(yùn)用 在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中。 ?供需原則 土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù) ,并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在本次評(píng)估中 ,該原則體現(xiàn)在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的過(guò)程中。 ?變動(dòng)原則 估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律 ,準(zhǔn)確地評(píng)估土地的價(jià)格。在本次評(píng)估結(jié)果的確定過(guò)程中 ,估價(jià)人員運(yùn)用了該原則。 (4)最有效利用原則 估價(jià)人員應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提進(jìn)行估價(jià) ,判斷土地的最有效利用應(yīng)以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等因素進(jìn)行判定。 ?預(yù)期收 益原則 土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。 ?貢獻(xiàn)原則 土地總收益是土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果 ,土地的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。 二、 估價(jià)方法 的選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 ,通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等 ,估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程 ,根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等 ,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。 估價(jià)人員在實(shí)地調(diào)查勘察的基礎(chǔ)上 ,對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 ,根據(jù)估價(jià)基 準(zhǔn)日待估宗地的狀況和估價(jià)目的以及 北海 市地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況 , 由于委估對(duì)象所在的區(qū)域 類似待估宗地的交易案例較多，故比較適宜選用市場(chǎng)比較法評(píng)估。 在待估宗地所處區(qū)域內(nèi)通過(guò)單純的土地出租獲得穩(wěn)定收益的情況很少，通過(guò)房地對(duì)租金進(jìn)行收益剝離的方法確定土地的客觀收益具有很大不確定性 ,因此不適合采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估；成廣西公大土地評(píng)估有限公司 12 本逼近法是采用成本累計(jì)的方式確定待估宗地地價(jià)的方法 ,由于委估對(duì)象所在區(qū)域的屬 建成 區(qū) ,用征地的方式確定土地取得費(fèi)用不合適 ,而通過(guò)拆遷等方式獲得類似土地的情況較少 ,因此土地取得費(fèi)用不易確定 ,故不適合采用成本逼近法 。 考慮到待估宗地為正在開發(fā)的土地 ,規(guī)劃條件已確定，并且能夠通過(guò)類似于委估對(duì)象房屋的房屋買賣市場(chǎng)交易案例確定出委估對(duì)象房屋的房地產(chǎn)總價(jià)值 ,也能得出開發(fā)完善后地上建筑物的價(jià)值 ,從而剝離出待估 的宗地 的價(jià)格 ,故可以選用剩余法評(píng)估測(cè)算； 另外，雖然委估宗地位于 北海市 基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)， 但由于 北海市基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2021年 6月 30日距離估價(jià)基準(zhǔn)日已有兩年，而這兩年正好是 北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的時(shí)期 ， 且北海位于 2021年國(guó)家批準(zhǔn)的泛北部灣經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，其城市地位相應(yīng)提高 ,北海市的房地產(chǎn)的發(fā)展較快 , 影響地價(jià)的因素有較大變 化，且無(wú)法進(jìn)行量化修正， 因此不適宜 采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估； 因此本次評(píng)估選用 市場(chǎng)比較 法和剩余法對(duì) 土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估測(cè)算 ,根據(jù)該兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果綜合分析 確定土地使用權(quán)的最終評(píng)估結(jié)果 。 三、測(cè)算過(guò)程 (一 )用市場(chǎng)比較法測(cè)算土地使用權(quán)價(jià)格 基本原理 市場(chǎng)比較法就是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似的土地買賣、租賃實(shí)例與委估地塊加以對(duì)照比較，對(duì)比較實(shí)例的已知價(jià)格進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素的修正，推定求取委估宗地在評(píng)估期日地價(jià)的方法，基本公式為： V＝ VＢＡＢＤＥ F 式中： V—— 待估宗地價(jià)格 VB—— 比較實(shí)例價(jià)格 A—— 交易情況修正系數(shù) B—— 交易日期修正系數(shù) D—— 待估宗地區(qū)域因素修正系數(shù) E—— 待估宗地個(gè)別因素修正系數(shù) F—— 其他因素修正系數(shù) 測(cè)算過(guò)程 ?收集的買賣實(shí)例資料 共調(diào)查收集了類似宗地買賣實(shí)例數(shù)宗，選出其中的三宗作為比較實(shí)例，如下： 實(shí)例 A： 北海市 四川路交金海岸大道西北 平方米土地 ① 地塊位置： 委估 宗地 位于 四川路交金海岸大道西北角， 所在的區(qū)域處于以北海銀灘為 中心的北海市城市南部區(qū)域，距離北部灣廣場(chǎng)中心商業(yè)區(qū)約 6 公里，距離銀灘約 公里，近年來(lái)隨著北海市的 房地產(chǎn)的發(fā)展，特別是北海市對(duì)北海市銀灘的大力開發(fā)建設(shè)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速發(fā)廣西公大土地評(píng)估有限公司 13 展階段，區(qū)域內(nèi)以交通干道 四川路 為軸線，兩側(cè)多為住宅小區(qū)（包括別墅及公寓樓），區(qū)域范圍內(nèi)有銀灘萬(wàn)泉城、森海豪庭、楓林藍(lán)灣、藍(lán)色海岸國(guó)際家園、匯景花園、蔚藍(lán)家園等房地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)有華僑中學(xué)、北海國(guó)際客運(yùn)港等， 區(qū)域內(nèi) 基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，公共配套設(shè)施正在完善； ② 地塊范圍：東至四川南路，西至北海地產(chǎn)物業(yè)發(fā) 展公司用地，南至金海岸大道，北至道路及中國(guó)石油化工股份有限公司廣西北海分公司； ③ 出讓面積： ④ 用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地（可根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施）； ⑤ 容積率≤ ； ⑥ 規(guī)劃建筑密度：≤ 22%； ⑦ 綠地率：≥ 30%； ⑧ 建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限： 70年 ； ⑨ 特別說(shuō)明：套型 建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占的比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建筑總面積的 70%以上； ⑩ 該宗土地于 2021年 9月 8日由北海市地產(chǎn)交易中心在北海市北海大道西段 186號(hào)真龍國(guó)際大酒店拍賣出讓，成交價(jià) 6000 萬(wàn)元（合 4476元 /平方米） 。 案例 A 位置示意圖 廣西公大土地評(píng)估有限公司 14 案例 A 實(shí)景照片 實(shí)例 B：北海市銀灘大道交廣東路東北角 平方米土地 ① 地塊位置： 委估 宗地位于 北海市銀灘大道交廣東路東北角 ， 委估宗地所在的區(qū)域?qū)儆谀壳氨焙Ｊ幸员?部灣廣場(chǎng)為中心的城市中心區(qū)域，距離北部灣廣場(chǎng)中心商業(yè)區(qū)約 6 公里， 處于廣東路、 新世紀(jì)大道、上海路和銀灘大道四條城市主干道的包圍中 ， 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施有待完善 。 近年來(lái)隨著北海市的 房地產(chǎn)的發(fā)展及北海市城市的高速發(fā)展，特別是南部區(qū)域金海岸大道的開通，區(qū)域的交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施均發(fā)生的較大變化，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)以綜合干道 廣東南路 為軸線，兩側(cè)多為住宅小區(qū)（包括別墅及公寓樓），區(qū)域范圍內(nèi)有公務(wù)員社區(qū)、圣美陽(yáng)光小區(qū)等房地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)有和興小學(xué)等， 區(qū)域內(nèi) 基礎(chǔ)設(shè)施有待完善，公共配套設(shè)施有待完善； ② 地塊范圍：東至 舊白虎頭路 ，西至 廣東南路 ，南至 銀灘大道 ，北至空地 ； ③ 出讓面積： ④ 用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地（可根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施）； ⑤ 容積率≤ ； ⑥ 規(guī)劃建筑密度：≤ 22%； ⑦ 綠地率：≥ 30%； ⑧ 建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限： 70年。 ⑨ 特別說(shuō)明：套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占的比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建筑總面積的 70%以上； ⑩ 該宗土地于 2021年 9月 8日由北海市地產(chǎn)交易中心在北海市北海大道西段 186 號(hào)真龍國(guó)際大酒店拍賣出讓，成交價(jià) 14000 萬(wàn)元（合 5480 元 /平方米）。 廣西公大土地評(píng)估有限公司 15 案例 B 位置示意圖 案例 B 實(shí)景照片 實(shí)例 C：北海市 西南大道北側(cè)、云南路以西約 101米 土地 ① 地塊位置： 委估 宗地位于 北海市 西南大道北側(cè)、云南路以西約 101米 ，委估宗地所在的區(qū)域?qū)儆谝员辈繛硰V場(chǎng)為中心的北海市西部區(qū)域，該區(qū)域處于 西南大道以北 、 云南路以西 、 西藏路以東 和 北海大道以南 四條城市主干道的 包圍中，該區(qū)域主要為近 10多年新開發(fā)的住宅區(qū) 。 主要商業(yè)設(shè)施有云南路綜合市場(chǎng)、北海市嘉萊度假酒店 等。 文教設(shè)施附近有銀灣幼兒園、廣西公大土地評(píng)估有限公司 16 逸夫小學(xué) 、 第七中學(xué)等；附近有銀灣花園、大益花園、美麗家園、海甸花園、景海豪庭、北海花園等住宅小區(qū)；各項(xiàng)公用配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施完善 ,周圍環(huán)境和景觀較好，區(qū)域內(nèi)人口流量較大 ,鋪面較多，其基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)五通一平。委估宗地距離市中心（北部灣廣場(chǎng)）約 3000米，且位于 2021年新開通的城市主干道西南大道北側(cè)、大益花園的南側(cè)，由于西南大道的開通，西南大道兩旁的房地產(chǎn)升值較快； ② 地塊范圍：東至 大益置業(yè)建筑北海有限公司用地，西至空地，南至西南大道，北至大益置業(yè)建筑北海有限公司用地 ； ③ 出讓面積： 平方米 ④ 用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地； ⑤ 容積率≤ ； ⑥ 規(guī)劃建筑密度：≤ 22%； ⑦ 綠地率：≥ 30%； ⑧ 建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限： 70年。 ⑨ 特別說(shuō)明：套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占的比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建筑總面積的 70%以上； ⑩ 該宗土地于 2021年 9月 8日由北海市地產(chǎn)交易中心在北海市北海大道西段 186號(hào)真龍國(guó)際大酒店拍賣出讓，成交價(jià) 3900 萬(wàn)元（合 5171元 /平方米）。 案例 C 位置示意圖 廣西公大土地評(píng)估有限公司 17 案例 C 實(shí)景照片 評(píng)估對(duì)象及比較案例價(jià)格影響因素說(shuō)明見技－表 2。 評(píng)估對(duì)象及比較案例價(jià)格影響因素評(píng)價(jià)技－表 3。 ?比較和修正的相關(guān)說(shuō)明 ①建立可比價(jià)格基礎(chǔ) 比較實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵相同，幣種相同，付款方式相同，價(jià)格可比。 ②交易情況修正 案例 A、 B、 C 為拍賣出讓，需進(jìn)行交易情況修正。 ③交易日期修正 交易案例均為近期的交易價(jià)格 ，故 無(wú) 需 進(jìn)行 交易日期 修正。 ④區(qū)域因素修正 因比較實(shí)例所處位置較委估對(duì)象區(qū)域 到商服中心距離等不 相同，需要修正相同，故需要修正。 ⑤個(gè)別因素修正 因比較實(shí)例所處位置較委估對(duì)象 面積、土地土地剩余使用年限 等均不相同，需要修正 。 ⑥土地使用年期修正 土地使用年期修正 是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。 據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，使用年限修正公式為 ： S10＝ [11/(1+rd)n]/[11/(1+rd)N ] S10：使用年限修正系數(shù) rd：土地還原利率，采用 《 北海市基準(zhǔn)地價(jià)修訂基本成果及應(yīng)用說(shuō)明》的 住宅用途的 還原利率 為 %。 n：剩余使用年限 N：使用年限 廣西公大土地評(píng)估有限公司 18 ?編制各修正表格 根據(jù)技－表 技－表 3及以上說(shuō)明編制 評(píng)估對(duì)象及比較案例價(jià)格影響因素修正說(shuō)明表（ 技－表 4）、評(píng)估對(duì)象和比較案例 價(jià)格影響因素評(píng)價(jià)分值表（ 技－表 5）和比較案例價(jià)格影響因素修正系數(shù)表（ 技－表 6）。 所有修正均以委估對(duì)象的現(xiàn)狀為基準(zhǔn) (條件優(yōu)于委估對(duì)象的給予的分值大于 100，條件劣于委估對(duì)象的給予的分值小于 100)。 技－表 2 評(píng)估對(duì)象及比較案例價(jià)格影響因素說(shuō)明表 類別 序號(hào) 影響因素 A B C 委估宗地 交易情況 1 物業(yè)座落 北海市四川路交金海岸大道西北 平方米土地 北海市銀灘大道交廣東路東北角 平方米土地 北海市西南大道北側(cè)、云南路以西約101 米 平方米土地 北海市銀海區(qū)僑港鎮(zhèn)港口東面，銀灘四號(hào)路以南約 200米 2 平均交易價(jià)格 4476(元 /m2) 5480(元 /m2) 5171(元 /m2) 待估 3 交易情況 拍賣出讓 拍賣出讓 拍賣出讓 抵押貸款 4 交易日期 2021年 9月 8日 2021年 9月 8日 2021年 9月 8日 2021年 11月 區(qū) 域 因 素 5 商業(yè)設(shè)施程度 區(qū)域車流量較大，附近商鋪較少，商業(yè)氣氛一般。 區(qū)域車流量較大，附近商鋪較少，商業(yè)氣氛一般。