【文章內(nèi)容簡介】 對高度有限制。 較優(yōu) 個別 因素 批準(zhǔn)用途 商業(yè)、餐飲旅館業(yè)、住宅 用地。 優(yōu) 宗地面積 面積適中，對土地利用極為有利。 優(yōu) 宗地形狀 形狀對土地利用較為有利。 較優(yōu) 局部環(huán)境 局部視線開闊，沒有任何噪聲等污染。 優(yōu) 廣西公大土地評估有限公司 11 第三部分 土地估價 一、 估價原則 本項(xiàng)評估遵循以下主要原則： ?替代原則 土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù) ,估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。在本次評估中 ,替代原則主要運(yùn)用 在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中。 ?供需原則 土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù) ,并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在本次評估中 ,該原則體現(xiàn)在基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的過程中。 ?變動原則 估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律 ,準(zhǔn)確地評估土地的價格。在本次評估結(jié)果的確定過程中 ,估價人員運(yùn)用了該原則。 (4)最有效利用原則 估價人員應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提進(jìn)行估價 ,判斷土地的最有效利用應(yīng)以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等因素進(jìn)行判定。 ?預(yù)期收 益原則 土地估價應(yīng)以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。 ?貢獻(xiàn)原則 土地總收益是土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果 ,土地的價格可以土地對土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。 二、 估價方法 的選擇 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ,通行的地價評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等 ,估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估的技術(shù)規(guī)程 ,根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)及估價目的等 ,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。 估價人員在實(shí)地調(diào)查勘察的基礎(chǔ)上 ,對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析 ,根據(jù)估價基 準(zhǔn)日待估宗地的狀況和估價目的以及 北海 市地產(chǎn)市場實(shí)際情況 , 由于委估對象所在的區(qū)域 類似待估宗地的交易案例較多，故比較適宜選用市場比較法評估。 在待估宗地所處區(qū)域內(nèi)通過單純的土地出租獲得穩(wěn)定收益的情況很少，通過房地對租金進(jìn)行收益剝離的方法確定土地的客觀收益具有很大不確定性 ,因此不適合采用收益還原法進(jìn)行評估；成廣西公大土地評估有限公司 12 本逼近法是采用成本累計(jì)的方式確定待估宗地地價的方法 ,由于委估對象所在區(qū)域的屬 建成 區(qū) ,用征地的方式確定土地取得費(fèi)用不合適 ,而通過拆遷等方式獲得類似土地的情況較少 ,因此土地取得費(fèi)用不易確定 ,故不適合采用成本逼近法 。 考慮到待估宗地為正在開發(fā)的土地 ,規(guī)劃條件已確定，并且能夠通過類似于委估對象房屋的房屋買賣市場交易案例確定出委估對象房屋的房地產(chǎn)總價值 ,也能得出開發(fā)完善后地上建筑物的價值 ,從而剝離出待估 的宗地 的價格 ,故可以選用剩余法評估測算； 另外，雖然委估宗地位于 北海市 基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)內(nèi)， 但由于 北海市基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為 2021年 6月 30日距離估價基準(zhǔn)日已有兩年，而這兩年正好是 北海市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快的時期 ， 且北海位于 2021年國家批準(zhǔn)的泛北部灣經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，其城市地位相應(yīng)提高 ,北海市的房地產(chǎn)的發(fā)展較快 , 影響地價的因素有較大變 化，且無法進(jìn)行量化修正， 因此不適宜 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估； 因此本次評估選用 市場比較 法和剩余法對 土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估測算 ,根據(jù)該兩種估價方法的測算結(jié)果綜合分析 確定土地使用權(quán)的最終評估結(jié)果 。 三、測算過程 (一 )用市場比較法測算土地使用權(quán)價格 基本原理 市場比較法就是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似的土地買賣、租賃實(shí)例與委估地塊加以對照比較，對比較實(shí)例的已知價格進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素的修正，推定求取委估宗地在評估期日地價的方法，基本公式為： V＝ VＢＡＢＤＥ F 式中： V—— 待估宗地價格 VB—— 比較實(shí)例價格 A—— 交易情況修正系數(shù) B—— 交易日期修正系數(shù) D—— 待估宗地區(qū)域因素修正系數(shù) E—— 待估宗地個別因素修正系數(shù) F—— 其他因素修正系數(shù) 測算過程 ?收集的買賣實(shí)例資料 共調(diào)查收集了類似宗地買賣實(shí)例數(shù)宗，選出其中的三宗作為比較實(shí)例，如下： 實(shí)例 A： 北海市 四川路交金海岸大道西北 平方米土地 ① 地塊位置： 委估 宗地 位于 四川路交金海岸大道西北角， 所在的區(qū)域處于以北海銀灘為 中心的北海市城市南部區(qū)域，距離北部灣廣場中心商業(yè)區(qū)約 6 公里，距離銀灘約 公里，近年來隨著北海市的 房地產(chǎn)的發(fā)展，特別是北海市對北海市銀灘的大力開發(fā)建設(shè)，區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)入加速發(fā)廣西公大土地評估有限公司 13 展階段，區(qū)域內(nèi)以交通干道 四川路 為軸線，兩側(cè)多為住宅小區(qū)（包括別墅及公寓樓），區(qū)域范圍內(nèi)有銀灘萬泉城、森海豪庭、楓林藍(lán)灣、藍(lán)色海岸國際家園、匯景花園、蔚藍(lán)家園等房地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)有華僑中學(xué)、北海國際客運(yùn)港等， 區(qū)域內(nèi) 基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，公共配套設(shè)施正在完善； ② 地塊范圍：東至四川南路，西至北海地產(chǎn)物業(yè)發(fā) 展公司用地，南至金海岸大道，北至道路及中國石油化工股份有限公司廣西北海分公司； ③ 出讓面積： ④ 用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地（可根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施）； ⑤ 容積率≤ ； ⑥ 規(guī)劃建筑密度：≤ 22%； ⑦ 綠地率：≥ 30%； ⑧ 建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限： 70年 ； ⑨ 特別說明：套型 建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占的比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建筑總面積的 70%以上； ⑩ 該宗土地于 2021年 9月 8日由北海市地產(chǎn)交易中心在北海市北海大道西段 186號真龍國際大酒店拍賣出讓，成交價 6000 萬元（合 4476元 /平方米） 。 案例 A 位置示意圖 廣西公大土地評估有限公司 14 案例 A 實(shí)景照片 實(shí)例 B：北海市銀灘大道交廣東路東北角 平方米土地 ① 地塊位置： 委估 宗地位于 北海市銀灘大道交廣東路東北角 ， 委估宗地所在的區(qū)域?qū)儆谀壳氨焙Ｊ幸员?部灣廣場為中心的城市中心區(qū)域，距離北部灣廣場中心商業(yè)區(qū)約 6 公里， 處于廣東路、 新世紀(jì)大道、上海路和銀灘大道四條城市主干道的包圍中 ， 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施有待完善 。 近年來隨著北海市的 房地產(chǎn)的發(fā)展及北海市城市的高速發(fā)展，特別是南部區(qū)域金海岸大道的開通，區(qū)域的交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施均發(fā)生的較大變化，區(qū)域房地產(chǎn)市場加速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)以綜合干道 廣東南路 為軸線，兩側(cè)多為住宅小區(qū)（包括別墅及公寓樓），區(qū)域范圍內(nèi)有公務(wù)員社區(qū)、圣美陽光小區(qū)等房地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)有和興小學(xué)等， 區(qū)域內(nèi) 基礎(chǔ)設(shè)施有待完善，公共配套設(shè)施有待完善； ② 地塊范圍：東至 舊白虎頭路 ，西至 廣東南路 ，南至 銀灘大道 ，北至空地 ； ③ 出讓面積： ④ 用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地（可根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)部分商業(yè)設(shè)施）； ⑤ 容積率≤ ； ⑥ 規(guī)劃建筑密度：≤ 22%； ⑦ 綠地率：≥ 30%； ⑧ 建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限： 70年。 ⑨ 特別說明：套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占的比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建筑總面積的 70%以上； ⑩ 該宗土地于 2021年 9月 8日由北海市地產(chǎn)交易中心在北海市北海大道西段 186 號真龍國際大酒店拍賣出讓，成交價 14000 萬元（合 5480 元 /平方米）。 廣西公大土地評估有限公司 15 案例 B 位置示意圖 案例 B 實(shí)景照片 實(shí)例 C：北海市 西南大道北側(cè)、云南路以西約 101米 土地 ① 地塊位置： 委估 宗地位于 北海市 西南大道北側(cè)、云南路以西約 101米 ，委估宗地所在的區(qū)域?qū)儆谝员辈繛硰V場為中心的北海市西部區(qū)域，該區(qū)域處于 西南大道以北 、 云南路以西 、 西藏路以東 和 北海大道以南 四條城市主干道的 包圍中，該區(qū)域主要為近 10多年新開發(fā)的住宅區(qū) 。 主要商業(yè)設(shè)施有云南路綜合市場、北海市嘉萊度假酒店 等。 文教設(shè)施附近有銀灣幼兒園、廣西公大土地評估有限公司 16 逸夫小學(xué) 、 第七中學(xué)等；附近有銀灣花園、大益花園、美麗家園、海甸花園、景海豪庭、北海花園等住宅小區(qū)；各項(xiàng)公用配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施完善 ,周圍環(huán)境和景觀較好，區(qū)域內(nèi)人口流量較大 ,鋪面較多，其基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)五通一平。委估宗地距離市中心（北部灣廣場）約 3000米，且位于 2021年新開通的城市主干道西南大道北側(cè)、大益花園的南側(cè)，由于西南大道的開通，西南大道兩旁的房地產(chǎn)升值較快； ② 地塊范圍：東至 大益置業(yè)建筑北海有限公司用地，西至空地，南至西南大道，北至大益置業(yè)建筑北海有限公司用地 ； ③ 出讓面積： 平方米 ④ 用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅用地； ⑤ 容積率≤ ； ⑥ 規(guī)劃建筑密度：≤ 22%； ⑦ 綠地率：≥ 30%； ⑧ 建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限： 70年。 ⑨ 特別說明：套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占的比重，必須達(dá)到住房開發(fā)建筑總面積的 70%以上； ⑩ 該宗土地于 2021年 9月 8日由北海市地產(chǎn)交易中心在北海市北海大道西段 186號真龍國際大酒店拍賣出讓，成交價 3900 萬元（合 5171元 /平方米）。 案例 C 位置示意圖 廣西公大土地評估有限公司 17 案例 C 實(shí)景照片 評估對象及比較案例價格影響因素說明見技－表 2。 評估對象及比較案例價格影響因素評價技－表 3。 ?比較和修正的相關(guān)說明 ①建立可比價格基礎(chǔ) 比較實(shí)例價格內(nèi)涵相同，幣種相同，付款方式相同，價格可比。 ②交易情況修正 案例 A、 B、 C 為拍賣出讓，需進(jìn)行交易情況修正。 ③交易日期修正 交易案例均為近期的交易價格 ，故 無 需 進(jìn)行 交易日期 修正。 ④區(qū)域因素修正 因比較實(shí)例所處位置較委估對象區(qū)域 到商服中心距離等不 相同，需要修正相同，故需要修正。 ⑤個別因素修正 因比較實(shí)例所處位置較委估對象 面積、土地土地剩余使用年限 等均不相同，需要修正 。 ⑥土地使用年期修正 土地使用年期修正 是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。 據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，使用年限修正公式為 ： S10＝ [11/(1+rd)n]/[11/(1+rd)N ] S10：使用年限修正系數(shù) rd：土地還原利率，采用 《 北海市基準(zhǔn)地價修訂基本成果及應(yīng)用說明》的 住宅用途的 還原利率 為 %。 n：剩余使用年限 N：使用年限 廣西公大土地評估有限公司 18 ?編制各修正表格 根據(jù)技－表 技－表 3及以上說明編制 評估對象及比較案例價格影響因素修正說明表（ 技－表 4）、評估對象和比較案例 價格影響因素評價分值表（ 技－表 5）和比較案例價格影響因素修正系數(shù)表（ 技－表 6）。 所有修正均以委估對象的現(xiàn)狀為基準(zhǔn) (條件優(yōu)于委估對象的給予的分值大于 100，條件劣于委估對象的給予的分值小于 100)。 技－表 2 評估對象及比較案例價格影響因素說明表 類別 序號 影響因素 A B C 委估宗地 交易情況 1 物業(yè)座落 北海市四川路交金海岸大道西北 平方米土地 北海市銀灘大道交廣東路東北角 平方米土地 北海市西南大道北側(cè)、云南路以西約101 米 平方米土地 北海市銀海區(qū)僑港鎮(zhèn)港口東面，銀灘四號路以南約 200米 2 平均交易價格 4476(元 /m2) 5480(元 /m2) 5171(元 /m2) 待估 3 交易情況 拍賣出讓 拍賣出讓 拍賣出讓 抵押貸款 4 交易日期 2021年 9月 8日 2021年 9月 8日 2021年 9月 8日 2021年 11月 區(qū) 域 因 素 5 商業(yè)設(shè)施程度 區(qū)域車流量較大，附近商鋪較少，商業(yè)氣氛一般。 區(qū)域車流量較大，附近商鋪較少，商業(yè)氣氛一般。