碧湖花園項(xiàng)目地塊的思考-閱讀頁
2024-11-02 18:18本頁面
【正文】 花園、新天美地等多個(gè)明星樓盤。 近年各類物業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積 【 常平房地產(chǎn)市場解析 — 供應(yīng) 】 【 常平房地產(chǎn)市場解析 — 總體存量 】 區(qū)域 庫存量 09下半年潛在供應(yīng)量 總供應(yīng)量 全年預(yù)計(jì)成交量 供求比 南城 91 33 124 109 東城 63 16 79 82 常平 51 12 63 29 (假設(shè)下半年消化速度等同于上半年，得出全年預(yù)計(jì)成交量） 常平鎮(zhèn)下半年潛在供應(yīng)量約為 12萬平米，低于南城地區(qū)及東城地區(qū)，但消化速度遠(yuǎn)低于城區(qū)水平，存在一定的銷售壓力。 【 常平房地產(chǎn)市場解析 — 成交狀況 】 區(qū)域 09上半年 08下半年 增幅 南城 % 東城 % 常平 % 09年上半年，常平商品房成交面積約 ，位處于東莞第六，較 08年下半年增長 52% 【 常平房地產(chǎn)市場解析 — 價(jià)格趨勢 】 09年第一季度，常平商品房成交均價(jià)為 5978元 /平方米； 較 08年第四季度相比，下降約 10個(gè)百分點(diǎn)； 產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積以 61120平米為主； 戶型結(jié)構(gòu)分布以兩房 三房為主； 【 常平房地產(chǎn)市場解析 — 小結(jié) 】 下半年新增供應(yīng)量相對減少，供求關(guān)系緩和； 成交量較 08年大幅上升，市場剛性需求進(jìn)一步釋放； 成交價(jià)格較 08年有所下降，但逐漸趨于穩(wěn)定； 現(xiàn)有存量以中小面積兩三房為主； 機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)并存！ 【 常平項(xiàng)目分布 】 近幾年新推 38個(gè)項(xiàng)目，以 一個(gè)中心、一條主線、兩條分支 的形式分布： 一個(gè)中心： 鎮(zhèn)中心區(qū)域，最繁華地帶，配套成熟；該區(qū)域主要產(chǎn)品為洋房，戶型面積小，容積率高，整體規(guī)模較小； 一條主線： 常平大道和常馬路沿線，該區(qū)域中常平大道以北有部分的廠房設(shè)施和民宅用地，常平大道以南為麗城開發(fā)區(qū)，聚集了近 10個(gè)項(xiàng)目，主要產(chǎn)品是洋房和別墅的組合，且項(xiàng)目的規(guī)模普遍較大。 項(xiàng)目 蔚藍(lán)城邦 萬科城 譽(yù)景名居 東田麗園 交通狀況 距常平鎮(zhèn)中心 5分鐘車程，緊鄰火車東站，東站汽車站，緊鄰?；⒏咚偃肟?、輕軌 R3線 82路， 86路， 1路、 6路公交車。 項(xiàng)目位于常平鎮(zhèn)環(huán)城路邊上，到?；⒏咚俪Ｆ匠隹趦H 7分鐘車程、通過?；⒏咚僖粋€(gè)小時(shí)就可以到達(dá)深圳、廣州等地機(jī)場，半個(gè)小時(shí)可到達(dá)虎門；距離莞樟路不到 5分鐘車程，可以迅速到達(dá)東莞各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)（前往大朗鎮(zhèn)只需 5分鐘的車程，至黃江鎮(zhèn)只需不到 10分鐘的車程），交通便捷，升值前景廣闊。獨(dú)一無二的社區(qū)體育公園， 4個(gè)室內(nèi)外籃球場、 4個(gè)網(wǎng)球場、 1個(gè)足球場。 主要銷售阻礙 地段認(rèn)同極低 檔次低（火車站、工業(yè)區(qū)） 配套弱 安全差 居住氛圍弱 毗鄰學(xué)校（外來工子弟學(xué)校） 城區(qū)小交通不便利 發(fā)展商知名度和認(rèn)同度低 （ 1） 從地段上來說，四鎮(zhèn)交匯處，雖然可同時(shí)吸引四鎮(zhèn)客戶資源，但難以真正得到市場認(rèn)同； （ 2） 從配套而言，該項(xiàng)目無論是內(nèi)部配套還是自身配套均顯不足， （ 3） 從定位上看，推廣訴求均不符合項(xiàng)目實(shí)際情況，賣點(diǎn)支持力度不足； （ 4） 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度而言，面積過大，總價(jià)偏高； （ 5） 從現(xiàn)場包裝來看，難以體現(xiàn)豪宅的高形象高檔次； （ 6） 從推廣渠道來說，推廣力度不夠，缺乏立體式的推廣，客戶量嚴(yán)重不足； 銷售人員專業(yè)素質(zhì)較低； 營銷手段單一，基本以戶外 T牌、燈旗桿為主，客戶主要以老帶新為主； 戶型存在一定的缺陷，主臥與衛(wèi)生間對門、部分兩房不實(shí)用等；項(xiàng)目整體規(guī)劃較差，無主題景觀； 建筑風(fēng)格較為陳舊，外立面出現(xiàn)裂縫
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