【正文】 的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與 比較之后來(lái)決定的。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高， 否則， 價(jià)格就會(huì)降低。 （ 3）變動(dòng)原則 一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變 動(dòng)的。因此， 在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。 （ 4）協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中， 必須與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)。因此， 在土地估價(jià)時(shí)， 一定要認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系， 判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類(lèi)型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確， 評(píng)估中選擇兩種較為 適宜的方法進(jìn)行評(píng)估， 以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。待估地塊為城西區(qū)一塊 500 畝大小的用地， 在充分收集估價(jià)所需資料的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本項(xiàng)目由于獲得土地的手續(xù)較為復(fù)雜，涉及土地置換、政府補(bǔ)償居民拆遷、稅費(fèi)上繳及再返還等諸多個(gè)因素，使土地成本構(gòu)成較為復(fù)雜，不適合用成本法進(jìn)行估價(jià)，因此本項(xiàng)目將采用 市場(chǎng)比較法 、 基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 評(píng)估 本項(xiàng)目的土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 此方法只針對(duì)本項(xiàng) 目的定位于專業(yè)特色街區(qū)、用途為商住樓的 70 畝用地進(jìn)行評(píng)估。 n—— 比較案例宗地土地使用年限。 被比較物業(yè)的概況如表 42： 表 42 可比項(xiàng)目土地比較表 項(xiàng)目名稱 位置 面積大小 拍賣(mài)價(jià)格 本項(xiàng)目 西環(huán)路與迎賓路 70 畝 待估 金旗市場(chǎng) 八達(dá)西路 65 畝 12 萬(wàn)元 /畝 鼎富裝飾廣場(chǎng) 西約街與建設(shè)路 約 22 畝 39 萬(wàn) /畝 糧油公司劃出用地 星光大道與鞍山西路交界處 10 畝 65 萬(wàn) /畝 可比項(xiàng)目將與本項(xiàng)目各個(gè)因素比較， 比較因素條件 如表 43 所示： 表 43 比較因素條件說(shuō)明表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 金旗 市場(chǎng) 鼎昌裝飾廣場(chǎng) 糧油 公司 比較因素 交易時(shí)間 較早 較早 較早 土地使用年限 70 70 70 土地用途 商住 商住 商住 區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 相差不多 相差不多 較好 域 地段位置 稍差 較好 好 因 內(nèi)外交通條件 稍差 稍差 相差不多 素 環(huán)境條件 差 稍差 稍好 ?? 個(gè) 容積率 較高 相差不多 較高 15 別 宗地面積 /畝 65 22 10 因 宗地形狀 方正 三 角 方正 素 宗地狀況 有部分高差 有部分高差 有部分高差 為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)差異折算為反映價(jià)格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。具體規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 商住用地：面積 70 畝，容積率＝ ，建筑面積按 70000 ㎡計(jì)算。 商業(yè)用地：面積 15 畝，容積率＝ 2，建筑面積按 20210 ㎡計(jì)算。各個(gè)地塊的建筑費(fèi)用構(gòu)成如下表 45： 表 4－ 5 建筑費(fèi)用估算表 用地性質(zhì) 商住用地 居住用地 商業(yè)用地 計(jì)費(fèi)名稱 單位 造價(jià) 工程 量 總造 價(jià) 單位 造價(jià) 工程 量 總造 價(jià) 單位 造價(jià) 工程 量 總造 價(jià) 元 /m2 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)元 元 /m2 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)元 元 /m2 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)元 一 .工程費(fèi)用 5600 7700 2540 建安費(fèi)用 4900 6600 2340 土建 620 7 4340 540 11 5940 700 2 1400 安裝 80 7 560 60 11 660 80 2 160 17 電梯 — — — — — — 60 2 120 消防 — — — — — — 80 2 160 中央空調(diào) — — — — — — 250 2 500 市政工程 100 7 700 100 11 1100 100 2 200 二 .前期費(fèi)用 560 770 254 三 .不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 185 254 84 四．管理費(fèi)用 224 347 114 運(yùn)營(yíng)管理費(fèi) 149 232 76 監(jiān)理費(fèi) 75 116 38 建筑費(fèi)用合計(jì) 6569 9071 2992 （ 3） 專業(yè)費(fèi)用與稅費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用包括廣告推廣及營(yíng)銷(xiāo) 代理 費(fèi)用，專業(yè)費(fèi)用取銷(xiāo)售收入的 3%，綜合稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，參考國(guó)家及廣西有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合稅費(fèi)取 12％。地塊面積247。 （ 1） 評(píng)估方法原則 首先對(duì)影響地價(jià)的因素進(jìn)行全面分析，確定影響較大的因素，然后對(duì)選定的因素，確定修正系數(shù)，綜合參考各個(gè)因素作用規(guī)律及相關(guān)性，建立宗地地價(jià)因素修正體系，最后以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)修正體系修正待故土地的地價(jià)。 評(píng)估結(jié)論 各個(gè)用途的地塊經(jīng)兩種方法評(píng)估后，加權(quán)后評(píng)估價(jià)格如下表 410： 表 410 城鎮(zhèn)混合用地評(píng)估表 單位：元 /㎡ 居住 商業(yè) 商住及綜合 評(píng)估方法 權(quán)重 評(píng) 估價(jià) 權(quán)重 評(píng)估價(jià) 權(quán)重 評(píng)估價(jià) 市場(chǎng)比較法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)法 加權(quán)后評(píng)估價(jià)格 1 1 1 綜合加權(quán)平均后，居住用地的地價(jià)評(píng)估價(jià)格為 元 /㎡，即為 萬(wàn)元 /畝；商業(yè)用地的地價(jià)評(píng)估價(jià)格為 元 /㎡，即為 萬(wàn)元 /畝，商住用地 (含綜合、辦公性質(zhì)用途 )的地價(jià)評(píng) 估價(jià)格為 元 /㎡，即為 萬(wàn)元 /畝。 5 結(jié)論與建議 21 結(jié)論 ? 本項(xiàng)目所在地賀州具有較好的地緣和經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 ? 通過(guò)前面的詳盡分析得知 ,本項(xiàng)目具有較高的地域價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值 ,而地塊的核心優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目各價(jià)值因素間的挖掘與互補(bǔ)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升是由價(jià)值之間共同整合完成，對(duì)于各價(jià)值層面中存在的不足和不利，應(yīng)該在土地的前期包裝運(yùn)作準(zhǔn)備 階段彌補(bǔ)和改進(jìn)。 ? 除此之外，還可以考慮引入戰(zhàn)略投資者，由賀城投出土地，戰(zhàn)略投資者出資金，既可直接投入市場(chǎng)參與房產(chǎn)物業(yè)開(kāi)發(fā)，又可將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與其他開(kāi)發(fā)商共擔(dān)，合理分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，又適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目若想合理的實(shí) 22 現(xiàn)土地價(jià)值并轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金流，可以考慮和專業(yè)的地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行土地的包裝、策劃、后期開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)策劃等合作