【正文】 “鳳凰21”南側地塊項目開發(fā)定位調(diào)研報告目 錄一、調(diào)查說明二、調(diào)查目標三、調(diào)查方式（一） 泰州概況泰州市經(jīng)濟發(fā)展狀況分析泰州市行政區(qū)域劃分及人口結構居民收入和消費水平分析 城市居民居住情況4. 2居民房屋建筑式樣分析（二） 市場環(huán)境調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 2004年泰州市土地上市總量 （三） 市場需求調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 （四） 廣告媒體效果分析調(diào)查對象廣告策略媒體效果分析（五） “鳳凰21”南側地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析（六） 項目總銷金額預測（七）給開發(fā)商的幾點建議“鳳凰21”南側地塊項目開發(fā)定位調(diào)研報告一、調(diào)查說明本次市場調(diào)研工作主要是針對泰州市房地產(chǎn)市場進行的，調(diào)研報告內(nèi)容主要包括：泰州市經(jīng)濟發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場環(huán)境分析、供求市場分析及營銷推廣策略分析等。本調(diào)研報告中的數(shù)據(jù)均以客觀事實為依據(jù)，我們力爭把泰州市房地產(chǎn)市場最真實的情況展示在開發(fā)商面前。二、調(diào)查目標了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢、共同點和差異性。確定“鳳凰21”南側地塊物業(yè)類型。了解目標客層的需求趨勢。了解目標客層能承受的心理價位。目標客層的界定。了解泰州及周邊城市住宅、商鋪樓盤的規(guī)劃現(xiàn)狀。了解同規(guī)模、同質樓盤廣告費用占總銷金額的比例。了解同規(guī)模、同質樓盤營銷推廣策略。核心目標：通過本次市場調(diào)研，得出最優(yōu)化的項目設計方案；使發(fā)展商知道本項目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營風險最小化、利潤最大化。三、調(diào)查方式由于本次市場調(diào)研工作涉及面廣，調(diào)查內(nèi)容繁多，資料的來源也不盡相同，因此，調(diào)查方式也隨之不同。有關泰州市宏觀經(jīng)濟背景情況和未來三年內(nèi)住宅及商業(yè)物業(yè)規(guī)劃發(fā)展計劃，我們采用拜訪相關政府部門、查閱泰州市統(tǒng)計年鑒和發(fā)展規(guī)劃資料的調(diào)查方式；有關泰州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和消費者實際置業(yè)情況，我們則采取樓盤實地調(diào)查和問卷隨機調(diào)查的方法。（一）泰州概況泰州市經(jīng)濟發(fā)展狀況分析泰州地處長江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長江北岸，總面積5790平方公里。泰州市是1996組建的年輕的地級市，下轄姜堰、興化、泰興、靖江四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。滬寧高速公路的順利通車，使泰州成功進入了上海經(jīng)濟圈，西面連接揚州市，東面緊靠上海市、南通市，與只有一江之隔的蘇州市、無錫市、。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃、商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和交通中心。改革開發(fā)以來，泰州社會經(jīng)濟全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)為主的工商業(yè)城市。近20年來，年平均經(jīng)濟增長速度保持在10%以上，擁有春蘭集團、揚子江集團等一批大型企業(yè)集團，所轄市、區(qū)有5個先后進入全國綜合實力百強縣（市、區(qū)）的行列。泰州市地處沿海和長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結合部，有良好的區(qū)位優(yōu)勢、資源條件和經(jīng)濟基礎。地級市成立后，泰州作為一個區(qū)域中心城市的功能日趨完善，對推動區(qū)域工業(yè)化進程的作用日益明顯。作為國務院批準的對外開放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴大對外開放開發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標，邁出了新的步伐。利用100公里長江黃金岸線的優(yōu)勢，建有多座萬噸級深水港口，以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。集航運、灌溉、排澇等五大功能的“新大運河”——泰州引江河工程已于1999年竣工，通江達海的五條重要航道在這里交匯。高速公路建設取得突破性進展，寧通高速公路、江陰——靖江長江公路大橋及其北接線廣靖高速公路均已建成通車，泰州已成為京滬高速公路、同三（黑龍江同江——海南三亞）高速公路線上必經(jīng)的一座城市。至2002年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將為江蘇之最，躍居世界一流水平?？v橫全境的新長（江蘇新沂——浙江長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢將再上一個新臺階。高度發(fā)達的立體交通網(wǎng)絡的構建，使有“蘇中第一門戶”之稱的泰州離外面的世界更近了?！芭c國際接軌”已成為全市上下為之奮斗的共同目標，各項規(guī)劃、各項建設、各項設施都在為著泰州的對外開放、為著構建優(yōu)良的投資環(huán)境而努力。至2000年，全市外商獨資、合資企業(yè)已達1100家，泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，全市5個省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)已迎來了美、德、日、韓等10多個國家和地區(qū)的360多個項目。三井物產(chǎn)、YAMAHA、LG、GMT等世界著名的跨國公司均已在泰州落戶。而春蘭、林海、匯豐等一批企業(yè)也在世界各地設立了商務機構和生產(chǎn)基地。全方位的對外交流和合作不斷擴大，市及各市（區(qū)）已與7個城市締結為國際友好城市。與此同時，以內(nèi)強素質、外塑形象為宗旨的軟環(huán)境建設活動在政府各職能部門全面展開，一個具有開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質高效的服務環(huán)境、嚴明規(guī)范的法制環(huán)境、健康文明的人文環(huán)境的新泰州已展現(xiàn)在世界面前。目前，泰州市正處于經(jīng)濟高速發(fā)展時期。首先，國家投入大量資金進行沿江開發(fā)。2002年以來，泰州市委市政府號召全市進行沿江開發(fā)、服務沿江開發(fā)，力爭在短時間內(nèi)與蘇南形成經(jīng)濟聯(lián)動的發(fā)展態(tài)勢，帶動泰州經(jīng)濟的全面發(fā)展。第二，城市基礎建設全面展開。2003年，泰州市主城區(qū)及下轄的縣級市都在進行大規(guī)模拆遷，舊城改造步伐加快。就海陵區(qū)而言，2003年拆遷總量達12000戶，居民的生活品質將進一步提升，同時也極大地帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，泰州新區(qū)正在進行大規(guī)模開發(fā)，預計三至五年內(nèi)居民將達到10萬人以上。第三、交通網(wǎng)絡進一步完善。新長鐵路和寧啟鐵路的順利興建，使泰州市告別了沒有鐵路的歷史，另外，寧靖鹽高速公路、新寧通高速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達。泰州市“十五”期間主要發(fā)展目標為：國民經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟結構戰(zhàn)略性調(diào)整取得明顯成效，經(jīng)濟增長質量和效益顯著提高；國有、集體企業(yè)基本建立現(xiàn)代企業(yè)制度，社會保障制度比較健全，完善社會主義市場經(jīng)濟體制邁出實質性步伐；經(jīng)濟和社會的開放度明顯提高，開放型經(jīng)濟、私營個體經(jīng)濟取得重大突破；就業(yè)渠道拓寬，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，物質文化生活有較大改善，生態(tài)建設和環(huán)境保護得到加強；科技教育加快發(fā)展，城鄉(xiāng)居民素質進一步提高，精神文明建設和民主法制建設取得明顯進展。“十五”期間，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長預期調(diào)控目標為11%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，財政收入年均增長13%，城市化水平提高到47%，城鄉(xiāng)居民收入實際年均增長幅度高于“九五”時期。2002年全年，%，是泰州市歷年來增長