【正文】 “鳳凰21”南側(cè)地塊項(xiàng)目開發(fā)定位調(diào)研報(bào)告目 錄一、調(diào)查說明二、調(diào)查目標(biāo)三、調(diào)查方式（一） 泰州概況泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析泰州市行政區(qū)域劃分及人口結(jié)構(gòu)居民收入和消費(fèi)水平分析 城市居民居住情況4. 2居民房屋建筑式樣分析（二） 市場環(huán)境調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 2004年泰州市土地上市總量 （三） 市場需求調(diào)查調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容 （四） 廣告媒體效果分析調(diào)查對象廣告策略媒體效果分析（五） “鳳凰21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢分析（六） 項(xiàng)目總銷金額預(yù)測（七）給開發(fā)商的幾點(diǎn)建議“鳳凰21”南側(cè)地塊項(xiàng)目開發(fā)定位調(diào)研報(bào)告一、調(diào)查說明本次市場調(diào)研工作主要是針對泰州市房地產(chǎn)市場進(jìn)行的，調(diào)研報(bào)告內(nèi)容主要包括：泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場環(huán)境分析、供求市場分析及營銷推廣策略分析等。本調(diào)研報(bào)告中的數(shù)據(jù)均以客觀事實(shí)為依據(jù)，我們力爭把泰州市房地產(chǎn)市場最真實(shí)的情況展示在開發(fā)商面前。二、調(diào)查目標(biāo)了解泰州及周邊城市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢、共同點(diǎn)和差異性。確定“鳳凰21”南側(cè)地塊物業(yè)類型。了解目標(biāo)客層的需求趨勢。了解目標(biāo)客層能承受的心理價(jià)位。目標(biāo)客層的界定。了解泰州及周邊城市住宅、商鋪樓盤的規(guī)劃現(xiàn)狀。了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤廣告費(fèi)用占總銷金額的比例。了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤營銷推廣策略。核心目標(biāo)：通過本次市場調(diào)研，得出最優(yōu)化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案；使發(fā)展商知道本項(xiàng)目的潛在客源在哪里、固定客源有多少；使發(fā)展商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最小化、利潤最大化。三、調(diào)查方式由于本次市場調(diào)研工作涉及面廣，調(diào)查內(nèi)容繁多，資料的來源也不盡相同，因此，調(diào)查方式也隨之不同。有關(guān)泰州市宏觀經(jīng)濟(jì)背景情況和未來三年內(nèi)住宅及商業(yè)物業(yè)規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃，我們采用拜訪相關(guān)政府部門、查閱泰州市統(tǒng)計(jì)年鑒和發(fā)展規(guī)劃資料的調(diào)查方式；有關(guān)泰州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和消費(fèi)者實(shí)際置業(yè)情況，我們則采取樓盤實(shí)地調(diào)查和問卷隨機(jī)調(diào)查的方法。（一）泰州概況泰州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析泰州地處長江三角洲地區(qū)，江蘇中部，長江北岸，總面積5790平方公里。泰州市是1996組建的年輕的地級市，下轄姜堰、興化、泰興、靖江四個縣級市和海陵、高港兩區(qū)。滬寧高速公路的順利通車，使泰州成功進(jìn)入了上海經(jīng)濟(jì)圈，西面連接揚(yáng)州市，東面緊靠上海市、南通市，與只有一江之隔的蘇州市、無錫市、。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃、商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。改革開發(fā)以來，泰州社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，成為一座以工業(yè)為主的工商業(yè)城市。近20年來，年平均經(jīng)濟(jì)增長速度保持在10%以上，擁有春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江集團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)，所轄市、區(qū)有5個先后進(jìn)入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市、區(qū)）的行列。泰州市地處沿海和長江“T”型產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)合部，有良好的區(qū)位優(yōu)勢、資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。地級市成立后，泰州作為一個區(qū)域中心城市的功能日趨完善，對推動區(qū)域工業(yè)化進(jìn)程的作用日益明顯。作為國務(wù)院批準(zhǔn)的對外開放城市，新泰州建立伊始，市委市政府就把優(yōu)化投資環(huán)境、擴(kuò)大對外開放開發(fā)確定為重要發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，邁出了新的步伐。利用100公里長江黃金岸線的優(yōu)勢，建有多座萬噸級深水港口，以國家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群已初具規(guī)模。集航運(yùn)、灌溉、排澇等五大功能的“新大運(yùn)河”——泰州引江河工程已于1999年竣工，通江達(dá)海的五條重要航道在這里交匯。高速公路建設(shè)取得突破性進(jìn)展，寧通高速公路、江陰——靖江長江公路大橋及其北接線廣靖高速公路均已建成通車，泰州已成為京滬高速公路、同三（黑龍江同江——海南三亞）高速公路線上必經(jīng)的一座城市。至2002年寧靖鹽高速公路竣工，泰州人均高速公路面積將為江蘇之最，躍居世界一流水平?？v橫全境的新長（江蘇新沂——浙江長興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路亦將于“十五”期內(nèi)建成，泰州的交通優(yōu)勢將再上一個新臺階。高度發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，使有“蘇中第一門戶”之稱的泰州離外面的世界更近了。“與國際接軌”已成為全市上下為之奮斗的共同目標(biāo)，各項(xiàng)規(guī)劃、各項(xiàng)建設(shè)、各項(xiàng)設(shè)施都在為著泰州的對外開放、為著構(gòu)建優(yōu)良的投資環(huán)境而努力。至2000年，全市外商獨(dú)資、合資企業(yè)已達(dá)1100家，泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“一區(qū)三園”格局初步形成，全市5個省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已迎來了美、德、日、韓等10多個國家和地區(qū)的360多個項(xiàng)目。三井物產(chǎn)、YAMAHA、LG、GMT等世界著名的跨國公司均已在泰州落戶。而春蘭、林海、匯豐等一批企業(yè)也在世界各地設(shè)立了商務(wù)機(jī)構(gòu)和生產(chǎn)基地。全方位的對外交流和合作不斷擴(kuò)大，市及各市（區(qū)）已與7個城市締結(jié)為國際友好城市。與此同時(shí)，以內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)、外塑形象為宗旨的軟環(huán)境建設(shè)活動在政府各職能部門全面展開，一個具有開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境、嚴(yán)明規(guī)范的法制環(huán)境、健康文明的人文環(huán)境的新泰州已展現(xiàn)在世界面前。目前，泰州市正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期。首先，國家投入大量資金進(jìn)行沿江開發(fā)。2002年以來，泰州市委市政府號召全市進(jìn)行沿江開發(fā)、服務(wù)沿江開發(fā)，力爭在短時(shí)間內(nèi)與蘇南形成經(jīng)濟(jì)聯(lián)動的發(fā)展態(tài)勢，帶動泰州經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。第二，城市基礎(chǔ)建設(shè)全面展開。2003年，泰州市主城區(qū)及下轄的縣級市都在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，舊城改造步伐加快。就海陵區(qū)而言，2003年拆遷總量達(dá)12000戶，居民的生活品質(zhì)將進(jìn)一步提升，同時(shí)也極大地帶動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，泰州新區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，預(yù)計(jì)三至五年內(nèi)居民將達(dá)到10萬人以上。第三、交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。新長鐵路和寧啟鐵路的順利興建，使泰州市告別了沒有鐵路的歷史，另外，寧靖鹽高速公路、新寧通高速公路即將竣工，使泰州的交通更加四通八達(dá)。泰州市“十五”期間主要發(fā)展目標(biāo)為：國民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益顯著提高；國有、集體企業(yè)基本建立現(xiàn)代企業(yè)制度，社會保障制度比較健全，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制邁出實(shí)質(zhì)性步伐；經(jīng)濟(jì)和社會的開放度明顯提高，開放型經(jīng)濟(jì)、私營個體經(jīng)濟(jì)取得重大突破；就業(yè)渠道拓寬，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，物質(zhì)文化生活有較大改善，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)得到加強(qiáng)；科技教育加快發(fā)展，城鄉(xiāng)居民素質(zhì)進(jìn)一步提高，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)取得明顯進(jìn)展。“十五”期間，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長預(yù)期調(diào)控目標(biāo)為11%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，財(cái)政收入年均增長13%，城市化水平提高到47%，城鄉(xiāng)居民收入實(shí)際年均增長幅度高于“九五”時(shí)期。2002年全年，%，是泰州市歷年來增長