蒙城縣某地塊投資價(jià)值分析-wenkub
2023-07-03 00:47:09 本頁面
【正文】 年，開發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，㎡，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見該區(qū)域的市場還處于初步適應(yīng)階段。時(shí)代廣場及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬方，市場均價(jià)在4500元/㎡——8500元/㎡之間。不難看出，價(jià)格仍然是項(xiàng)目所有問題中最受關(guān)注的問題。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對房價(jià)的接受程度相對較低。 意向消費(fèi)者對房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購住房時(shí)對面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90㎡以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15％； 選擇100㎡120㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0％； 選擇120㎡140㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1％； 選擇140㎡160㎡、160㎡以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9％和5％。 認(rèn)為購物重要的占17％。隨著市場被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格開始迅速攀升，這是一個(gè)供需基本平衡，需求依然旺盛的市場。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個(gè)開發(fā)商代表在售樓蹲點(diǎn)。依此計(jì)算，100㎡—140㎡％，比重是相當(dāng)大的。 2004年2007年蒙城商品房均價(jià)走勢 蒙城目前房價(jià)上漲的主要原因是蒙城價(jià)值的總體提高和人們對蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項(xiàng)目7成多，；，同比增長67％。120－140㎡％，均價(jià)為1850元/㎡左右。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。時(shí)代廣場項(xiàng)目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項(xiàng)目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成。目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。地塊投資價(jià)值淺析蒙城縣0801地塊投資價(jià)值分析阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO八年元月八日蒙城縣200801地塊投資價(jià)值分析第一部分 市場調(diào)研蒙城房地產(chǎn)市場首要關(guān)注的是價(jià)格因素，對產(chǎn)品的質(zhì)量、風(fēng)格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè)大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場活躍的同時(shí)競爭日趨激烈。2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長勢頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。市場供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風(fēng)格傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110㎡—140㎡之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝 飾毛坯朝 向南北朝向采暖通風(fēng)自然通風(fēng)采暖 目前蒙城房地產(chǎn)市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開工項(xiàng)目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會(huì)以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會(huì)成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場空白。 .2銷售價(jià)格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價(jià)格區(qū)間在16002000元的價(jià)位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)，最重要的是精神消費(fèi)。而90㎡以下的戶型和140㎡％。營銷概念在當(dāng)?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會(huì)有人買一樣。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 認(rèn)為醫(yī)院重要的占12％。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在蒙城購房首選的面積集中在100㎡—140㎡，對于這個(gè)面積段的房屋，消費(fèi)者購買時(shí)主要考慮的是居住的舒適性。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購房時(shí)對房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對應(yīng)市場銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個(gè)形態(tài)。 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價(jià)格區(qū)間。、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。居住消費(fèi)增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費(fèi)者對商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個(gè)較快增長，這部分人對住房的需求的數(shù)量也是比較大的。 2006年蒙城面開展了國有土地資本運(yùn)營工作。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，分別以1200萬元、2610萬元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬元。，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。，樓市開發(fā)有增無減 蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)遇。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。地塊平整，基本呈長方形，占地面積99601平方米（149畝）。但作為臨路物業(yè)
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