【正文】 商品房的開(kāi)發(fā)迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨?，莊子小區(qū)、鳳凰城、金天地小區(qū)、鴻業(yè)名居等一批商品房的興建充分說(shuō)明了這一點(diǎn)，市場(chǎng)前景好，給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的態(tài)勢(shì)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功。蒙城縣房地產(chǎn)正處在快速起步期。 第五部分 綜合結(jié)論項(xiàng)目可行性分析報(bào)告是在充分的市場(chǎng)調(diào)查的前提下，力求科學(xué)、態(tài)度客觀、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)下，充分考慮蒙城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，有針對(duì)性的完成的。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年左右。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位實(shí)力雄厚，所有開(kāi)發(fā)建設(shè)資金全是現(xiàn)金流，沒(méi)有向他方融資，因此，根本不存在利率風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)前文對(duì)蒙城市場(chǎng)的調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，蒙城房地產(chǎn)正處于起步階段，有效需求旺盛，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁。鑒此，本項(xiàng)目也不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期內(nèi)不會(huì)存在大的政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家采取的一系列宏觀調(diào)空措施，規(guī)范整頓了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，且這些措施已開(kāi)始在市場(chǎng)上發(fā)生作用。項(xiàng)目總投資=7228247。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣(mài)競(jìng)拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按建筑成本的3%計(jì)算為484萬(wàn)元項(xiàng)目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：9247萬(wàn)元+16120萬(wàn)元+3628萬(wàn)元+484萬(wàn)=29478萬(wàn)元5．投資利潤(rùn)額按報(bào)告前述對(duì)項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售均價(jià)和投資總額的估算，分析項(xiàng)目投資的利潤(rùn)額： ； 億元；銷(xiāo)售費(fèi)用：793萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi)：2182萬(wàn)元 項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入項(xiàng)目總投資銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)=3968129477932182=7228萬(wàn)元。按報(bào)告建議的開(kāi)發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為16120萬(wàn)元。=9247萬(wàn)元 可售樓面地價(jià)=9247萬(wàn)元247。3．土地價(jià)值估算采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算本地塊的市場(chǎng)價(jià)值。銷(xiāo)售收入見(jiàn)下表：地塊 編號(hào)分部物業(yè)建筑類(lèi)型設(shè)計(jì)用途面積 分配　　?。īO）測(cè)算 單價(jià)　?。īO）銷(xiāo)售 價(jià)格 （萬(wàn)元）蒙城東農(nóng)場(chǎng)4層復(fù)式住宅多層住宅1440028004032 6層住宅多層住宅116784220025692 11層住宅小高層住宅2016025005040 體育路商業(yè)多層商住564035001974 307省道商業(yè)多層商住654045002943 其它(幼兒園\會(huì)所)多層公建180000 合計(jì)容積率165324 2400 39681 注：以上價(jià)格為開(kāi)發(fā)商扣除折扣后的實(shí)收價(jià)格。為：（248+331+11573+1323）2％=269萬(wàn)元此外，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用為前面總費(fèi)用的3％，計(jì)，462萬(wàn)元。按80元每平方算，計(jì)為：80元/㎡165323㎡=1323萬(wàn)元包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、水增容、電增容、電力建設(shè)、白蟻防治、人防防工程等費(fèi)用扣除政府應(yīng)給予減免的稅費(fèi)。建筑安裝工程造價(jià)按《阜陽(yáng)工程造價(jià)》“部分結(jié)構(gòu)類(lèi)型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)修正后確定。按每平方15元計(jì)，前期費(fèi)用為：15元/㎡165323㎡=248萬(wàn)元包括總體規(guī)劃費(fèi)、單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、市政、園林綠化設(shè)計(jì)等工作。以120130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶(hù)型，以8090平米、140平米以上的中小戶(hù)型和大戶(hù)型為輔。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重普通多層和復(fù)式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，盡量做到針對(duì)性與完整性的統(tǒng)一，針對(duì)不同層次目標(biāo)客戶(hù)群，組合設(shè)計(jì)產(chǎn)品，通過(guò)挖掘賣(mài)點(diǎn)，提升形象， 有效刺激潛在客戶(hù)群。他們擁有較高的社會(huì)地位，亦有一定的財(cái)富積累，是我們項(xiàng)目最龐大的目標(biāo)消費(fèi)群。4．項(xiàng)目消費(fèi)群的定位 基于蒙城經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和蒙城城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌的煥然一新，未來(lái)蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房的主體將會(huì)在目前的基礎(chǔ)上有所變化，個(gè)人購(gòu)房的比例還會(huì)進(jìn)一步升高，并會(huì)有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來(lái)到蒙城購(gòu)買(mǎi)商品房，目標(biāo)客戶(hù)群體的總量增大勢(shì)必會(huì)促使蒙城的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定增長(zhǎng)。蒙東南房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，基本保持供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。綜合以上分析，本項(xiàng)目有良好的居住環(huán)境，處于城市的發(fā)展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全。◆縱觀蒙城房地產(chǎn),大部分沒(méi)有形成鮮明的產(chǎn)品風(fēng)格,也沒(méi)有注意內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造,這就給本案規(guī)劃設(shè)計(jì)以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設(shè)計(jì)出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；◆從營(yíng)銷(xiāo)宣傳角度來(lái)看,本地房地產(chǎn)商嚴(yán)重缺乏營(yíng)銷(xiāo)理念，基本上以坐銷(xiāo)為主,沒(méi)有自己的個(gè)性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個(gè)性主題的先機(jī),容易以主題創(chuàng)立品牌。（S） ◆地理位置得天獨(dú)厚，交通狀況良好； ◆居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； ◆區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)看好，市場(chǎng)極具發(fā)展空間； ◆原農(nóng)場(chǎng)用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； ◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； ◆由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，易形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。本項(xiàng)目可以整合相關(guān)資源，提高本項(xiàng)目的附加值。 從路況上分析，307省道過(guò)往車(chē)輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項(xiàng)目的居住形象。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，只有通過(guò)投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢(shì)平衡點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤(pán)有牛群商貿(mào)城C、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經(jīng)形成。地塊平整，基本呈長(zhǎng)方形，占地面積97260平方米（）。 　　綜上所述，由于未來(lái)住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤(pán)數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重心將開(kāi)始進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代和物業(yè)綜合素質(zhì)時(shí)代，將使蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿(mǎn)足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開(kāi)發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)?！?．，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近?！?4．，樓市開(kāi)發(fā)有增無(wú)減　　蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營(yíng)銷(xiāo)和操作手法落伍，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑提供了絕佳的機(jī)遇。后繼開(kāi)發(fā)仍需較長(zhǎng)的時(shí)間；居民的購(gòu)房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷(xiāo)售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的態(tài)勢(shì)將持續(xù)全年。　4．，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)帶動(dòng)蒙城商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)蒙城來(lái)看，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來(lái)兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有較大幅度上漲。7月21日掛牌出讓2宗國(guó)有土地，分別以1200萬(wàn)元、2610萬(wàn)元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬(wàn)元。2006年已經(jīng)公開(kāi)出讓10宗土地，總交易額8374萬(wàn)元。 2006年蒙城面開(kāi)展了國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作。從購(gòu)買(mǎi)力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，％；另外，截止到2007年9月。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)三年內(nèi)蒙城的城市人口增長(zhǎng)速度要明顯超過(guò)這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長(zhǎng)為25萬(wàn)人，比目前的20萬(wàn)人有一個(gè)較快增長(zhǎng)，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。今后幾年蒙城居民消費(fèi)潛力巨大。由此可見(jiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，蒙城消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。2004年底，低于全國(guó)平均水平。居住消費(fèi)增長(zhǎng)呈不可抵擋的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的重大轉(zhuǎn)變，購(gòu)房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的一次性大支出。4．市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷(xiāo)售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。 隨著蒙城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟(jì)變得越來(lái)越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價(jià)格區(qū)間。各形態(tài)商業(yè)所占市場(chǎng)比例圖2007年，開(kāi)發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，㎡，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見(jiàn)該區(qū)域