【正文】 為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。莊子花園、鳳凰城等住宅項(xiàng)目的成功入住，牛群商貿(mào)城的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營，街道商業(yè)聚集，人氣漸旺，金融銀行、醫(yī)療衛(wèi)生配套齊全。本著一貫嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作態(tài)度，通過對(duì)項(xiàng)目及所在市場全面細(xì)致的調(diào)查、研究、分析，本公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了專業(yè)的可行性研究，形成了項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，主要內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，購買需求分析，投資利潤及風(fēng)險(xiǎn)分析等。 預(yù)計(jì)，從2008年起，蒙城房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步放量，有效競爭開始出現(xiàn)。 只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力。因此，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析時(shí)，就存在著投資成本估算的難度。 本項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，各種優(yōu)勢明顯，國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行平穩(wěn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場剛被激活，正處于迅速起步階段，市場開始放量，需求旺盛。 前期策劃尤為重要，前期策劃做好了項(xiàng)目就等于成功了一半。蒙城房產(chǎn)市場正處在迅速起步階段。部分較早開發(fā)項(xiàng)目的成功入住，營造了區(qū)域內(nèi)的居住氣候，引領(lǐng)了片區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市場。在建的樓盤以鴻業(yè)2007年19月份蒙城縣商品房市場態(tài)勢版塊投資額/萬元施工面積/㎡新開工面積/㎡竣工面積/㎡銷售面積/㎡住宅20700萬㎡30萬㎡㎡㎡商業(yè)7200萬10萬㎡7．3萬㎡5．02萬㎡合計(jì)27900萬56．7萬㎡30萬㎡28萬㎡23．85萬㎡2．蒙城住宅市場 目前蒙城市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110㎡—140㎡之間，以三室為主，部分兩室、復(fù)式，方正實(shí)用，南北朝向；產(chǎn)品風(fēng)格均是現(xiàn)代風(fēng)格，簡捷明快。100㎡－120㎡％，均價(jià)為1800元/㎡左右。蒙城的房價(jià)在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。蒙城近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價(jià)格差別也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬㎡，其中100－120㎡㎡，％；120－140㎡㎡，％。在現(xiàn)有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。蒙城的房地產(chǎn)市場還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產(chǎn)正醞釀著新的突變。 認(rèn)為學(xué)校教育最重要的占24％。意向消費(fèi)者對(duì)社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場、學(xué)校、醫(yī)院等區(qū)配套設(shè)施。 從上面可以看出，意向購房者最關(guān)注的問題是物業(yè)的銷售價(jià)格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項(xiàng)目地理位置。由此可以看出，消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)銷售現(xiàn)場時(shí)最關(guān)心的問題主要集中在銷售價(jià)格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價(jià)格也有較大差異。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）％，比2004 年提高了5百分點(diǎn)。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。由此可以看出，在蒙城，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場，它預(yù)示著蒙城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。國土收購儲(chǔ)備中心投入收購資金2800萬元，收購儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)備土地16宗，面積596畝，實(shí)際價(jià)值可達(dá)3億元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進(jìn)工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對(duì)外出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來蒙城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。首先，受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項(xiàng)目已經(jīng)開始運(yùn)作，這些項(xiàng)目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足。預(yù)計(jì)，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，蒙城總的開發(fā)量定會(huì)有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動(dòng)下進(jìn)一步得到提升。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項(xiàng)目的建成更堅(jiān)定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。從周邊地塊發(fā)展情況來看，本案所處位置為城市東南部，比鄰牛群商貿(mào)城，是蒙城縣房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域。：從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項(xiàng)目位于307省道北側(cè)，體育場路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 蒙城九中 農(nóng)場后商業(yè)由于本項(xiàng)目處于蒙城縣城市規(guī)劃發(fā)展方向上，是蒙城近年內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的居住生活區(qū)，早在?？h長在任期間牛群商貿(mào)城版塊就作為蒙城重點(diǎn)區(qū)域開發(fā)建設(shè)，如今莊子花園、鳳凰城等住宅項(xiàng)目已經(jīng)成功入住，街道商業(yè)聚集，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營日漸好轉(zhuǎn)，人氣漸旺，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也很健全。(T)◆牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機(jī),寶貴的中高端客戶在不斷流失；◆區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤眾多，競爭激烈；◆政府對(duì)房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，不久的將來此區(qū)域一定是蒙城未來的核心?！裨诿沙钱?dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人●有投資觀念的外地人士●在外地工作的原籍本土成功人士根據(jù)蒙城現(xiàn)有市場的現(xiàn)狀及對(duì)未來發(fā)展的預(yù)測，把項(xiàng)目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為主要目標(biāo)客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。在戶型設(shè)計(jì)上，以市場主導(dǎo)戶型為主，同時(shí)要超越市場，引領(lǐng)市場。按每平方20元計(jì)，為：20元/㎡165323㎡=331萬元包括建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)。按80元每平方計(jì)，為：80元/㎡165323㎡=1323萬元 本項(xiàng)目公共道路及綠化面積為59218，按100元每平方米計(jì)，為：100元/㎡59218㎡=592萬元 管理費(fèi)用為前期費(fèi)用、勘察\建筑\景觀設(shè)計(jì)、建筑安裝(綜合)、稅費(fèi)及其他費(fèi)用的百分之二。銷售收入為純收入。=559元/平方米4．項(xiàng)目總投資估算按土地價(jià)值評(píng)估的價(jià)格計(jì)算土地成本，土地價(jià)款為9247萬元。6．投資利潤率根據(jù)前述對(duì)項(xiàng)目投資利潤的分析，計(jì)算項(xiàng)目稅前總投資利潤率和稅后總投資利潤率：稅前利潤率=項(xiàng)目總收益247。因此，就目前形勢看，國家在一兩年內(nèi)將不會(huì)有大的行業(yè)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)將處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的環(huán)境中運(yùn)行。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場利率風(fēng)險(xiǎn)，購買力風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資需要高低度重視資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)是本項(xiàng)目要充分考慮并要有效控制的?？陀^分析了蒙城縣的投資環(huán)境、潛在需求、購買力、購買人群等各個(gè)方面，我公司認(rèn)為項(xiàng)目開發(fā)可行。預(yù)祝項(xiàng)目成功開發(fā)，雙方合作愉快！阜陽市宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司2007年11月6日附件1：蒙城東農(nóng)場項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案簡表分析單位：宏泰房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)編號(hào)項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)方案1規(guī)劃指標(biāo)用地面積97249 ㎡2總建筑面積165324 ㎡住宅面積151344 ㎡商業(yè)面積12180 ㎡幼兒園、會(huì)所面積1800 ㎡　容 積 率 　建筑覆蓋率%　日照間距1：綠化率%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入39681 萬元總投資額29478萬元銷售費(fèi)用793萬元銷售稅費(fèi)2182萬元利潤總額7228 萬元投資利潤率%方案評(píng)價(jià)指數(shù)★ ★市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)★ ★附件2: 項(xiàng)目規(guī)劃效果圖說明： 所附效果圖為本報(bào)告專用，目的是為了便于項(xiàng)目陳述形象化，作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等其他參考用途