【正文】 為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。莊子花園、鳳凰城等住宅項目的成功入住，牛群商貿(mào)城的開發(fā)建設(shè)及運轉(zhuǎn)經(jīng)營，街道商業(yè)聚集，人氣漸旺，金融銀行、醫(yī)療衛(wèi)生配套齊全。本著一貫嚴謹、科學(xué)的工作態(tài)度，通過對項目及所在市場全面細致的調(diào)查、研究、分析，本公司對本項目進行了專業(yè)的可行性研究，形成了項目可行性研究報告，主要內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析，房產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，購買需求分析，投資利潤及風(fēng)險分析等。 預(yù)計，從2008年起，蒙城房地產(chǎn)市場將進一步放量，有效競爭開始出現(xiàn)。 只要牢牢抓住機遇，銀企合作、化解風(fēng)險、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。一方面是為了降低項目的風(fēng)險，另一方面是降低資金的壓力。因此，在對本項目進行可行性分析時，就存在著投資成本估算的難度。 本項目具有良好的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，各種優(yōu)勢明顯，國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境運行平穩(wěn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場剛被激活，正處于迅速起步階段，市場開始放量，需求旺盛。 前期策劃尤為重要，前期策劃做好了項目就等于成功了一半。蒙城房產(chǎn)市場正處在迅速起步階段。部分較早開發(fā)項目的成功入住，營造了區(qū)域內(nèi)的居住氣候，引領(lǐng)了片區(qū)的開發(fā)進程，進而帶動整個房產(chǎn)市場。在建的樓盤以鴻業(yè)2007年19月份蒙城縣商品房市場態(tài)勢版塊投資額/萬元施工面積/㎡新開工面積/㎡竣工面積/㎡銷售面積/㎡住宅20700萬㎡30萬㎡㎡㎡商業(yè)7200萬10萬㎡7．3萬㎡5．02萬㎡合計27900萬56．7萬㎡30萬㎡28萬㎡23．85萬㎡2．蒙城住宅市場 目前蒙城市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110㎡—140㎡之間，以三室為主，部分兩室、復(fù)式，方正實用，南北朝向；產(chǎn)品風(fēng)格均是現(xiàn)代風(fēng)格，簡捷明快。100㎡－120㎡％，均價為1800元/㎡左右。蒙城的房價在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。蒙城近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價格差別也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬㎡，其中100－120㎡㎡，％；120－140㎡㎡，％。在現(xiàn)有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。蒙城的房地產(chǎn)市場還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產(chǎn)正醞釀著新的突變。 認為學(xué)校教育最重要的占24％。意向消費者對社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場、學(xué)校、醫(yī)院等區(qū)配套設(shè)施。 從上面可以看出，意向購房者最關(guān)注的問題是物業(yè)的銷售價格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項目地理位置。由此可以看出，消費者進入一個銷售現(xiàn)場時最關(guān)心的問題主要集中在銷售價格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價格也有較大差異。從居民消費趨向分析，今后幾年，住房消費仍將大量擠占居民其它消費支出，對經(jīng)濟的持續(xù)增長起著越來越重要的作用。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）％，比2004 年提高了5百分點。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。由此可以看出，在蒙城，住宅消費仍有巨大的潛在市場，它預(yù)示著蒙城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。國土收購儲備中心投入收購資金2800萬元，收購儲備和預(yù)儲備土地16宗，面積596畝，實際價值可達3億元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對外出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，未來蒙城房地產(chǎn)開發(fā)項目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。首先，受新的預(yù)售標準限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項目已經(jīng)開始運作，這些項目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲備量明顯不足。預(yù)計，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進駐，蒙城總的開發(fā)量定會有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動下進一步得到提升。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項目的建成更堅定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。從周邊地塊發(fā)展情況來看，本案所處位置為城市東南部，比鄰牛群商貿(mào)城，是蒙城縣房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域。：從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項目位于307省道北側(cè)，體育場路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 蒙城九中 農(nóng)場后商業(yè)由于本項目處于蒙城縣城市規(guī)劃發(fā)展方向上，是蒙城近年內(nèi)重點開發(fā)建設(shè)的居住生活區(qū)，早在?？h長在任期間牛群商貿(mào)城版塊就作為蒙城重點區(qū)域開發(fā)建設(shè)，如今莊子花園、鳳凰城等住宅項目已經(jīng)成功入住，街道商業(yè)聚集，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營日漸好轉(zhuǎn)，人氣漸旺，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也很健全。(T)◆牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機,寶貴的中高端客戶在不斷流失；◆區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤眾多，競爭激烈；◆政府對房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，不久的將來此區(qū)域一定是蒙城未來的核心。●在蒙城當(dāng)?shù)亟?jīng)商的外地人●有投資觀念的外地人士●在外地工作的原籍本土成功人士根據(jù)蒙城現(xiàn)有市場的現(xiàn)狀及對未來發(fā)展的預(yù)測，把項目定位為中高檔樓盤，以大多數(shù)工薪階層為主要目標客戶群，兼顧少數(shù)富人群體。在戶型設(shè)計上，以市場主導(dǎo)戶型為主，同時要超越市場，引領(lǐng)市場。按每平方20元計，為：20元/㎡165323㎡=331萬元包括建筑工程費、安裝工程費。按80元每平方計，為：80元/㎡165323㎡=1323萬元 本項目公共道路及綠化面積為59218，按100元每平方米計，為：100元/㎡59218㎡=592萬元 管理費用為前期費用、勘察\建筑\景觀設(shè)計、建筑安裝(綜合)、稅費及其他費用的百分之二。銷售收入為純收入。=559元/平方米4．項目總投資估算按土地價值評估的價格計算土地成本，土地價款為9247萬元。6．投資利潤率根據(jù)前述對項目投資利潤的分析，計算項目稅前總投資利潤率和稅后總投資利潤率：稅前利潤率=項目總收益247。因此，就目前形勢看，國家在一兩年內(nèi)將不會有大的行業(yè)政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)將處于一個相對平穩(wěn)的環(huán)境中運行。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險，購買力風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資需要高低度重視資金變現(xiàn)風(fēng)險，這一點是本項目要充分考慮并要有效控制的?？陀^分析了蒙城縣的投資環(huán)境、潛在需求、購買力、購買人群等各個方面，我公司認為項目開發(fā)可行。預(yù)祝項目成功開發(fā)，雙方合作愉快！阜陽市宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司2007年11月6日附件1：蒙城東農(nóng)場項目開發(fā)建設(shè)方案簡表分析單位：宏泰房地產(chǎn)顧問機構(gòu)編號項 目開發(fā)建設(shè)方案1規(guī)劃指標用地面積97249 ㎡2總建筑面積165324 ㎡住宅面積151344 ㎡商業(yè)面積12180 ㎡幼兒園、會所面積1800 ㎡　容 積 率 　建筑覆蓋率%　日照間距1：綠化率%經(jīng)濟指標銷售收入39681 萬元總投資額29478萬元銷售費用793萬元銷售稅費2182萬元利潤總額7228 萬元投資利潤率%方案評價指數(shù)★ ★市場風(fēng)險系數(shù)★ ★附件2: 項目規(guī)劃效果圖說明： 所附效果圖為本報告專用，目的是為了便于項目陳述形象化，作為項目規(guī)劃設(shè)計等其他參考用途