【正文】 設(shè)計對應(yīng)市場銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價格，以利于項目的銷售。但是仍有相當(dāng)一部分消費者在購房時對房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費者在蒙城購房首選的面積集中在100㎡—140㎡，對于這個面積段的房屋，消費者購買時主要考慮的是居住的舒適性。 認(rèn)為醫(yī)院重要的占12％。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。營銷概念在當(dāng)?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會有人買一樣。而90㎡以下的戶型和140㎡％。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價格區(qū)間在16002000元的價位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費，最重要的是精神消費。 .2銷售價格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場空白。市場供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風(fēng)格傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，部分有健身等服務(wù)設(shè)施，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110㎡—140㎡之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝飾毛坯朝向南北朝向采暖通風(fēng)自然通風(fēng)采暖 戶型配比 目前蒙城房地產(chǎn)市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個新開工項目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長勢頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場活躍的同時競爭日趨激烈。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè) 第二部分　市場研究首要特征是價格因素，市場對產(chǎn)品的質(zhì)量、風(fēng)格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。 經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)蒙城目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足蒙城縣城市居民新的住房要求，同時定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。 根據(jù)本報告測算， ； 億元；銷售費用：396812％=793萬元銷售稅費：39681％=2182萬元 項目總收益=項目總銷售收入項目總投資銷售費用銷售稅費=39681294787932182=7228萬元。 土地價格是一個首要的因素。 從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項目的檔次，覆蓋中端消費群，贏得高檔消費群，減少項目風(fēng)險，提升樓盤形象。區(qū)域前景看好也面臨著市場競爭的進(jìn)一步加劇，路網(wǎng)健全、交通便捷也同時存在著噪音和灰塵的污染。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，加快了傳統(tǒng)住宅觀念的轉(zhuǎn)變，提供了改變居住條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，良好的市場環(huán)境孕育著巨大的消費需求潛力。地塊平整，呈長方形。一中、六中、九中、電大等重點中學(xué)高校環(huán)伺四周，六中是蒙城縣初中部最好的中學(xué)，一中是蒙城縣高中部最好的中學(xué)；此外，項目四周還擁有眾多的小學(xué)、幼兒園等，具有良好的教育文化氛圍。經(jīng)過近幾年的規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展，項目所屬區(qū)域已經(jīng)形成了較為濃厚的生活居住氣候和商貿(mào)氛圍。項目原為蒙城東農(nóng)場用地，占地面積97260平方米，地塊平整。通過市場調(diào)研，在基本掌握蒙城縣的總體情況基礎(chǔ)上，對蒙城房地產(chǎn)行情現(xiàn)市，未來發(fā)展趨勢、投資環(huán)境、潛在需求、購買力等情況做出客觀分析?，F(xiàn)根據(jù)已掌握的市場情況，完成可行性分析報告。我們所作調(diào)查的目標(biāo)是：力求科學(xué)，態(tài)度客觀，洞悉市場，貼近客戶，以高質(zhì)量服務(wù)使工作做得更好。在項目準(zhǔn)確定位的情況下，可實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)。目前，項目內(nèi)原有建筑物業(yè)基本拆遷完畢。周邊市政生活配套比較完善，區(qū)域位置得天獨厚，發(fā)展?jié)摿薮?，?yōu)勢相當(dāng)明顯。商業(yè)、日常生活配套齊全。（圖） 本次測算嚴(yán)格按照國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一般規(guī)劃條件為依據(jù)，并結(jié)合本公司多年實戰(zhàn)經(jīng)驗而進(jìn)行；其中，建筑安裝工程造價按《阜陽工程造價》“部分結(jié)構(gòu)類型單項（單位）工程平方米造價經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗參數(shù)修正后確定。購買力的提升，房價的抬升，市場吞吐量的加大，進(jìn)一步刺激了蒙城房產(chǎn)市場的有效需求。從地塊上分析，本項目優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會大于威脅。 建議采用用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項目的開發(fā)。對本項目而言，土地價格又是一個不確定因素或者是可變因素。由此可見，項目收益良好，無任何財務(wù)風(fēng)險。序號項目數(shù)量1總用地面積97260㎡（）2總建筑面積165324 ㎡3住宅面積151344 ㎡4商鋪面積12180 ㎡5容積率6物業(yè)經(jīng)營管理用房1800 ㎡7可售住宅面積151344㎡ 項目規(guī)模較大，預(yù)計總開發(fā)期在3年左右，開發(fā)周期相對較長，給本項目帶來了一些潛在的風(fēng)險，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策大環(huán)境；因此，應(yīng)隨時關(guān)注國家行業(yè)政策的變化，隨時做好調(diào)整應(yīng)變準(zhǔn)備。產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計等完全根據(jù)事先的假設(shè)，從個人的角度出發(fā)，制定完成的；對于客觀的市場及消費者的接受能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費者的觀念仍停留在產(chǎn)品本身的建造上。名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。 隨著房產(chǎn)市場逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進(jìn)駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。%，%，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。 蒙城樓市均價在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。2006年蒙城縣商品房平均價格為1558元/㎡。1600元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。房產(chǎn)市場營銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場分工，也沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊，開發(fā)商既承擔(dān)了建設(shè)的責(zé)任也承擔(dān)了銷售的任務(wù)。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。．1 市場對社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占49％。 認(rèn)為公關(guān)健身場所重要的占8％。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費者在購房時首選的套型誰室2廳的住房，這主要是因為很多消費者把購房當(dāng)作第一居所來考慮，因此在選擇時愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。 儲蓄相對較低，因此對銀行按揭的一覽程度非常高。3．蒙城商用房市場2005年下半年，蒙城縣商鋪價格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，以牛群商貿(mào)成為代表。綜合性商場如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時代廣場為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。4．市場預(yù)測、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個百分點。居住消費增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費成了家庭的重大消費之一。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費者對商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個數(shù)字，預(yù)計到2010年，整個蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個較快增長，這部分人對住房的需求的數(shù)量也是比較大的。 2006年蒙城面開展了國有土地資本運(yùn)營工作。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，分別以1200萬元、2610萬元的價格成交，高出掛牌起始價1390萬元?！?．，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個大的上升?！?4．，樓市開發(fā)有增無減　　蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)