【正文】 民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，％；另外，截止到2007年9月?！?．，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。（S） ◆地理位置得天獨(dú)厚，交通狀況良好； ◆居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； ◆區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)看好，市場(chǎng)極具發(fā)展空間； ◆原農(nóng)場(chǎng)用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； ◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； ◆由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，易形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。以120130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以8090平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。按報(bào)告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為16120萬元。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)周期為3年左右。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位實(shí)力雄厚，所有開發(fā)建設(shè)資金全是現(xiàn)金流，沒有向他方融資，因此，根本不存在利率風(fēng)險(xiǎn)。=9247萬元 可售樓面地價(jià)=9247萬元247。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上，注重普通多層和復(fù)式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。本項(xiàng)目可以整合相關(guān)資源，提高本項(xiàng)目的附加值。　 4．，樓市開發(fā)有增無減　　蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營(yíng)銷和操作手法落伍，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機(jī)遇。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長(zhǎng)速度要明顯超過這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長(zhǎng)為25萬人，比目前的20萬人有一個(gè)較快增長(zhǎng)，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。 儲(chǔ)蓄相對(duì)較低，因此對(duì)銀行按揭的一覽程度非常高。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營(yíng)銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。 蒙城樓市均價(jià)在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價(jià)突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。對(duì)本項(xiàng)目而言，土地價(jià)格又是一個(gè)不確定因素或者是可變因素。（圖） 本次測(cè)算嚴(yán)格按照國(guó)內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一般規(guī)劃條件為依據(jù)，并結(jié)合本公司多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)而進(jìn)行；其中，建筑安裝工程造價(jià)按《阜陽工程造價(jià)》“部分結(jié)構(gòu)類型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)修正后確定。在項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的情況下，可實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)目標(biāo)。項(xiàng)目原為蒙城東農(nóng)場(chǎng)用地，占地面積97260平方米，地塊平整。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，加快了傳統(tǒng)住宅觀念的轉(zhuǎn)變，提供了改變居住條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，良好的市場(chǎng)環(huán)境孕育著巨大的消費(fèi)需求潛力。 根據(jù)本報(bào)告測(cè)算， ； 億元；銷售費(fèi)用：396812％=793萬元銷售稅費(fèi)：39681％=2182萬元 項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總銷售收入項(xiàng)目總投資銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)=39681294787932182=7228萬元。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場(chǎng)活躍的同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 .2銷售價(jià)格蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。反映在房產(chǎn)市場(chǎng)上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)日趨看好并漸見規(guī)模。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中?！　≡谀隙h(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤(rùn)不薄。 (W)◆開發(fā)規(guī)模大，如產(chǎn)品和市場(chǎng)定位不好將造成巨大的銷售壓力；◆瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；◆品牌尚未建立，公眾對(duì)本項(xiàng)目信心有培育過程；(O)◆蒙城縣房地產(chǎn)界尚處于起步階段,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)模化和品牌化,本項(xiàng)目為發(fā)展商向”三化”進(jìn)軍,成為今后蒙城地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機(jī)遇；◆蒙城縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善,發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面,未落實(shí)到實(shí)處, ,將可能成為蒙城地區(qū)第一個(gè)真正意義上的高尚人群聚居地。地塊 編號(hào)用地面積建筑面積分部物業(yè)建筑類型設(shè)計(jì)用途面積分配（平方米）蒙城東農(nóng)場(chǎng)972491653234層復(fù)式住宅多層住宅144006層住宅多層住宅11678411層住宅小高層住宅20160體育路商業(yè)多層商業(yè)5640307省道商業(yè)多層商業(yè)6540其它(幼兒園\會(huì)所)多層公建1800合計(jì)97249165323165324第四部分　投資估算及風(fēng)險(xiǎn)分析1．項(xiàng)目投資概算（不含地價(jià)）包括市場(chǎng)調(diào)研，可行性分析研究，地形圖測(cè)繪，施工場(chǎng)地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場(chǎng)的道路開通等工作的花費(fèi)。按開發(fā)周期3年計(jì)算，土地價(jià)款的計(jì)息期為3年，假設(shè)建筑成本在開發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計(jì)息期為開發(fā)周期的一半，兩者的利息總額為3628萬元。建議采用分期開發(fā)，分批次分組團(tuán)推售，合理控制開發(fā)、推廣節(jié)奏，以規(guī)避購買力風(fēng)險(xiǎn)。因此，本項(xiàng)目不存在購買力風(fēng)險(xiǎn)。計(jì)算公式為：地價(jià)＝銷售收入建筑費(fèi)利息管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)預(yù)期利潤(rùn)其中：建筑成本：16120（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地利息計(jì)息周期按3年計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額為：1801（萬元）+[(1+%)]地價(jià)=1801（萬元）+％地價(jià)管理費(fèi)用：484（萬元）銷售費(fèi)用：396812％=793萬元銷售稅費(fèi)：39681％=2182萬元預(yù)期利潤(rùn)：（地價(jià)+建筑費(fèi)用）20%=地價(jià)20%+3224（萬元）所得稅：預(yù)期利潤(rùn)33%=地價(jià)20%33%+1064（萬元）地價(jià)計(jì)算：地價(jià)＝銷售收入建筑費(fèi)利息管理費(fèi)稅費(fèi)預(yù)期利潤(rùn)地價(jià)=9626（萬元）計(jì)66萬元/畝%的買方稅費(fèi)，地價(jià)=9626萬元247。最終讓我們的產(chǎn)品得到市場(chǎng)的擁護(hù)和喜愛，形成高認(rèn)可率，引爆蒙城市場(chǎng)。項(xiàng)目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學(xué)，一中是蒙城縣高中最好的中學(xué)；此外，小學(xué)、幼兒園等環(huán)伺四周。 4．“短、平、快”的項(xiàng)目將增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢(shì)必對(duì)目前的房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局造成影響，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項(xiàng)目，進(jìn)行開發(fā)，這部分企業(yè)實(shí)力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項(xiàng)目面目出現(xiàn)。預(yù)計(jì)。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價(jià)較高，達(dá)5600元/平方米左右。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。營(yíng)銷概念在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是陌生的,樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會(huì)有人買一樣。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場(chǎng)空白。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè) 土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。地塊平整，呈長(zhǎng)方形。通過市場(chǎng)調(diào)研，在基本掌握蒙城縣的總體情況基礎(chǔ)上，對(duì)蒙城房地產(chǎn)行情現(xiàn)市，未來發(fā)展趨勢(shì)、投資環(huán)境、潛在需求、購買力等情況做出客觀分析。目前，項(xiàng)目?jī)?nèi)原有建筑物業(yè)基本拆遷完畢。購買力的提升，房?jī)r(jià)的抬升，市場(chǎng)吞吐量的加大，進(jìn)一步刺激了蒙城房產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。由此可見，項(xiàng)目收益良好，無任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進(jìn)駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。2006年蒙城縣商品房平均價(jià)格為1558元/㎡。．1 市場(chǎng)對(duì)社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費(fèi)者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占49％。3．蒙城商用房市場(chǎng)2005年下半年，蒙城縣商鋪價(jià)格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢(shì)開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，以牛群商貿(mào)成為代表。4．市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)