【正文】 民人均可支配收入在2006年達到2896元，％；另外，截止到2007年9月。　4．，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。（S） ◆地理位置得天獨厚，交通狀況良好； ◆居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； ◆區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間； ◆原農(nóng)場用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； ◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； ◆由于區(qū)域的地理位置獨特，易形成本項目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。以120130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶型，以8090平米、140平米以上的中小戶型和大戶型為輔。按報告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為16120萬元。根據(jù)本項目的規(guī)模，預計開發(fā)建設周期為3年左右。本項目開發(fā)建設單位實力雄厚，所有開發(fā)建設資金全是現(xiàn)金流，沒有向他方融資，因此，根本不存在利率風險。=9247萬元 可售樓面地價=9247萬元247。因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設計上，注重普通多層和復式豪宅的有效配比，注重多層和小高層的配比。本項目可以整合相關資源，提高本項目的附加值?！?4．，樓市開發(fā)有增無減　　蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機遇。隨著經(jīng)濟發(fā)展，城市化進程的加快，未來三年內(nèi)蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個數(shù)字，預計到2010年，整個蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個較快增長，這部分人對住房的需求的數(shù)量也是比較大的。 儲蓄相對較低，因此對銀行按揭的一覽程度非常高。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。 蒙城樓市均價在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。對本項目而言，土地價格又是一個不確定因素或者是可變因素。（圖） 本次測算嚴格按照國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一般規(guī)劃條件為依據(jù)，并結(jié)合本公司多年實戰(zhàn)經(jīng)驗而進行；其中，建筑安裝工程造價按《阜陽工程造價》“部分結(jié)構(gòu)類型單項（單位）工程平方米造價經(jīng)濟參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗參數(shù)修正后確定。在項目準確定位的情況下，可實現(xiàn)預期的開發(fā)目標。項目原為蒙城東農(nóng)場用地，占地面積97260平方米，地塊平整。經(jīng)濟的飛速發(fā)展，加快了傳統(tǒng)住宅觀念的轉(zhuǎn)變，提供了改變居住條件的物質(zhì)基礎，良好的市場環(huán)境孕育著巨大的消費需求潛力。 根據(jù)本報告測算， ； 億元；銷售費用：396812％=793萬元銷售稅費：39681％=2182萬元 項目總收益=項目總銷售收入項目總投資銷售費用銷售稅費=39681294787932182=7228萬元。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設的土地存量越來越少，市場活躍的同時競爭日趨激烈。 .2銷售價格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。只要牢牢抓住機遇，銀企合作、化解風險、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟的發(fā)展做出貢獻。因此項目的價格策略必須結(jié)合當前市場的實際，規(guī)劃設計對應市場銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價格，以利于項目的銷售。反映在房產(chǎn)市場上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢日趨看好并漸見規(guī)模。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對應的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的意識也在增強，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中?！　≡谀隙h(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風險性較小，利潤不薄。 (W)◆開發(fā)規(guī)模大，如產(chǎn)品和市場定位不好將造成巨大的銷售壓力；◆瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；◆品牌尚未建立，公眾對本項目信心有培育過程；(O)◆蒙城縣房地產(chǎn)界尚處于起步階段,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)?；推放苹?本項目為發(fā)展商向”三化”進軍,成為今后蒙城地產(chǎn)界的領頭羊提供了前所未有的機遇；◆蒙城縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善,發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面,未落實到實處, ,將可能成為蒙城地區(qū)第一個真正意義上的高尚人群聚居地。地塊 編號用地面積建筑面積分部物業(yè)建筑類型設計用途面積分配（平方米）蒙城東農(nóng)場972491653234層復式住宅多層住宅144006層住宅多層住宅11678411層住宅小高層住宅20160體育路商業(yè)多層商業(yè)5640307省道商業(yè)多層商業(yè)6540其它(幼兒園\會所)多層公建1800合計97249165323165324第四部分　投資估算及風險分析1．項目投資概算（不含地價）包括市場調(diào)研，可行性分析研究，地形圖測繪，施工場地的施工用水接通、施工用電接通、施工現(xiàn)場的道路開通等工作的花費。按開發(fā)周期3年計算，土地價款的計息期為3年，假設建筑成本在開發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計息期為開發(fā)周期的一半，兩者的利息總額為3628萬元。建議采用分期開發(fā)，分批次分組團推售，合理控制開發(fā)、推廣節(jié)奏，以規(guī)避購買力風險。因此，本項目不存在購買力風險。計算公式為：地價＝銷售收入建筑費利息管理費用銷售費用銷售稅費預期利潤其中：建筑成本：16120（萬元）財務費用：土地利息計息周期按3年計算，財務費用總額為：1801（萬元）+[(1+%)]地價=1801（萬元）+％地價管理費用：484（萬元）銷售費用：396812％=793萬元銷售稅費：39681％=2182萬元預期利潤：（地價+建筑費用）20%=地價20%+3224（萬元）所得稅：預期利潤33%=地價20%33%+1064（萬元）地價計算：地價＝銷售收入建筑費利息管理費稅費預期利潤地價=9626（萬元）計66萬元/畝%的買方稅費，地價=9626萬元247。最終讓我們的產(chǎn)品得到市場的擁護和喜愛，形成高認可率，引爆蒙城市場。項目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學，一中是蒙城縣高中最好的中學；此外，小學、幼兒園等環(huán)伺四周。 4．“短、平、快”的項目將增多，競爭加劇由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對目前的房地產(chǎn)的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項目，進行開發(fā)，這部分企業(yè)實力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項目面目出現(xiàn)。預計。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價較高，達5600元/平方米左右。但是仍有相當一部分消費者在購房時對房屋質(zhì)量、檔次和品味相當看重。營銷概念在當?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會有人買一樣。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場空白。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè) 土地價格是一個首要的因素。地塊平整，呈長方形。通過市場調(diào)研，在基本掌握蒙城縣的總體情況基礎上，對蒙城房地產(chǎn)行情現(xiàn)市，未來發(fā)展趨勢、投資環(huán)境、潛在需求、購買力等情況做出客觀分析。目前，項目內(nèi)原有建筑物業(yè)基本拆遷完畢。購買力的提升，房價的抬升，市場吞吐量的加大，進一步刺激了蒙城房產(chǎn)市場的有效需求。由此可見，項目收益良好，無任何財務風險。 隨著房產(chǎn)市場逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。2006年蒙城縣商品房平均價格為1558元/㎡。．1 市場對社區(qū)配套關注情況 由上圖可以看出，意向消費者最關注的社區(qū)配套： 認為綠化程度最要的占49％。3．蒙城商用房市場2005年下半年，蒙城縣商鋪價格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，以牛群商貿(mào)成為代表。4．市場預測、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費比重不斷擴大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)