【正文】 165323 1323 E稅費(fèi)及其他費(fèi)用80165323 1323 F公共道路\綠化10059218 592 G管理費(fèi)（A+B+C+E）2%269 H不可預(yù)見費(fèi)（A+B+C+D+E+F）3%462 　合計(jì)975 元/平方米16120 （不含土地價(jià)款的利息）按正常的開發(fā)速度，項(xiàng)目可在3年的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)銷售，假設(shè)建筑成本在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，按開發(fā)期的一半計(jì)算利息，則建筑成本的利息額為：161201/3[(1+%)]+ 161201/3[(1+%)]+ 161201/3[(1+%)]=1801（萬元）指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按建筑成本的3%計(jì)算：161203%=484（萬元）（不含地價(jià)）項(xiàng)目開發(fā)的總投資額（不含地價(jià)款及其利息）為16120+1801＋484=18405（萬元）2．項(xiàng)目未來售價(jià)預(yù)測根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和蒙城房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)普通多層住宅均價(jià)定位為2200元/ m2 ，復(fù)式定位為2800元/ ㎡，小高層定位為2500元/㎡，低層商鋪均價(jià)定位為4500元/ m2 ，內(nèi)商業(yè)定位為3500元/㎡。銷售收入見下表：地塊 編號分部物業(yè)建筑類型設(shè)計(jì)用途面積 分配　　?。īO）測算 單價(jià)　?。īO）銷售 價(jià)格 （萬元）蒙城東農(nóng)場4層復(fù)式住宅多層住宅1440028004032 6層住宅多層住宅116784220025692 11層住宅小高層住宅2016025005040 體育路商業(yè)多層商住564035001974 307省道商業(yè)多層商住654045002943 其它(幼兒園\會(huì)所)多層公建180000 合計(jì)容積率165324 2400 39681 注：以上價(jià)格為開發(fā)商扣除折扣后的實(shí)收價(jià)格。銷售收入為純收入。3．土地價(jià)值估算采用假設(shè)開發(fā)法估算本地塊的市場價(jià)值。計(jì)算公式為：地價(jià)＝銷售收入建筑費(fèi)利息管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)預(yù)期利潤其中：建筑成本：16120（萬元）財(cái)務(wù)費(fèi)用：土地利息計(jì)息周期按3年計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用總額為：1801（萬元）+[(1+%)]地價(jià)=1801（萬元）+％地價(jià)管理費(fèi)用：484（萬元）銷售費(fèi)用：396812％=793萬元銷售稅費(fèi)：39681％=2182萬元預(yù)期利潤：（地價(jià)+建筑費(fèi)用）20%=地價(jià)20%+3224（萬元）所得稅：預(yù)期利潤33%=地價(jià)20%33%+1064（萬元）地價(jià)計(jì)算：地價(jià)＝銷售收入建筑費(fèi)利息管理費(fèi)稅費(fèi)預(yù)期利潤地價(jià)=9626（萬元）計(jì)66萬元/畝%的買方稅費(fèi)，地價(jià)=9626萬元247。=9247萬元 可售樓面地價(jià)=9247萬元247。=559元/平方米4．項(xiàng)目總投資估算按土地價(jià)值評估的價(jià)格計(jì)算土地成本，土地價(jià)款為9247萬元。按報(bào)告建議的開發(fā)方案，建筑成本的投資估算額為16120萬元。按開發(fā)周期3年計(jì)算，土地價(jià)款的計(jì)息期為3年，假設(shè)建筑成本在開發(fā)周期內(nèi)平均投入，建筑成本的計(jì)息期為開發(fā)周期的一半，兩者的利息總額為3628萬元。指項(xiàng)目開發(fā)過程中，開發(fā)商可能產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，由于地塊為參加拍賣競拍而得，故土地成本的管理費(fèi)用忽略不計(jì)，管理費(fèi)用按建筑成本的3%計(jì)算為484萬元項(xiàng)目總投資額為上述四部分投資的總和，總投資額為：9247萬元+16120萬元+3628萬元+484萬=29478萬元5．投資利潤額按報(bào)告前述對項(xiàng)目未來銷售均價(jià)和投資總額的估算，分析項(xiàng)目投資的利潤額： ； 億元；銷售費(fèi)用：793萬元銷售稅費(fèi)：2182萬元 項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總銷售收入項(xiàng)目總投資銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)=3968129477932182=7228萬元。6．投資利潤率根據(jù)前述對項(xiàng)目投資利潤的分析，計(jì)算項(xiàng)目稅前總投資利潤率和稅后總投資利潤率：稅前利潤率=項(xiàng)目總收益247。項(xiàng)目總投資=7228247。29478=％項(xiàng)目投資利潤表序號名目數(shù)額（萬元）1銷售收入396812減：　銷售收入總投資額土地價(jià)款9247（）建筑成本16120 財(cái)務(wù)成本3628管理費(fèi)用484 3總投資額294784銷售費(fèi)用7935銷售稅費(fèi)21826稅前利潤72287稅前利潤率％7．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析007年被稱為房產(chǎn)政策年，在這兩年內(nèi)國家相繼采取了一系列金融政策，對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。國家采取的一系列宏觀調(diào)空措施，規(guī)范整頓了房地產(chǎn)市場秩序，且這些措施已開始在市場上發(fā)生作用。因此，就目前形勢看，國家在一兩年內(nèi)將不會(huì)有大的行業(yè)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)將處于一個(gè)相對平穩(wěn)的環(huán)境中運(yùn)行。因此，在本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)不會(huì)存在大的政策風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位擁有充分的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)大盤開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，具有雄厚的技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，對房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量等有先進(jìn)理念和豐富實(shí)踐，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場的要求，及時(shí)滿足消費(fèi)者需求變化。鑒此，本項(xiàng)目也不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場利率風(fēng)險(xiǎn)，購買力風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等。 根據(jù)前文對蒙城市場的調(diào)查、分析、預(yù)測，蒙城房地產(chǎn)正處于起步階段，有效需求旺盛，購買力強(qiáng)勁。因此，本項(xiàng)目不存在購買力風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位實(shí)力雄厚，所有開發(fā)建設(shè)資金全是現(xiàn)金流，沒有向他方融資，因此，根本不存在利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資需要高低度重視資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)是本項(xiàng)目要充分考慮并要有效控制的。根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)周期為3年左右。建議采用分期開發(fā)，分批次分組團(tuán)推售，合理控制開發(fā)、推廣節(jié)奏，以規(guī)避購買力風(fēng)險(xiǎn)。 第五部分 綜合結(jié)論項(xiàng)目可行性分析報(bào)告是在充分的市場調(diào)查的前提下，力求科學(xué)、態(tài)度客觀、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)下，充分考慮蒙城縣房地產(chǎn)市場的情況下，有針對性的完成的。客觀分析了蒙城縣的投資環(huán)境、潛在需求、購買力、購買人群等各個(gè)方面，我公司認(rèn)為項(xiàng)目開發(fā)可行。蒙城縣房地產(chǎn)正處在快速起步期。從價(jià)格來看，蒙城房價(jià)在迅速攀升，均價(jià)由04年的800元/㎡上升到現(xiàn)在的17002000元/平㎡；從面積來看，原有的住房面積已不能滿足人們的生活需求，要求面積多在100平方米以上，提升居住生活的舒適性是必然的；從戶型來看，三室二廳的住宅是市場需求的主力戶型。商品房的開發(fā)迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨螅f子小區(qū)、鳳凰城、金天地小區(qū)、鴻業(yè)名居等一批商品房的興建充分說明了這一點(diǎn)，市場前景好，給項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造了良好的態(tài)勢，確保項(xiàng)目開發(fā)成功。預(yù)祝項(xiàng)目成功開發(fā)，雙方合作愉快！阜陽市宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司2007年11月6日附件1：蒙城東農(nóng)場項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案簡表分析單位：宏泰房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)編號項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)方案1規(guī)劃指標(biāo)用地面積97249 ㎡2總建筑面積165324 ㎡住宅面積151344 ㎡商業(yè)面積12180 ㎡幼兒園、會(huì)所面積1800 ㎡　容 積 率 　建筑覆蓋率%　日照間距1：綠化率%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入39681 萬元總投資額29478萬元銷售費(fèi)用793萬元銷售稅費(fèi)2182萬元利潤總額7228 萬元投資利潤率%方案評價(jià)指數(shù)★ ★市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)★ ★附件2: 項(xiàng)目規(guī)劃效果圖說明： 所附效果圖為本報(bào)告專用，目的是為了便于項(xiàng)目陳述形象化，作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等其他參考用途。