安徽鳳臺縣項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-04-28 03:54本頁面
【正文】 的兩個商場正好首尾相接，有利于步行街的經(jīng)營。而西區(qū)塊商場則可以取消。其理由是：東區(qū)塊的兩個大型商業(yè)規(guī)劃是成立的。一為城市交通重要節(jié)點，有利于聚集人氣，具有相當高的商業(yè)經(jīng)營價值；一為連接城區(qū)商業(yè)中心的過渡帶，有利于將城市商業(yè)引導(dǎo)到項目，同樣具有具有相當高的商業(yè)經(jīng)營價值；如果東區(qū)塊規(guī)劃定位南北走向商業(yè)步行街，與南北大型商場呼應(yīng)，實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢互補，聯(lián)動發(fā)展共贏的原則；相比之下，西區(qū)塊的大型商業(yè)就顯得多余，經(jīng)營價值較低。而且大型商場銷售困難，一般以出租為主，對開發(fā)效益而言不高。項目中過多的大型商場會影響資金的及時回籠，且加大開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營壓力。除非在規(guī)劃前就有大型商業(yè)經(jīng)營項目已經(jīng)確定。如果項目周邊無農(nóng)貿(mào)市場，西區(qū)塊的大型商業(yè)則適宜定位農(nóng)貿(mào)市場。建筑及戶型◎縱觀鳳臺住宅建筑，現(xiàn)代與新古典雜陳。建議本項目采用現(xiàn)代簡歐風(fēng)格，為目前一線城市較為流行。其基本特點是，現(xiàn)代與經(jīng)典有機結(jié)合，都市感強烈，集大氣、簡潔、尊貴于一體，適合高品質(zhì)高層住宅建筑。而造價與其他風(fēng)格基本一致；◎戶型結(jié)構(gòu)必須考慮高層得房率較低的弊端，充分利用陽臺、飄窗等空間的設(shè)計利用；以及動靜分離，干濕分離，衛(wèi)生間全明等人性化原則。在實用化、市場化基礎(chǔ)上，力求創(chuàng)新；◎戶型面積應(yīng)根據(jù)市場需求進行配比。目前國家又強調(diào)70%戶型必須做90方以下的政策，未知鳳臺如何執(zhí)行。根據(jù)我們的市場調(diào)研，本項目戶型面積定位宜舒適型結(jié)合實用型相結(jié)合設(shè)計原則，既控制好總價，又具有一定的前瞻性。主力戶型建議為： 85～90方的二室二廳一衛(wèi)；95～100方的三室二廳一衛(wèi)；100～110方的三室二廳二衛(wèi)。其余補充戶型根據(jù)不同位置、樓層進行考慮。東區(qū)塊的核心位置景觀好的樓宇，可考慮做一些舒適型與豪華型結(jié)合的戶型，面積為130～145方的三室或四室。頂層應(yīng)考慮設(shè)計復(fù)式戶型。環(huán)境景觀項目周邊可以借景的元素較少，應(yīng)充分考慮通過建筑圍合后，營造中心、組團、幢間三重空間的綠化景觀，提高項目的居住品質(zhì)和品牌形象。所有景觀建議采用對稱幾何的歐式園林風(fēng)格，體現(xiàn)出人文價值和藝術(shù)價值的效果。其風(fēng)格與建筑和諧成趣，而造價與其他風(fēng)格相近。從而在鳳臺獨樹一幟，成為項目的一大賣點。小區(qū)配套◎會所根據(jù)項目分區(qū)規(guī)劃，建議設(shè)立多會所。但會所的能應(yīng)有區(qū)別，高端區(qū)會所應(yīng)考慮各種功能的規(guī)劃，如休閑、娛樂等；而其他的可考慮以物管功能為主。并可結(jié)合高層裙樓規(guī)劃?！蚪∩碛螒蛟谛^(qū)內(nèi)部結(jié)合景觀，配設(shè)健身、游戲、運動場所，使老人、兒童在小區(qū)內(nèi)部就能享受?！蛲＼嚥輬D中規(guī)劃建議盡量利用地面停車空間。原因估計是地下室建安成本較高，且一般四線城市住戶不喜歡到地下去停車而無法體現(xiàn)開發(fā)效益。這是一個比較大的矛盾：如果停車主要放在地面，原本建筑密度就高，再加上道路，綠化面積越加減少。如此恐難以作出高品質(zhì)社區(qū)概念，而且相關(guān)的規(guī)劃指標難以通過。而根據(jù)高層建筑人防要求，也難以解決指標問題。一般的做法是人防結(jié)合停車來規(guī)劃地下空間。如果考慮停車與開發(fā)成本的矛盾，我們建議局部區(qū)域設(shè)計為半地下停車空間，即將部分地面（如中心花園或幢間等）抬高。這樣既滿足停車需要，滿足綠化空間，又滿足降低開發(fā)成本目的。具體需要通過結(jié)合鳳臺停車率規(guī)范，以及規(guī)劃設(shè)計滿足各項要求?！蚱渌畬τ變簣@等配套是否有要求？如果將項目分散為各個“街區(qū)”，則可能不會有強制性規(guī)劃要求。否則則會有。即使作為項目自身配套要求，也必須設(shè)置一個幼兒園。其余如寬帶、紅外線周界報警、樓宇對講、巡更系統(tǒng)等智能化。第六部分項目開發(fā)效益分析一、開發(fā)成本估算序號 費用名稱數(shù)量（㎡）費用標準（元/㎡）費用金額（萬元）備注一土地費用 二前期工程費用 1 規(guī)劃設(shè)計費用600340 159002 勘探費用6003401603 標底編制6003401604 招投標管理費600340305 工程審計6003401606 測繪60034030三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1 供電工程9054032 供水工程3018013 排污工程3018014 煤氣工程3018015 室外管線費用10060036 道路工程10060037 綠化工程804803 四建安工程費 1 樁基2 單體土建18層高層住宅36465013004740527層高層住宅128300150019245商業(yè)及配套115560110012712地下停車場35000200070003 電梯60034010060034 消防6003406036025 智能化6003403018016 質(zhì)監(jiān)費60034053007 監(jiān)理費60034010600五不可預(yù)見費 土地平整費用50 公廁、垃圾站100 其他100六廣告費策劃費500媒體推廣費8000七稅費營業(yè)稅及其他22115 總計 二、開發(fā)收益估算序號物業(yè)類型面積（m2）銷售價格（元/m2）總價（億元）1住宅4929503500 2沿街商業(yè)2290020000 3商場、超市11131020000約22 4地下車庫35000（800個車位計）5萬元/個總計三、開發(fā)效益測算根據(jù)基本測算開發(fā)效益=總銷售收入－開發(fā)成本－土地款 =（億元）－（億元）－土地款 后記項目開發(fā)結(jié)論根據(jù)上述從鳳臺社會經(jīng)濟發(fā)展、樓市趨勢、消費者需求，以及項目各項資源評估和開發(fā)效益分析。我們認為：本項目是一個優(yōu)質(zhì)的、難得的房地產(chǎn)項目。只要拆遷順利，項目產(chǎn)品定位準確，規(guī)劃設(shè)計科學(xué)合理，推廣策略與手段得當，適當控制好開發(fā)成本。一定能夠開發(fā)成功，取得良好可觀的開發(fā)效益。33
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